De VTW Factsheet praat jou bij over alle voor de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) relevante politieke ontwikkelingen en mediaberichten.
Met deze week onder andere:
In het vrijdag gepresenteerde regeerprogramma wordt meer invulling gegeven aan de plannen van het kabinet ten aanzien van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. In grote lijnen volgt het kabinet de ingezette lijn onder Rutte 4, maar hier en daar worden wel andere accenten gelegd. Ook wordt in het regeerprogramma de ambitie uit het coalitieakkoord concreter. Zo wil het kabinet woningbouw gaan aanjagen via een realisatiestimulans. Ook pakt het kabinet door met de invoering van een planbatenheffing, een grondfaciliteit en een belasting op onbebouwde grond met woonfunctie. Daarnaast wil het kabinet het gesprek aan met corporaties en investeerders over het investeringsklimaat, maar vraagt daar wel een prestatie voor terug. Voor de plannen is tot 2029 5 miljard beschikbaar plus 2,5 miljard voor gerelateerde infrastructuur. Op Prinsjesdag zal meer duidelijk worden hoe dat geld verdeeld gaat worden. De precieze invulling kan echter ook onderdeel worden van de afspraken die dit najaar bij de geplande Woontop worden gemaakt en mogelijk ook van de herziening van de Nationale Prestatieafspraken.
De belangrijkste punten op een rij:
Woningbouw algemeen
- Eind dit jaar Woontop voor concrete, landelijke afspraken met medeoverheden, investeerders, marktpartijen en woningcorporaties. Het doel is 100.000 woningen per jaar.
- Begin 2025 actualiseren huidige afspraken woondeals over hoeveel woningen we waar en voor wie bouwen.
- Eerste helft 2025: Regionale afspraken over toevoegen extra woningen op bestaande grootschalige woningbouwlocaties en de bijbehorende investeringen door Rijk, medeoverheden en marktpartijen. Daarbij wordt ook ontsluiting meegenomen, ontwikkeling van bestaande en nieuwe bedrijvigheid, huisvesting van specifieke doelgroepen, betaalbaarheid en innovatie.
- Inzet bouw van 290.000 ouderenwoningen tot 2030 blijft staan. Hierbij wordt samengewerkt met VWS in het kader van de passende zorginzet. Ook deze doelen worden uitgewerkt in de woondeals.
- In het volkshuisvestingsprogramma worden afspraken gemaakt over de woningbouw voor specifieke doelgroepen, zoals studenten en dak- en thuislozen.
- Het kabinet stelt een aanpak industrieel bouwen op om sneller, betaalbaarder en duurzamer te kunnen bouwen. De doelstelling is om in 2030 de helft van de nieuwbouwwoningen industrieel op te leveren.
- Het kabinet zet in op brede toepassing van het Digitaal Stelsel Gebouwde Omgeving.
- Het programma Schoon en Emissieloos Bouwen wordt voortgezet. De landbouw kan 'een sleutelrol' spelen als teler van biogrondstoffen voor de bouw.
- Het kabinet wil de uitvoeringskracht van gemeenten versterken door efficiënter om te gaan met bestaande capaciteit, samenwerking te vergroten en het bevorderen van standaardisering en digitalisering.
- Via een landelijke Raad van woningzoekenden moet de stem van woningzoekers duidelijker klinken bij initiatieven voor woningbouw. Ook worden in dit kader lokale initiatieven ondersteund.
- Provincies krijgen de opdracht om samen met de gemeenten voldoende woningbouw- en verstedelijkingslocaties aan te wijzen. Met voldoende buffer in het geval van het wegvallen of vertragen van projecten.
- Alle opties hiervoor moeten worden benut, dus zowel binnen- als buitenstedelijk. Ook moet gekeken worden naar de mogelijkheden van een straatje of een wijkje erbij.
- Woningbouw gaat voor zonnevelden of windmolens, al staat in het regeerprogramma dat dit punt wel nadere uitwerking behoeft.
Woningbouw financieel
- Voor de woningbouw is 5 miljard beschikbaar tot en met 2029.
- Het geld richt zich op betaalbare woningen
- Een belangrijke maatregel is de realisatiestimulans, waarbij gemeenten een bijdrage ontvangen per gerealiseerde woning. Deze bijdrage is hoger bij zorggeschikte woningen en geclusterde woonvormen.
- Met de bijdrage kan onder andere de uitvoeringskracht bij gemeenten worden verstrekt.
- In ruil voor het vergroten van de investeringsbereidheid door corporaties en private verhuurders wil het kabinet een extra prestatie van deze partijen.
