Een jaar geleden bracht de Commissie Hoekstra - ingesteld naar aanleiding van de Vestia-affaire - advies uit voor een herijking van de kaderstelling en het toezicht betreffende woningcorporaties. De commissie stelt onder meer voor om op rendement te sturen en een visie op het eigen vermogen te formuleren. Dit heeft op de bekrachtiging van minister Blok kunnen rekenen (Kamerbrief d.d. 26 maart 2013).
"De IPD Portefeuille Analyse Service helpt u in uw oordeelsvorming over vastgoedprestaties"
In dit artikel wordt ingegaan op het sturen op rendement en vermogen en drie aanbevelingen die de Commissie doet op het gebied van het 'Versterken van de interne governance':
- Corporaties dienen een helder toezichts- en toetsingskader voor het interne toezicht te ontwikkelen;
- De RvC beschikt over de juiste informatie om de taken optimaal uit te kunnen oefenen;
- Het proces van besluitvorming dient transparant, zorgvuldig en toetsbaar te zijn.
Is het uw organisatie ondertussen al gelukt om aan de bovenstaande aanbevelingen invulling te geven? Corporaties die deelnemen aan de IPD Portefeuille Analyse Service (PAS) hebben in ieder geval de juiste vastgoedinformatie in huis.
Visie op vermogen
De basis van een goed financieel toezichts- en toetsingskader is het kwantitatief formuleren van doelstellingen op vermogen en vastgoed, bij voorkeur in vergelijkbare grootheden als een rendement. Dit gebeurt volgens de Commissie Hoekstra helaas nog onvoldoende. Een visie van het bestuur op de omvang en ontwikkeling van het eigen vermogen is echter essentieel voor de toetsbaarheid van beslissingen. Bij beslissingen over de vastgoedportefeuille draait het om de afweging hoeveel vermogen waarvoor wordt ingezet en welke opbrengsten dit in de toekomst genereert. De uiteindelijk gemaakte keuzes hebben hun effect op de omvang van het eigen vermogen en de continuïteit van de organisatie op de langere termijn. Hier wilt u als commissaris toezicht op houden, want behoud van vermogen is geen vanzelfsprekendheid.
Betrouwbare cijfers
Aan u als intern toezichthouder worden vaak investeringsbeslissingen en kwartaalrapportages ter beoordeling gepresenteerd. Het is een uitdaging om over deze informatie een oordeel te vormen. De Commissie Hoekstra concludeert dat informatie binnen corporaties vaak niet goed gedefinieerd is, de kwaliteit op detailniveau niet gegarandeerd is en een functionele kostentoerekening ontbreekt. IPD biedt aan corporaties gevalideerde informatie per individueel vastgoedobject. Definitieproblemen als onderhoud versus investeringen en vastgoedbeheerkosten versus organisatiekosten worden het hoofd geboden door validatie en uitgewerkte definities. Daarnaast worden binnen IPD PAS metingen gehanteerd zoals het direct rendement, indirect rendement en maatschappelijk dividend. Deze metingen maken het voor u als commissaris mogelijk om de financiële prestaties los van de maatschappelijke verhuursituatie te kunnen beoordelen en de doelmatigheid van inzet van vermogen te kunnen bepalen. "Transparantie", volgens de Commissie Hoekstra. IPD verricht alle metingen objectief, onafhankelijk en volgens internationale standaarden zodat de methodiek achter alle cijfers hetzelfde is. Zo kunt u uw tijd besteden aan inhoudelijke oordeelsvorming in plaats van het toetsen van de validiteit van informatie.
Vergelijkbaarheid
Een goed beeld van de eigen organisatie en vastgoedportefeuille is belangrijk. Het antwoord op vragen als "Waar zit ruimte voor verbetering?", "Wat is het effect van marktontwikkelingen?" en "Is de behaalde prestatie goed of slecht?" kan met benchmarks worden gevonden. Veelal gebeurt deze duiding bij het ontbreken van een feitelijke vergelijking op ervaring en marktgevoel. Ervaring is belangrijk maar benchmarking is actueler, objectiever en meer specifiek. Corporaties die gebruik maken van de IPD Portefeuille Analyse Service presenteren de leden van de RvC niet alleen de eigen vastgoedresultaten maar ook die van de in onderling overleg gekozen benchmark. Een benchmark biedt een vergelijking op de vastgoedportefeuille als geheel en per vastgoedsegment. Zo bent u in staat om bijvoorbeeld de onderhoudskosten per m2 van uw vooroorlogse eengezinswoningen te vergelijken met hetzelfde type bezit in de benchmark. Ook een vergelijking van de prestaties van commercieel verhuurde corporatiewoningen met bijvoorbeeld commerciële Nederlandse woningbeleggers is door de gestandaardiseerde aanpak van IPD mogelijk. Met het perspectief en de cijfers van een benchmark vormt u weloverwogen uw oordeel over de prestaties van de eigen vastgoedportefeuille. Ofwel: "Vorm uw oordeel met cijfers, over cijfers".
Aanbevelingen
- Neemt uw organisatie deel aan de IPD Portefeuille Analyse Service? Bespreek met uw bestuur het IPD Hoofdlijnenrapport;
- Formuleer doelstellingen in de IPD gemeten maatstaven, zodat uw doel en realisatie met elkaar verbonden zijn;
- Rendement maakt vergelijking mogelijk. Kies in overleg het gewenste perspectief door een passende vastgoedbenchmark, voor weloverwogen oordeelsvorming over de eigen resultaten.
Meer informatie
Wilt u van gedachten wisselen over het zorgvuldig meten van vastgoedprestaties? Vaart u graag bij de financiële oordeelsvorming op betrouwbare en onafhankelijke informatie? Biedt een vastgoedbenchmark u het gewenste perspectief? Neem dan contact op met Kees den Dekker, Client Consultant van IPD via 088 328 2200 of via kees.den.dekker@ipd.com.
Een voorbeeld van en IPD Hoofdlijnenrapport kunt u hier inzien. (Engelstalig). Heeft u interesse in een Nederlandse versie? Neem dan met IPD contact op.