Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week onder andere:
Minister De Jonge heeft afgelopen week het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting naar de Kamer gestuurd, inclusief onderliggende regelgeving via een ontwerpbesluit en conceptregeling. In de kern zorgt het wetsvoorstel voor meer rijksregie op de volkshuisvesting, inclusief de mogelijkheid om lagere overheden te kunnen overrulen. Een vergaand onderdeel van het wetsvoorstel is de verplichting om twee derde betaalbaar te bouwen.
Een overzicht van de belangrijkste punten:
1) De woondeals worden vastgelegd in via deze wet verplichte volkshuisvestingsprogramma's. Hiermee wordt duidelijk voor wie, waar en hoeveel er gebouwd gaat worden.
2) Provincies moeten samen met gemeenten zorgen voor voldoende bouwlocaties (minstens 130 procent plancapaciteit)
3) Volkshuisvesting wordt onderdeel van de Omgevingswet, waardoor Rijk en provincies instructies kunnen geven met betrekking tot voor wie, waar en hoeveel. Provincies kunnen daarbij ingrijpen op lokaal niveau en het Rijk weer op provinciaal niveau. In het uiterste geval kan de minister een knoop doorhakken.
4) Van de nieuwbouwprojecten moet twee derde betaalbaar zijn (betaalbare koop, middenhuur of sociale huur).
5) Om landelijk gelijke standaarden te hebben voor betaalbaarheid wordt gezorgd voor uniforme definities.
6) Gemeenten en regio's moeten balans brengen in woningvoorraad. Dus als er in een gemeente al bovengemiddeld veel sociale huur zit, moet bij nieuwbouw vooral geïnvesteerd worden in woningen voor middeninkomens. Omgekeerd moet juist meer sociale huur worden bijgebouwd als dit percentage lager ligt dan het landelijk gemiddelde.
7) De diverse bovenstaande instructies zijn vastgelegd in het ontwerpbesluit
8) Corporaties worden actief betrokken bij de lokale prestatieafspraken en krijgen de mogelijkheid om geschillen rondom de prestatieafspraken voor te leggen aan de minister voor een bindende uitspraak. Ook gemeenten kunnen met zo'n verzoek naar de minister.
9) Het werkgebied van corporaties wordt uitgebreid tot de hele provincie.
10) Woningbouwprojecten vanaf 12 woningen komen in aanmerking voor de beperkte beroepsmogelijkheden en versnelde afhandeling bij de Raad van State. Dit levert volgens de minister een tijdswinst op van een jaar.
11) Voor woningbouwprojecten tot 50 woningen vervalt de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit moet woningbouw aan de randen van dorpen en steden vergemakkelijken
12) Tijdelijke mantelzorgwoningen kunnen vergunningsvrij bij een woning worden geplaatst.
13) Om te zorgen voor gelijke landelijke regels worden er via duidelijke criteria en definities eisen gesteld aan urgentiegroepen in huisvestingsverordeningen. Ook worden groepen vastgesteld die sowieso als urgentiegroep moeten worden aangemerkt, bijvoorbeeld mantelzorgers, mensen die uit de jeugdzorg stromen en slachtoffers van huiselijk geweld.
14) Gemeenten worden verplicht regionale afspraken te maken over de plaatsing van urgentiezoekers.
15) De urgentiebepalingen zijn vastgelegd in de conceptregeling.
De Raad van State is in het advies kritisch op het wetsvoorstel van De Jonge. Zo wordt aanbevolen om het onderdeel van versnelling van beroepsprocedures uit de wet te halen en in een apart wetsvoorstel op te nemen. Volgens de Raad ontbreekt immers de samenhang tussen het versterken van de regie en het versnellen van de beroepsprocedures. De Jonge deelt die analyse niet. "De versnellingen in de beroepsfase vormen het sluitstuk van de versnelling van de woningbouw en het hernemen van de regie op de volkshuisvesting. Daarmee past dit onderdeel binnen het doel van het wetsvoorstel", schrijft hij.
Verder vindt het adviesorgaan dat 'dragend' gemotiveerd moet worden waarom in de voorgestelde gevallen een beperking van de beroepsmogelijkheid gerechtvaardigd is. Ook moet de Kamer meer inspraak krijgen over de gevallen waarvoor de versnelde procedure gaat gelden.
