De VTW Factsheet praat jou bij over alle voor de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) relevante politieke ontwikkelingen en mediaberichten.
(Vanwege het grote aantal ontwikkelingen rondom het thema woningmarkt afgelopen zomer, verschijnt deze nieuwsbrief een week vroeger dan aanvankelijk gepland)
Met deze week onder andere:
Woningbouw
Afgelopen zomer kwamen wisselende berichten naar buiten over de vooruitzichten voor de woningbouw. Enerzijds kwam het CBS met positieve berichten over het aantal verleende vergunningen, anderzijds zetten de sector zelf en hoogleraar Boelhouwer vraagtekens bij de optimistische woorden van minister Keijzer over de haalbaarheid van de 1 miljoen woningen voor 2030.
In De Telegraaf stelde Coen van Rooyen van WoningbouwersNL dat de planvorming en vergunningverlening nog steeds achterblijft. "Het gaat voor een groot deel om zogeheten zachte plannen, die nog niet eens zijn uitgewerkt. Soms gaat het alleen nog maar om een idee. Het zal in veel gevallen nog jaren duren voordat dit daadwerkelijk tot een concrete bouwvergunning gaat leiden. Wij schatten dat er voor slechts 300.000 woningen concrete plannen zijn", aldus Van Rooyen.
Belangrijke knelpunten zijn verder de lange procedures, netcongestie en ambtelijke capaciteit. Ook dreigen bouwers in de problemen te komen, omdat de markt voor prefabwoningen niet van de grond komt. Om de betaalbaarheidsdoelstellingen te kunnen financieren is volgens Neprom jaarlijks 3 tot 5 miljard extra nodig. In het AD en op BNR ziet ook hoogleraar Boelhouwer het streven van 100.000 woningen per jaar somber in en wijst daarbij naar het gebrek aan bouwvakkers. Hij noemt de woorden van Keijzer 'niet realistisch'.
De gepresenteerde cijfers van het CBS geven echter wel enige aanleiding voor optimisme. In het tweede kwartaal zijn immers 18.800 bouwvergunningen afgegeven, het hoogste aantal sinds eind 2021 en 21 procent meer dan dezelfde periode vorig jaar. Het aantal afgegeven vergunningen stijgt al voor het derde kwartaal op rij.
In juli schreef Capital Value al een analyse van het stijgende aantal woningbouwvergunningen en wees er daarbij op dat ondersteuning van betaalbare huurwoningen belangrijk blijft.
"Het is zeer positief om te zien dat de stijging in het aantal bouwvergunningen een stijgende nieuwbouwproductie mogelijk maakt in de komende jaren. Dankzij de woondeals is de opgave bekend en zijn de locaties in beeld om de komende jaren honderdduizenden woningen toe te voegen. Met het stijgende aantal vergunningen komen deze woningen een stukje dichterbij", aldus Thijs Konijnendijk van Capital Value.
"Voor een toename van het aantal huurwoningen zijn echter ook grote investeringen nodig, en daarom is het belangrijk dat er op het nieuwe ministerie van VRO blijvend wordt meegedacht hoe het investeringsklimaat voor huurwoningen kan worden verbeterd. Dat kan bijvoorbeeld door het verlagen van de overdrachtsbelasting op huurwoningen of een subsidie voor het realiseren van betaalbare huurwoningen."
Verkoopgolf
De NVM luidt de noodklok over het snel afnemende aantal huurwoningen en dringt aan op ingrijpen door de politiek. Juist middeninkomens dreigen door het afnemende aanbod tussen wal en schip te vallen. Uit de nieuwste cijfers van Pararius blijkt dat het aanbod van huurwoningen in het tweede kwartaal daalde met 32,8 procent. Ondertussen steeg de vierkantemeterprijs van een vrije sectorwoning met 9,9 procent. Pararius-directeur Jasper de Groot wijst wederom naar de Wet betaalbare huur: "Hoewel de overheidsmaatregelen bedoeld zijn om de woningmarkt te stabiliseren, zien we het tegenovergestelde effect in de vrije sector. Huurprijzen blijven stijgen, terwijl het aantal beschikbare huurwoningen afneemt".
De NVM roept inmiddels al de politiek op om in te grijpen om erger te voorkomen. "Het wrange is dat huurders met een midden- of lager inkomen met name de dupe zijn van de cocktail aan maatregelen die het uitponden veroorzaakt. Zij zijn namelijk vaak niet in staat, de woningen die ze eerder huurden, in de koopsector te financieren. En indien ze opnieuw in de middenhuur zoeken lopen ze tegen een nog kleiner betaalbaar aanbod aan, waar de concurrentie inmiddels moordend is", aldus Lana Gerssen van NVM.
Ondertussen vroeg Kamerlid Welzijn van NSC afgelopen reces in Kamervragen waarom er een groot verschil zit in de effecten van de Wet betaalbare huur tussen particuliere en grote instutionele verhuurders. Aanleiding is berichtgeving van de NOS dat grote verhuurders slechts beperkt plannen hebben om uit te ponden. Ook zouden zij niet genoodzaakt zijn om de huren te verlagen, aangezien deze al gematigd waren.
Ouderenwoningen
Volgens Capital Value is meer kapitaal nodig om de doelstellingen met betrekking tot ouderenwoningen te kunnen halen. Er wordt wel meer geïnvesteerd, maar dat levert nog onvoldoende op. "Het geïnvesteerde volume van 92 miljoen euro in nieuwbouw is goed voor slechts 400 woningen in dit segment, terwijl de jaarlijkse (landelijke) nieuwbouwambitie op 35.000 ouderenwoningen ligt. De sterke fundamenten in deze markt, de geformuleerde ambities en het beschikbare kapitaal voor impactbeleggingen zijn onvoldoende terug te zien in het gerealiseerde volume", zo valt te lezen.
Capital Value: Fors meer kapitaal nodig voor nieuwe ouderenwoningen
Warmtenetten
De politiek moet met een oplossing komen om investeringen in warmtenetten rendabel te maken. Dat viel afgelopen zomer te lezen in diverse artikelen. Sinds de energiecrisis blijkt het steeds moeilijker om deze projecten van de grond te krijgen, vooral omdat de politiek voornemens is de netten weer in meerderheid publiek te maken. De gestegen kosten zorgen bovendien voor hogere tarieven en dus voor ontevreden burgers. Volgens experts en Aedes ligt de bal bij de politiek om de omstandigheden te creëren dat corporaties, burgers en leveranciers collectief de meerwaarde van het aanleggen van warmtenetten gaan zien. Een voorbeeld dat wordt genoemd is het geven van financiële garanties aan leveranciers.