- Daarnaast komen er extra middelen voor de grootschalige woningbouwlocaties, omdat hier een grotere Rijksbetrokkenheid vereist is en randvoorwaardelijke investeringen nodig zijn.
- Het kabinet wil in gesprek met pensioenfondsen, beleggers en corporaties over het investeringsklimaat en mogelijkheden om dat klimaat voor middenhuur te verbeteren.
- Het kabinet neemt maatregelen om investeringen in private huur, middenhuur en vrije huur aantrekkelijker te maken, zoals het verlagen van overdrachtsbelasting naar 8 procent en het verhogen van de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting van 20 naar 25 procent van de winst. Ook moet het voor verhuurders via de tegenbewijsregeling voor box 3 mogelijk worden om het werkelijk rendement over het hele vermogen aan te tonen, dus niet alleen de beleggingen in vastgoed.
- Het kabinet bereidt zich voor op meer mogelijkheden vanuit Brussel om geborgd te bouwen in het middensegment voor corporaties en marktpartijen.
- Ook is geld beschikbaar voor onrendabele toppen bij complexe gebiedsontwikkelingen, bijvoorbeeld voor uitplaatsing van hinderactiviteiten.
- Het kabinet trekt 2,5 miljard uit voor infrastructuur ten aanzien van woningbouwlocaties.
Woningbouw procedures
- Het kabinet wil in overleg met medeoverheden, marktpartijen en corporaties bezien hoe stapeling van regels en procedures kunnen worden beperkt.
- Met parallel plannen moeten bouwprocedures worden versneld. Hiermee wordt immers voorkomen dat fases op elkaar moeten wachten.
Grondbeleid
- Verkennen grondfaciliteit, zodat gemeenten actief grondbeleid kunnen voeren.
- Invoeren planbatenheffing (of vergelijkbaar instrument). Opbrengsten moeten gemeenten inzetten voor bereikbaarheid of betaalbare huur- en koopwoningen.
- Het kabinet overweegt een belasting op onbebouwde grond met een woonfunctie. Dit moet bouw bevorderen en speculatie tegengaan.
- Ten aanzien van bovenstaande grondmaatregelen komt het kabinet uiterlijk in het voorjaar van 2025 met plannen.
Regie
- De Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) wordt doorgezet om dwingend te kunnen sturen op afspraken en procedures te versnellen. Uitgangspunt blijft hetzelfde: eis van tweederde betaalbaar en 30 procent sociale huur. Dat laatste geldt niet op projectniveau, wel op regionaal niveau. De doelstellingen in de wet worden vervolgens uitgewerkt in de woondeals. Ook blijft overeind dat via de Wvrv de bezwaarprocedures worden beperkt, maar in het programma wordt dit niet nader uitgewerkt. In het huidige wetsvoorstel is het plan om de beroepsprocedure bij de Raad van State te beperken.
Beter benutten
- Bij optoppen, transformatie bestaand vastgoed, splitsen, woningdelen, permanente bewoning recreatiewoningen wordt een 'ja, tenzij'-aanpak voorgesteld om de potentie maximaal te kunnen benutten.
- Als onderdeel hiervan komt er meer ruimte in het omgevingsplan en de huisvestingsverordening.
- Ook worden hierover regionale bestuurlijke afspraken gemaakt, financiële middelen ingezet en wordt beter benutten meegenomen in de woondeals. Via de Wvrv worden gemeenten verplicht dit mee te nemen in hun volkshuisvestingsprogramma.
- Bezien wordt of besluitvorming over optoppen makkelijker kan en of de Leegstandswet voldoende wordt benut.
Bouwregelgeving
- Boven Europese regels komen geen nationale of lokale koppen ten aanzien van bouwregelgeving en verduurzaming.
- Met uniforme handvatten moet innovatie in de bouw worden gestimuleerd.
- Eventueel wordt bouwregelgeving aangepast om industriële bouw, flexbouw, optoppen en de bouw van zorgwoningen makkelijker te maken.
- Bezien wordt of tegenstrijdige of overbodige bouwregelgeving geschrapt kan worden.
- Het kabinet wil bezien of regels met betrekking tot gezondheid, veiligheid en leefbaarheid een belemmerend effect hebben op de woningbouw. Factoren die hierbij een rol spelen zijn netcongestie, geluidsbelasting, drinkwaterbeschikbaarheid, stikstof, water- en bodem en infrastructuur. Mogelijk moet hierbij worden geprioriteerd.
Corporaties
- Dit najaar zal de financiële positie en de investeringscapaciteit van de corporaties herijkt worden. Dit is nodig om de betaalbaarheidsdoelen in de Wvrv mogelijk te maken. De productie van sociale huur en middenhuur moet hiervoor 'substantieel' omhoog.