Daarnaast zet de Raad van State vraagtekens bij de haalbaarheid bij de beroepsmogelijkheid bij één instantie, gezien de enorme werklast bij de Raad van State. Als alternatief wordt voorgesteld om de enige beroepsmogelijkheid te beleggen bij de rechter en niet bij de Raad van State. Volgens De Jonge is een dergelijke procedure echter onbekend bij het Nederlandse bestuursrecht waardoor een grondige analyse nodig is.
"Een grondige analyse van het bestuursrecht ten behoeve van invoering van een verlofstelsel zou moeten plaatsen in een meer fundamentele heroverweging van het bestuursprocesrecht, en past daarmee niet bij de noodzaak om nu maatregelen te nemen om de regie van de overheid op de volkshuisvesting te hernemen", aldus de minister.
Andere punten van de Raad van State hebben onder andere betrekking op de samenhang met de Omgevingswet. Zo wordt gevreesd dat de samenhang met andere ruimtelijke vraagstukken verloren gaat. "Door de opdracht om specifiek aandacht te besteden aan het belang van voldoende woongelegenheid bestaat het risico dat het integrale karakter van de omgevingsvisie wordt aangetast en niet een integrale visie, maar een optelsom van visies voor verschillende domeinen ontstaat", schrijft het adviesorgaan.
In zijn reactie stelt De Jonge dat met het wetsvoorstel het volkshuisvestelijke beleid juist meer in lijn wordt gebracht met de Omgevingswet.
Verder doet de Raad van State voorstellen om te onderbouwen hoe met een uitbreiding van het werkgebied van corporaties de lokale binding wordt gewaarborgd.
De Raad van State is ook kritisch op de verlenging (met drie jaar) en de aanpassing van de wet (verhoging enkel obv cao-loonontwikkeling + 1 procentpunt) om de huurverhoging in de vrije sector te maximeren. Zo maakt de Raad van State zich zorgen over de gevolgen voor het aanbod en roept op de maatregel in samenhang te bezien met andere maatregelen op de huurmarkt, waaronder de Wet betaalbare huur.
"Zoals de Afdeling eerder uiteenzette, richt de maximering van de huurprijsverhoging zich op een zichtbaar effect zonder de onderliggende structurele oorzaken aan te pakken. De wetsevaluatie onderkent ook de aanhoudende schaarste op de woningmarkt waardoor huurders in een afhankelijke positie komen en bescherming nodig is. Tegelijk kan dit wetsvoorstel – bezien in combinatie met andere maatregelen – de rendementen onder druk zetten, wat op termijn de schaarste juist kan vergroten", aldus de Raad van State.
Ook zet het adviesorgaan vraagtekens bij de koppeling met loonontwikkeling in plaats van de inflatie. "De grondgedachte achter huurverhogingen is dat deze gelijke tred houden met de prijsontwikkeling (geldontwaarding). Een logische en objectieve maatstaf hiervoor is de inflatie. Of de loonontwikkeling, zoals de regering betoogt, gelijke tred houdt met de inflatie wordt niet cijfermatig onderbouwd", zo valt te lezen.
In de reactie in het nader rapport stelt minister De Jonge dat er wel degelijk rekening is gehouden met het brede plaatje en zijn volgens hem rendementen in de huurmarkt nog altijd mogelijk. Verder onderbouwt de minister de keuze om de verhogingen te koppelen aan de loonontwikkeling.
In het wetsvoorstel wordt verder geregeld dat gemeenten mogelijkheden krijgen om op te treden tegen verhuurders die zich niet aan de regels houden. Ook wordt de verjaringstermijn voor huurverhogingen verkort van 5 naar 1 jaar. Op diverse punten is de Raad van State kritisch.
De Kamer heeft donderdag tijdens de procedurevergadering besloten de deadline voor de schriftelijke inbreng vast te stellen op donderdag 14 maart om 14.00.
Door de Kamer is een stortvloed aan vragen ingediend in het kader van de Wet betaalbare huur. Van veel partijen klinkt forse kritiek waardoor het onduidelijk is of de wet op een meerderheid kan rekenen. Van PVV, VVD en BBB is bekend dat zij grote zorgen hebben over de investeringsbereidheid bij verhuurders en de mogelijke terugloop van het aanbod als gevolg van deze wet. Maar ook de ChristenUnie is in de vraagstelling scherp kritisch. Zij dringen aan op flankerend beleid om te voorkomen dat het aanbod terugvalt, bijvoorbeeld via structurele overheidsinvesteringen om de bouw op gang te houden (startbouwimpuls, doorbouwgarantie).
