Op 29 maart 2024 is het aangepaste handboek modelmatig waarderen marktwaarde gepubliceerd, nadat in februari werd geconstateerd dat de in januari gepubliceerde uitgangspunten, met name voor corporaties die de basisversie hanteren leidde tot te hoge waarderingen. Corporaties en accountants sloegen alarm. De aanpassingen van het handboek zijn in enkele regio’s significant en leiden tot een forse bijstelling van de marktwaarde en de beleidswaarde.
Uit de validatie van 2022 afgelopen zomer bleek dat de waardering volgens de basisversie in nagenoeg alle regio’s binnen de tolerantiemarge van 10% met de full versie uitkomsten lag. Het sinds boekjaar 2022 ingezette proces van tussentijdse actualisatie van het handboek in januari wierp derhalve zijn vruchten af.
De extra checks en balances zijn ook dit jaar ingezet waarbij in januari een actualisatie van het handboek van oktober gepubliceerd is. Conform afspraak heeft AW een doorrekening laten uitvoeren van een 100tal corporatieportefeuilles om zeker te zijn dat de marktwaarde uitkomsten volgens het handboek tot een correcte waardering leidde. Helaas bleek het handboek van januari te hoge waarderingsuitkomsten te geven. Dit is in het handboek van maart gecorrigeerd met een aanpassing van de disconteringsvoet, teneinde te komen tot adequate marktwaarden.
Het gevolg van enkel aanpassen van de disconteringsvoet is een forse daling van de beleidswaarde, in sommige regio’s zelfs met meer dan 30% waardoor de LTV fors geraakt wordt. Corporaties en accountants vroegen hier aandacht voor bij de AW en het WSW. Beide hebben inmiddels bevestigd dat voor hen de beleidswaarde in de dPi 2023 en straks de nieuwe beleidswaarde in de dPi 2024 bepalend zijn voor hun beoordeling van de borgbaarheid en financiering. De neerwaartse bijstelling van de beleidswaarde 2023 voor de basisvariant corporaties is een tijdelijk effect, mede door de in de nieuwe beleidswaarde 2024 te hanteren sectorbrede disconteringsvoet van 4,11% voor de DAEB portefeuilles.
In afwachting van duidelijkheid omtrent de behandeling van de beleidswaarde en duiding van de verschillende marktwaarde uitkomsten tussen de januari en maart versie is een deel van de jaarrekeningprocessen vertraagd en zijn controles naar achteren geschoven. Met de aanvullende onderzoeken en onderbouwing van de corporaties kunnen de meeste controles naar verwachting wel worden afgerond voor 1 juli.
BZK / WSW / AW werken aan een nieuwe methodiek van marktwaarde bepaling, mede om deze situatie in de toekomst te voorkomen. Daarnaast loopt thans een consultatie ronde over de aanpassing van de BTIV waarin het ministerie voorstelt om de waardebegrippen marktwaarde en beleidswaarde in de jaarrekening qua plaats om te draaien. Hierop is door de NBA (beroepsgroep van accountants) positief gereageerd waarbij vanuit de NBA is gevraagd om nadere afstemming over de praktische invulling van deze ‘switch’ teneinde het ook binnen het jaarrekeningrecht te kunnen plaats. Meer hierover kunt u lezen op: Sectorcommissie Woningcorporaties (nba.nl)
Over het proces en de wijzigingen in het handboek kunt u meer lezen op de website van ILT, waar u ook de update van het handboek vindt.
Tekst: Margriet Zonneveld - Hoogland, lid NBA Sectorcommissie Woningcorporaties, Partner bij BDO Accountants en voorzitter BDO branchegroep woningcorporaties