Politiek Nieuwsoverzicht 18 maart 2024Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week onder andere:
Zuid-Holland
Minister De Jonge dreigt de provincie Zuid-Holland met juridische maatregelen als het niet bereid is om op gezamenlijke en eenduidige wijze mee te werken aan de realisatie van woningbouw. Dat valt op te maken uit een Kamerbrief en antwoord op Kamervragen. De Jonge sprak afgelopen week constructief met de provincie, maar vervolgstappen zijn wel nodig. Uiterlijk eind april wil hij van Zuid-Holland een reactie. Het stoort de minister met name dat de provincie te strenge eisen stelt aan woningbouwlocaties. "Een generieke beperking van buitenstedelijke bouwlocaties van meer dan 3 ha beperkt mijns inziens bouwmogelijkheden op kansrijke locaties en mogelijkheden om opgaven te combineren. Deze beperking kunnen we ons niet veroorloven gelet op de omvang van de opgave en het woningtekort in de provincie Zuid-Holland", aldus De Jonge. Ook de aanvullende eisen met betrekking tot betaalbaarheid wil de minister van tafel.
Ministerraad
De ministerraad heeft afgelopen vrijdag ingestemd met het nader rapport inzake wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV) in verband met aanpassing van de verkoopregels en termijn voor grondposities. Dat valt op te maken uit de besluitenlijst. "Het uitwerken van die afspraken gebeurt op twee plekken in het BTIV. In de eerste plaats wordt de aanbiedingsplicht, die corporaties richting hun huurders hebben als zij een sociale huurwoning willen verkopen, uitgebreid. Het gevolg is dat corporaties hun sociale huurwoningen voortaan moeten aanbieden aan alle huurders die in die gemeente een sociale huurwoning van een corporatie huren", zo valt te lezen. Deze plicht gaat ook gelden voor woningen die in de toekomst mogelijk naar het vrije segment worden gebracht. De uitbreiding wordt beperkt tot eengezinswoningen. Ook krijgen corporaties meer tijd om wat met hun grondposities te doen: van vijf naar tien jaar. Dat past beter bij de gemiddelde doorlooptermijn van een woningbouwproject en geeft corporaties meer tijd om sociale huurwoningen te realiseren", aldus de minister. Verder heeft de ministerraad ingestemd met een correctie in de Wet verlaging eigen bijdrage huurtoeslag. "Met deze wijziging op de Wet verlaging eigen bijdrage huurtoeslag wordt voorzien in het structureel verbeteren van de koopkracht in 2024 naar aanleiding van een ontdekte fout in de koopkrachtberekeningen", zo valt te lezen. De aanpassing zal met spoed worden voorgelegd aan de Raad van State. Geannoteerde besluitenlijst ministerraad 15 maart 2024 Formatie Uit het eindverslag van informateur Putters valt op te maken dat volkshuisvesting een van de punten is waar de partijen hoofdlijnenafspraken over willen maken. De verwachting is dat de onderhandelende partijen PVV, VVD, NSC en BBB komende tijd inhoudelijk gaan praten over de vorming van een programkabinet. De hoofdlijnenafspraken worden vervolgens door het kabinet nader uitgewerkt. Eindverslag van de informateur dhr. K. Putters over zijn informatiewerkzaamheden Maximering huurprijsverhogingen vrije sector In de Kamer leven veel vragen over het besluit van het kabinet om de toegestane huurverhogingen in de vrije sector straks enkel nog te koppelen aan de loonontwikkeling en niet meer aan de laagste van cao of inflatie. Dat valt op te maken uit de ingediende vragen op het wetsvoorstel. Eerder had ook de Raad van State op dit punt al kritiek. Het adviesorgaan vond het bovendien logischer om dan te koppelen aan inflatie in plaats van loonontwikkeling. Ook vreesde de Raad van State terugloop van rendementen voor verhuurders als gevolg van deze wet en daarmee op verdere verschraling van het aanbod. Ook op deze punten heersen in de Kamer veel vragen. In het nader rapport verdedigde minister De Jonge de maatregelen. Volgens hem zijn ook met deze wet goeie rendementen mogelijk. Toch wil diverse partijen inzicht in de gevolgen van de wet, inclusief de relatie met de Wet betaalbare huur. Uit het verslag aan vragen valt verder op dat diverse partijen erop hameren de tijdelijkheid van de wet te schrappen. Volgens GroenLinks/PvdA is 'onbetwist duidelijk' dat maximering van de huurverhoging noodzakelijk is. Verslag inzake Wijziging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en van de Wet goed verhuurderschap (verlenging, wijziging en handhaving van de maximering en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen) Energielabels Minister De Jonge wil een publiek toezichthouder toevoegen aan het stelsel van energielabels. Hiermee moet de kwaliteit van het label omhoog. Eerder had hij al aangekondigd mogelijkheden voor versterking van het toezicht te onderzoeken, maar het stelsel vervangen door volledig publiek toezicht gaat