Verder vragen partijen naar meer investeringsmogelijkheden voor corporaties, bijvoorbeeld via het verhogen van de DAEB-grens. Voor particuliere beleggers komen ook de vragen over de hoge overdrachtsbelasting en box 3 regelmatig terug. Andere partijen als SP en GroenLinks/PvdA vrezen juist dat de recente aanpassingen in het wetsvoorstel te nadelig uitpakken voor huurders.
Verslag Wijziging van de Wet goed verhuurderschap, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enige andere wetten in verband met de regulering van huurprijzen en de bescherming van rechten van huurders (Wet betaalbare huur)
Het kabinet wil met een hele waaier aan partijen in gesprek om te komen tot een gezamenlijke aanpak van funderingsproblematiek. Dat valt te lezen in de Kamerbrief waarin wordt gereageerd op het onlangs verschenen rapportvan de Raad leefomgeving en infrastructuur (Rli).
Bij de aanpak worden medeoverheden, de financiële sector, bouwsector, corporaties en andere belanghebbenden betrokken. Volgens de betrokken ministers vereist de aanpak een inzet van alle partijen. Zo zouden hypotheekverstrekkers nu al kunnen adviseren over funderingsonderzoek en schadeherstel.
Met de betrokken partijen wil het kabinet onder andere de mogelijkheid van een klimaat- of funderingslabel verkennen. Ook moet op verschillende manieren de informatievoorziening worden verbeterd en zal worden verkend of een funderingsdatabase kan worden ingericht. De vraag of funderingsonderzoek gesubsidieerd zou moeten worden vraagt volgens de ministers politieke afweging. Ook deze opties worden in kaart gebracht.
Een belangrijke vraag is verder in welke gevallen de overheid ook gaat meebetalen aan preventie en herstel. Zij vragen daarbij ook een bijdrage van de private sector. "Het kabinet vindt dat er ook een verantwoordelijkheid voor de financiële partners ligt (zoals banken, hypotheekverstrekkers en verzekeraars) om verder te verkennen welke mogelijkheden zij hebben om bij te dragen aan het voorkomen van grotere schades in de toekomst en de financiering van schade- en funderingsherstel in nu bestaande en urgente gevallen (bijvoorbeeld door nieuwe financiële producten, gebiedsgerichte ondersteuning, garanties, etc.)", zo valt te lezen.
Het kabinet schrijft verder te willen investeren in kennisontwikkeling bij het Rijk en medeoverheden. "Op basis van verder overleg met alle betrokken partijen zet het kabinet erop in voor Prinsjesdag een verdere toelichting te geven op de stand van zaken en gezamenlijke aanpak", schrijft het kabinet.
De Rli waarschuwde twee weken terug voor een funderingscrisis als er niet snel extra geld wordt uitgetrokken om funderingsschade te herstellen. De totale kosten hiervan kunnen voor het Rijk oplopen tot 12,5 miljard euro. Als er niet snel wordt ingegrepen kunnen de kosten oplopen tot meer dan 50 miljard. Tot 2035 verwacht de Rli dat 425.000 gebouwen geraakt gaan worden door te slappe ondergrond, droogte of wateroverlast.
Tijdens de procedurevergadering heeft de Kamer donderdag besloten een technische briefing te organiseren naar aanleiding van het Rli-advies.
Als gevolg van de alarmerende berichten over funderingsproblematiek wil de Tweede Kamer hierover binnenkort plenair in debat. Dat is afgelopen week besloten tijdens de regeling van werkzaamheden. Het verzoek werd ingediend door D66-Kamerlid Paternotte. Een week eerder werd een vergelijkbaar verzoek van GroenLinks/PvdA niet gesteund.
De Kamer lijkt geschrokken van het rapport van de Raad voor leefomgeving en infrastructuur (Rli) een week eerder. Toch klonken vorig jaar mei tijdens een rondetafelgesprek in de Tweede Kamer ook al zorgwekkende signalen. In oktober werd er vervolgens in commissieverband over gesproken, kort voor het verkiezingsreces.
Verslag regeling van werkzaamheden
Tijdens de procedurevergadering is een voorstel van de PVV om een rondetafelgesprek te organiseren over de Wet betaalbare huur verworpen. Wel kreeg het voorstel van BBB steun om de minister te vragen voorafgaand aan het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector de Kamer te informeren over de gemiddelde prijsopbouw van een NHG-woning.