- In de Nationale Prestatieafspraken worden nieuwe afspraken gemaakt over het peil houden van de bestaanszekerheid van huurders, onder andere via een maximale jaarlijkse prijsverhoging.
- Het kabinet onderzoekt de mogelijkheden voor huurders om hun huis te kopen. Scheefwoners worden hierbij uitgezonderd.
Huurbeleid
- De recente huurmaatregelen worden gemonitord, met name met betrekking tot de invloed op betaalbaarheid, beschikbaarheid, investeringsbereidheid, leefbaarheid en verduurzaming. Hiervoor wordt een huurregister opgezet, waarbij ook de uitvoering van de huurtoeslag wordt meegenomen.
- De voorrang voor statushouders bij toewijzing van sociale huurwoningen wordt verboden in de Huisvestingswet 2014. Voor deze doelgroep wil het kabinet inzetten op onzelfstandige huisvesting, doorstroomlocaties en andere flexibele huisvesting.
- Voor acuut woningzoekenden (bij echtscheidingen en dak- en thuislozen) wordt gekeken naar het vergroten van de beschikbaarheid van (tijdelijke) woonplekken.
- Een doelgroepcontract wordt opgezet voor verhuur aan arbeidsmigranten.
- Werkgevers moeten afspraken maken met gemeenten over huisvesting van arbeidsmigratie, bijvoorbeeld op het terrein van de werkgever.
- De huurtoeslag blijft en moet de laagste inkomens beschermen.
- De wet- en regelgeving voor servicekosten wordt duidelijker en simpeler, al wordt niet duidelijk hoe.
- Voor de huurtoeslag komt extra geld beschikbaar.
Ruimtelijke ordening
- De Nota Ruimte wordt in lijn gebracht met het regeerprogramma en zal dan ook anders zijn dan het door minister De Jonge gepresenteerde voorontwerp.
- Het kabinet zet in het kader van ruimtelijke ordening in op een gebiedsgerichte aanpak, waarbij verschillende overheden en regio's samenwerken om de nationale en regionale ruimtelijke uitdagingen aan te pakken.
- Via de Nota Ruimte worden door het hele land nieuwe locaties voor grootschalige woningbouw aangewezen. Daarbij moeten energievoorzieningen en bereikbaarheid aansluiten bij lokale opgaven en de economische ontwikkeling.
- Voor de langere termijn worden de NOVEX-verstedelijkingsgebieden verder uitgewerkt.
- Toekomstbestendigheid wordt meegewogen bij de woningbouw. Dit heeft onder andere betrekking op leefomgeving, economie, water en bodem, zorg en cultureel erfgoed. Gezien de schaarste aan ruimte is combinatie van functies nodig.
- Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) krijgt de opdracht om bij de verkoop van rijksvastgoed (gronden en gebouwen) maximaal in te zetten op het realiseren van maatschappelijke opgaven, waaronder (betaalbare) woningen. Ook het verwerven van gebouwen en grond kan daarbij een rol spelen.
Verduurzaming
- Het kabinet zet in op isolatie, maar maakt niet heel concreet hoe. Verduurzamingsmaatregelen door corporaties moeten volgens het kabinet zoveel mogelijk bijdragen aan betaalbare woonlasten voor huurders.
- De uitfasering van EFG-labels wordt voortgezet.
- VvE's moeten eenvoudiger kunnen verduurzamen.
Overige woonvormen
- Juridische en financiële belemmeringen voor coöperatief wonen moeten worden weggenomen. Hiervoor wordt onder andere een ondersteuningsfonds opgezet en Cooplink ondersteund. Gemeenten worden betrokken hoe zij kunnen helpen.
- Een wetsvoorstel wordt voorbereid om hospitaverhuur makkelijker te maken. Zo moet het mogelijk worden om het huurcontract te ontbinden bij verkoop van de woning. Dit werd door hypotheekverstrekkers als knelpunt gezien. Ook wordt een uitzondering voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging bij hospitaverhuur en woningdelen onderzocht. In dat kader wordt ook gekeken of de kostendelersnorm kan worden aangepast of afgeschaft en of het huidige partnerbegrip een belemmering vormt.
- Het kabinet stelt middelen beschikbaar voor innovatie op het gebied van conceptueel wonen.
Fiscaliteit eigen woning
- De regels rond hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait blijven hetzelfde.
- Het kabinet gaat met gemeenten in gesprek over maximering van de stijging van de OZB.
Leefbaarheid
- Het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid wordt grosso modo doorgezet.
- Om te zorgen voor meer gemengde wijken wordt de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Rotterdam-wet) verbreed.