hem te ver. "Deze publiek toezichthouder zal toezien op de meeste partijen in het stelsel: de energieadviseurs, de certificaathouders, de certificerende instellingen en de schemabeheerder. Ook is het voornemen dat de publiek toezichthouder op basis van signalen zelf ook energielabels kan controleren. Dit wordt ook wel stelseltoezicht genoemd", aldus de minister. De Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (TloKB) wordt gevraagd de publieke toezichthouder in te richten. Voor de invoering van de toezichthouder is een wetswijziging nodig die De Jonge in 2025 aan de Kamer wil voorleggen. In de brief laat De Jonge weten dat het aantal foutieve labels terugloopt, maar dat de versterking van het toezicht wel nodig is. In aanloop naar de nieuwe toezichthouder licht De Jonge diverse andere initiatieven uit om het stelsel te verbeteren, waaronder intensivering van het aantal steekproeven en inspecties. Verder stuurde De Jonge een een verkenning naar de Kamer naar technologieën die kunnen bijdragen aan een betrouwbaar en nauwkeurig energielabel. In de brief worden kansrijke technologieën uitgelicht die nu verder worden onderzocht.
Klimaat en energie
Minister Jetten erkende afgelopen week tijdens het commissiedebat Klimaat en energie dat de uitrol van warmtenetten tot 'hobbels en pijnlijke lessen' heeft geleid. Zo worden huurders nog altijd met hoge kosten geconfronteerd, soms zelfs hoger dan voor de overgang naar het warmtenet. Ook worden momenteel gesprekken gevoerd tussen warmteleveranciers, corporaties en gemeenten om de kosten te beperken. Jetten zegt daarbij te zoeken naar 'passende oplossingen', maar wil ook vaart maken met de Wet collectieve warmte (om te komen tot kostengebaseerde tariefregulering) en beziet hij met minister De Jonge de mogelijkheden van staatsdeelneming. Met betrekking tot de isolatieopgave wil Jetten daarnaast op korte termijn bezien of er momenteel op de plekken met de meeste urgentie gewerkt wordt. "Dus ik zal bij de brief die ik aan uw Kamer stuur in het voorjaar over de energiearmoedecijfers hiernader op ingaan. Wat leren we nou uit het tijdelijk noodfonds en de energiearmoedecijfers? En zien we dan ook dat we vanuit het Nationaal Isolatieprogramma op de juiste plekken aan de slag zijn?", aldus de minister. Verder wees de minister op een nieuw prioriteitenkader dat dit voorjaar verwacht wordt van de ACM waarbij projecten met maatschappelijke impact ook kunnen worden gewogen in het tempo en de volgorde van aanpak. Jetten wees er wel op dat in zijn ogen we "soms ook iets te perfect alles in één keer goed willen doen". "Terwijl je in heel veel buurten ook gewoon kan beginnen met de spouwmuurisolatie of de dubbele beglazing", aldus de minister. Transcript Commissiedebat Klimaat en energie EPBD Minister De Jonge heeft de Kamer geïnformeerd over het recent bereikte akkoord over de nieuwe regels voor energieprestaties in de gebouwde omgeving (EPBD). Het Nederlandse kabinet had kritische kanttekeningen, maar is uiteindelijk tevreden over het resultaat. Een belangrijke afzwakking is volgens De Jonge dat er geen renovatieverplichtingen meer worden opgelegd aan huiseigenaren. Dit zou betekenen dat slecht presterende verplicht voor een bepaalde datum moesten worden gerenoveerd. "Het werd gezien als een te grote inbreuk op het eigendomsrecht en daarmee als een disproportionele maatregel", aldus de minister. Wel zijn in het definitieve voorstel doelstellingen opgenomen om te komen tot vermindering van het energieverbruik van woningen. Dit moet in 2030 met 16 procent zijn afgenomen ten opzichte van 2020 en 20/22% procent in 2035. "Hierbij is afgesproken dat ten minste 55% van de afname bereikt wordt door de renovatie van de 43% slechtst presterende woningen. Er zijn uitzonderingen mogelijk voor onder meer monumenten en tijdelijke woningen", schrijft de minister. Verder licht hij toe dat de ZEB-standaard (zero emission building) wordt geïntroduceerd voor de gebouwde omgeving in 2050. Dit is een standaard voor emissievrije woningen, in combinatie met een lage energievraag. Voor nieuwbouw gaat deze standaard al gelden vanaf 2030. Ook gaan er specifieke verplichtingen gelden voor zonne-energie. Deels gaan deze al in per 2026. Een verplichting voor zonne-energie voor nieuwe woningen geldt uiterlijk vanaf 31 december 2029. In sommige gevallen zijn vrijstellingen mogelijk. Verder komen er Europese regels voor energielabels, maar houden landen hun eigen regels. Onder andere Nederland wilde geen harmonisatie. Wel verdwijnen de A+ klassen en vervangen door A t/m G labels met een A0-label voor gebouwen die voldoen aan de ZEB-standaard. Kritisch was het kabinet over de regels in de EPBD voor de kwaliteit van het binnenmilieu, omdat dit geen effect heeft op de energieprestatie.