Verder is besloten een technische briefing te organiseren over het Rli-advies rondom funderingsproblematiek en is de deadline voor het indienen van vragen over het wetsvoorstel huurverhogingen vrije sector vastgesteld op aanstaande donderdag 14 maart om 14.00.
In een mailprocedure is besloten het commissiedebat Circulair bouwen dat gepland stond voor 14 maart te annuleren. De SP kreeg geen steun voor het voorstel om het bekrachtigen van het besluit dat de uitzonderingsgroepen in de Wet vaste huurcontracten regelt te pauzeren.
BBB-Kamerlid Keijzer vraagt naar de mogelijkheden van het instellen van een huurplafond naar Duits model als alternatief voor het onlangs ingediende wetsvoorstel Betaalbare huur. Volgens deze Mietspiegel-methodiek wordt gekeken naar de woningbouwsituatie in een regio en op basis daarvan worden regels gesteld voor huurprijzen. Keijzer vraagt de minister met berekeningen te komen voorafgaand aan het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op 21 maart.
Vragen van het lid Keijzer (BBB) aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over het bericht 'VVD pleit voor Duits huurplafond als alternatief voor reguleren woninghuren'
Het grootste pensioenfonds van Nederland ABP gaat fors investeren in de woningmarkt. Afgelopen week werd bekendgemaakt dat 5 miljard gestoken zal worden in betaalbare huurwoningen.
Minister De Jonge is in conflict gekomen met de provincie Zuid-Holland over de betaalbaarheidsdoelstelling die de provincie bij nieuwbouwprojecten wil opleggen. Daarover schrijft NRC. De minister zou de provincie een brief hebben geschreven waarin gedreigd wordt bestuurlijk in te grijpen. De provincie zou de boodschap 'ondemocratisch' en 'onacceptabel' hebben genoemd. Naast de betaalbaarheidseisen is de minister ook niet tevreden over de beschikbaarheid van nieuwbouwlocaties.
WoningbouwersNL is op basis van de halfjaarlijkse Thermometer koopwoningen positief over de vooruitzichten voor 2024. Volgens de belangenbehartiger heeft het aantrekken van de markt van bestaande bouw ook een positief effect op nieuwbouw. Verder helpt het dat de leencapaciteit is toegenomen door de hoge loonontwikkeling, is de rente licht gedaald, de economie stabiel en de arbeidsmarkt groeiende.
Wel dringt WoningbouwersNL erop aan dat de medewerking van de overheid essentieel is om de positieve trend te kunnen vasthouden, bijvoorbeeld door een flexibeler beleid ten aanzien van nieuwbouwprojecten. "Alle dure beleidswensen van de afgelopen jaren moeten wel door iemand betaald worden. Als we twee derde van de nieuwbouwwoningen ‘betaalbaar’ op moeten leveren, dan kan dat niet zonder financiële ondersteuning van het Rijk. Ook is het essentieel dat overheden marktpartijen toestaan om te bouwen voor de vraag. Het merendeel van kopers vraagt om een grondgebonden woning, terwijl overheden nu met name plannen toestaan met heel veel appartementen", aldus Jannes van Loon van WoningbouwersNL.
WoningbouwersNL: Thermometer Koopwoningen voorjaar 2024
Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft becijferd dat de stikstofproblematiek nog altijd een belemmering vormt voor woningbouw en infraprojecten. Zo loopt de bouw van 460.000 woningen mogelijk vertraging op.
Volgens critici en de bouwsector werken de nieuwe milieuprestatie-eisen die per 2025 worden ingevoerd averechts. Daarover schreef Trouw. Juist circulaire materialen zouden binnen deze methodiek slecht scoren, terwijl de politiek biobased bouwen juist probeert te stimuleren. Volgens experts in de krant zijn de rekenmethodes niet goed bruikbaar.
Trouw: Een nieuwe duurzaamheidsregel werkt duurzaam bouwen tegen. ‘Dit kan toch niet de bedoeling zijn?’
Volgens De Telegraaf broedt de ECB op plannen om de aflossingsvrije hypotheken in Nederland terug te dringen. Dit aandeel hypotheken zou volgens de ECB te langzaam teruglopen, ondanks eerdere maatregelen om deze minder aantrekkelijk te maken. Als voorbeeld van een mogelijke maatregel wordt gesproken over extra kapitaaleisen voor banken die veel aflossingsvrije hypotheken aanbieden.