- Mogelijk zijn extra leefbaarheidsinvesteringen nodig in het kader van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid.
Overige
- Het kabinet werkt aan een samenhangende aanpak van funderingsschade op nationaal niveau, waarbij partijen vanuit hun eigen verantwoordelijkheid bijdragen. Startpunt is het opzetten van een landelijk informatiepunt. Ook wordt alvast gekeken hoe op lokaal niveau mensen geholpen kunnen worden met funderingsonderzoek en advies.
- De Regio Deals worden omgezet in lange termijn investeringsagenda's.
Uit de eerste reacties vanuit het veld valt op te maken dat er tevredenheid is over het ambitieniveau van het nieuwe kabinet, maar dat er nog wel vragen zijn over uitvoering en middelen. Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer is in Trouw zeer kritisch. Volgens hem gaat het pakket de wooncrisis niet oplossen. "Ze borduren vooral voort op wat de vorige minister Hugo de Jonge al heeft opgezet. Maar wil je nieuwe grootschalige bouwlocaties ontwikkelen, dan moet er echt meer geld bij van het Rijk", aldus Boelhouwer.
Aedes-voorzitter Van Rijn dringt aan op snelle invoering van de Wet versterking regie volkshuisvesting om vaart te kunnen maken met de ambities. De VNG ziet een kloof tussen de ambities en de beschikbare middelen.
Vastgoed Belang zegt dat er ten aanzien van de fiscaliteit en regelgeving veel meer nodig is om de huurmarkt weer aantrekkelijk te maken en wijst ook de gevolgen van de aanscherping van de renteaftrek in de vennootschapsbelasting. Deze maatregel treft volgens de belangenbehartiger vooral particuliere beleggers, die vaak afhankelijk zijn van financiering voor het verduurzamen en onderhouden van hun vastgoed. "Deze beperking in financieringsmogelijkheden vormt een directe belemmering voor investeringen in bestaande woningen. Het gevolg is dat veel verduurzamings- en renovatieprojecten stil komen te liggen, wat de beschikbaarheid van goede huurwoningen verder onder druk zet", aldus Vastgoed Belang in een reactie.
NVDE is enthousiast over de kabinetsplannen ten aanzien van duurzame energie.
In een opiniestuk in FD houdt Rijksbouwmeester Francesco Veenstra een pleidooi voor het beter benutten van de bestaande voorraad om het woningtekort op te lossen. Voorbeelden die voorbij komen zijn optoppen, transformeren, splitsen en hospitaverhuur. "Met weinig aanpassingen is zo in korte tijd een groot deel van de acute woningnood op te lossen", aldus Veenstra.
FD: In bestaande bouw liggen nog volop kansen
Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) ziet met een pragmatische insteek kans om komende vier jaar het woningtekort aan te pakken. Dat laat directeur Taco van Hoek weten in een interview in De Telegraaf. Volgens hem is het belangrijk om af te stappen van de 'ideologie' van het binnenstedelijk bouwen. Ook de zeventien grootschalige woningbouwlocaties leveren volgens hem pas na 2030 woningen op. Volgens hem moet er praktischer worden geredeneerd door bijvoorbeeld de grond van stoppende boeren te benutten. Ook wordt volgens hem in de huidige plannen de doorstroming op slot gezet door vooral in te zetten op starterswoningen. In het interview haalt Van Hoek verder uit naar de strenge stikstofregels en de bouwbelemmerende regels die voortkomen uit het uitgangspunt water en bodem sturend bouwen.
Telegraaf: EIB: ’Beperking migratie kan leiden tot minder spanning op de woningmarkt’
Plan Woonbond voor de Volkshuisvesting
De Woonbond heeft een eigen Plan voor de Volkshuisvesting gepresenteerd aan minister Keijzer. De belangenbehartiger wil corporaties een veel belangrijkere rol geven in de woningbouwopgave, zo liet voorzitter Zeno Winkels weten in een interview in het AD. "Omdat ze overal in Nederland zitten, omdat ze goed verbonden zijn met gemeenten, omdat ze nog voldoende geld hebben om te investeren en ook een stukje middenhuur kan er dan gewoon bij", stelt hij. De overheid zou daarnaast de ambitie moeten uitspreken om in 2040 1,5 miljoen extra woningen te realiseren, waarvan 40 procent betaalbaar en 40 procent sociale huur. Om dit te kunnen afdwingen is meer overheidsregie nodig, stelt de Woonbond. Volgens Winkels is voor de komende jaren 3 tot 5 miljard per jaar nodig en is de kabinetsinzet van 1 miljard per jaar dus te weinig.