Emissieplafond
Het zittende kabinet wil geen besluit meer nemen over de invoering van een emissieplafond, waaronder voor de gebouwde omgeving. Dat valt te lezen in een Kamerbrief van minister De Jonge als reactie op een onderzoek naar de effectiviteit en haalbaarheid van een dergelijk plafond. In het onderzoek wordt geconcludeerd dat een dergelijk plafond haalbaar is, ook in de verschillende sectoren. Echter, er bestaat wel een risico op hoge kosten, bijvoorbeeld als om wat voor redenen dan ook geen maatregelen kunnen worden genomen om de emissie naar beneden te krijgen. Minister De Jonge spreekt van een risico op maatschappelijk ongewenste effecten. "Dit terwijl de borgende werking van het instrument moeilijk realiseerbaar zal zijn zonder voldoende draagvlak", aldus de minister, die daarom nader onderzoek wil. Hij wil daarbij kijken naar de gevolgen voor (sub)doelgroepen en met welke beleidsmix het optimale resultaat bereikt kan worden. "Invoering van een nationaal emissieplafond vergt een fundamentele politieke afweging, inclusief weging van andere beleidsinstrumenten. Gelet op de demissionaire status van het huidige kabinet is deze afweging aan een volgend kabinet", aldus De Jonge.
Circulair bouwen
Nadat het debat over circulair bouwen afgelopen week van de agenda werd gehaald is deze afgelopen week opnieuw ingepland voor 3 april om 10.00. Vanuit de commissie IenW is de oproep aan het kabinet gedaan om met een brief te komen over de stand van zaken met betrekking tot de Milieuprestatie Gebouwen (MPG).
Leennormen
Minister Van Weyenberg wijst alle suggesties van het CDA om de leennormen voor starters met een studieschuld te versoepelen af. Dat valt op te maken uit de nota naar aanleiding van het verslag met betrekking tot de Wijzigingswet financiële markten 2024. Het CDA had onder andere voorgesteld de regels voor loan to income te versoepelen met het argument dat studenten vaak een goed inkomenspotentieel hebben. Ook werd voorgesteld om het aflossingsschema te verruimen naar 35 jaar of meer ruimte te bieden als starts kunnen aantonen dat ze de omvang van de hypotheeklast al langer kunnen opbrengen. Van Weyenberg spreekt van een risico op overkreditering met betalingsproblemen als gevolg. Ook is hij niet bereid nader onderzoek te doen. Wel wijst hij op de eerdere pilot 'duurhuur' van onder andere NHG en BLG Wonen. "Via deze pilot hebben in totaal zeven huishoudens een hypotheek verkregen. Een belangrijke les uit de pilot was dat een grote groep starters die dachten dat ze geen hypotheek konden afsluiten, veelal binnen de reguliere leennormen een hypotheek konden afsluiten", aldus de minister.
Maakindustrie
Tijdens het tweeminutendebat over het verdienvermogen van Nederland werd door de VVD een motie ingediend die raakt aan woningbouw. VVD-Kamerlid Martens-America wees erop dat veel bedrijventerreinen moeten wijken voor woningbouw terwijl deze terreinen ook belangrijk zijn voor de maakindustrie. Zij riep dan ook op om in gesprek te gaan met VNG en IPO om het nationale belang van de maakindustrie te benadrukken. De motie kreeg van minister Adriaansens oordeel Kamer. Dinsdag zal er over gestemd worden.
Rabobank
Hoge prijsstijgingen liggen in het verschiet, kopte de Rabobank op basis van hun kwartaalbericht. "De huizenprijzen stijgen weer snel, doordat de leencapaciteit van potentiële woningkopers toeneemt terwijl het aanbod van huizen beperkt is én afneemt. Voor dit jaar verwachten we dat koopwoningen gemiddeld 6,2 procent duurder uitvallen dan in 2023, gevolgd door een verdere huizenprijsstijging van 6,3 procent in 2025. Door het opdrogende aanbod blijft het aantal transacties dit en volgend jaar naar verwachting beperkt", zo valt te lezen. Rabobank: Kwartaalbericht Woningmarkt: hoge prijsstijgingen in het verschiet CBRE Volgens vastgoedadviseur CBRE loopt Nederland miljarden van buitenlandse investeerders mis door de aangescherpte regelgeving. Dat schrijft AD op basis van een bezoek aan vastgoedbeurs Mipim in Cannes. "Er staat heel veel geld klaar om in woningen te investeren. [..] Alleen niet in Nederland. We slaan echt de plank mis. We hebben dat buitenlandse kapitaal hard nodig", aldus Marco Hekman van CBRE. AD: Buitenlands kapitaal gaat aan Nederland voorbij DNB Volgens Klaas Knot van DNB moet prioriteit gegeven worden aan het bouwen van huizen. De aanpak van de hypotheekrenteaftrek levert voor de woningmarkt weinig op. Dat zegt hij in een interview met De Telegraaf. "We komen in toenemende mate tot de conclusie dat de problemen op de Nederlandse huizenmarkt voor het overgrote deel aan de aanbodzijde zitten. Als we er gewoon niet in slagen huizen te bouwen, dan is elk beleid om knelpunten aan de vraagkant te finetunen tot mislukken gedoemd. Er moet gewoon gebouwd worden. Dat is de enige oplossing", aldus Knot. "Ik heb het vaak gehad over de achterstelling van huurders en het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Maar bij de huidige stand van zaken is dat allemaal in de marge, het lost op korte termijn weinig op. Ik blijf er wel bij dat de hypotheekrenteaftrek zeer ondoelmatig gebruik van belastingmiddelen is. Op de lange termijn zal afschaffen wel zeker helpen." Telegraaf: Klaas Knot (DNB) vindt aanpak renteaftrek geen prioriteit: ’Huizen bouwen is enige oplossing’ ACM De ACM concludeert dat energieleveranciers extra kosten in rekening brengen voor klanten met zonnepanelen. Als gevolg hiervan wordt nu aanvullend onderzoek gedaan naar de daadwerkelijke kosten en de manier waarop deze worden doorberekend. De resultaten worden in de eerste helft van april verwacht.
Wet goed verhuurderschap
Gemeenten worstelen met de naleving van de Wet goed verhuurderschap. Daarover berichtte NRC, onder andere na meldingen van de Woonbond. NRC: Dreigen, traineren, slecht onderhoud: gemeenten treden nog nauwelijks op tegen malafide huisbazen Hamerkwartier Duizenden geplande woningen in het Amsterdamse Hamerkwartier staan op de toch na de uitspraak van de Raad van State dat de gemeente onzorgvuldig met de veiligheidsrisico's is omgesprongen.
Van Wijnen
In diverse media was afgelopen week aandacht voor de jaarcijfers van bouwbedrijf Van Wijnen. Zo sprak FD over de investeringen die zijn gedaan in een fabriek voor prefab-woningen. Tegenover De Telegraaf liet topman Peter Hutten weten dat het woningtekort nog zeker twintig jaar zal aanhouden.
Aw
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) is positief na publicatie van de resultaten van het onderzoek naar bestuurders en commissarissen van corporaties met eigen vastgoedbezit. "De Aw concludeert dat het zelfregulerend vermogen van de corporatiesector over het algemeen voldoende is en het intern toezicht door de RvC’s in voldoende mate werkt bij de herbeoordeling van vastgoedbezit van bestuurders en commissarissen. De Aw heeft daarom vertrouwen in de stappen die de sector zelf zet om (de schijn van) belangenverstrengeling nu en in de toekomst te voorkomen. Om vast te stellen dat dit vertrouwen gerechtvaardigd blijft, kan de Aw steekproefsgewijs het vastgoedbezit beoordelen", zo valt te lezen in het persbericht. VTW-directeur Bronia Vermaas-van de Bilt zegt de conclusies van de Aw te herkennen.
|