Telegraaf: ’ECB wil maatregelen in Nederland tegen aflossingsvrije hypotheken'
De Woonbond schreef afgelopen week over de 65 aanbevelingen van VN-rapporteur Balakrishnan Rajagopal die een analyse schreef van de problemen op de Nederlandse woningmarkt. Volgens hem wordt de woningmarkt politiek vooral aangevlogen als beleidsonderdeel, in plaats van een te verdedigen mensenrecht. Paul Bekkers, de Nederlandse permanente vertegenwoordiger bij de VN, heeft inmiddels ook op het advies gereageerd.
Volgens minister De Jonge is door het Didam-arrest de juridische ruimte voor gemeenten om plannen te selecteren met maatschappelijke meerwaarde gelijk gebleven. Dat laat hij weten in antwoord op Kamervragen van het CDA.
"In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat overheidslichamen ook bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht moeten nemen", aldus de minister. "Ook vóór het Didam-arrest moesten overheidslichamen zich bij het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten al aan het gelijkheidsbeginsel – het bieden van gelijke kansen – houden. Dit gold ook voor plannen met een maatschappelijke meerwaarde."
De minister erkent dat het arrest voor veel onduidelijkheid heeft gezorgd bij gemeenten en betrokken partijen. "Het arrest werpt een ander licht op de eisen die worden gesteld aan het privaatrechtelijk handelen van overheden bij onroerend goed transacties dan gebruikelijk was. Gemeenten en marktpartijen gingen er tot het Didam-arrest vanuit dat een «een-op-een» selectie zonder enige vorm van transparantie mogelijk was zonder dat er een motivering gegeven hoefde te worden aan derden waarom er met die ene partij in zee werd gegaan", aldus de minister.
Als gevolg van het arrest moeten gemeenten in veel gevallen de werkwijze aanpassen. "Uitgangspunt daarbij is dat bij verkoop van onroerende zaken door een overheidslichaam een selectieprocedure zal moeten worden gevolgd, tenzij door het overheidslichaam kan worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde is. Dit dient te worden
Antwoord op vragen van het lid Inge van Dijk over het Didam-arrest
Minister Jetten heeft afgelopen week het definitieve Programma Energiehoofdstructuur naar de Kamer gestuurd. Het betreft een alomvattend plan voor de energiehoofdstructuur in 2050. "Het PEH is een van de programma’s onder de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en bevat structurerende keuzes voor de energiehoofdinfrastructuur. Het vormt daarmee een belangrijke bouwsteen voor de totstandkoming van de nieuwe Nota Ruimte waar onder leiding van de Minister van BZK aan wordt gewerkt. Andere bouwstenen betreffen bijvoorbeeld de ruimte voor woningbouw, economie, defensie en cultureel erfgoed", aldus Jetten. "Met het PEH hebben we voor het eerst het totale ruimtebeslag en de ruimtelijke effecten op de samenleving in kaart gebracht, en worden nieuwe instrumenten inzetbaar om infrastructuur van nationaal belang te realiseren – van hoogspanningslijnen tot waterstofproductie via elektrolysers."
Kamerbrief: Definitief Programma Energiehoofdstructuur
Staatssecretaris Van Ooijen heeft afgelopen week antwoord gegeven op de 373 ingediende vragen met betrekking tot het wetsvoorstel dat het woonplaatsbeginsel voor beschermd wonen regelt binnen de Wet maatschappelijke ondersteuning. De staatssecretaris heeft bijna een jaar gedaan over de beantwoording. In de Kamer en bij de Raad van State heersen grote twijfels over de haalbaarheid om mensen die zorg nodig hebben vooral in de eigen gemeente te kunnen helpen.
Een verplichting voor gemeenten moet niet alleen zorgen voor opvang binnen de gemeente, maar ook zorgen voor een prikkel om mogelijkheden te onderzoeken om mensen thuis te verzorgen. Eerdere decentralisaties bleken weerbarstig, stelde de Raad van State, bijvoorbeeld door onduidelijkheid over middelen en samenwerking. Volgens Van Ooijen is hier echter lering uit getrokken. Volgens het adviesorgaan dreigen beschermde woonplekken te verdwijnen en zij dringen dan ook aan op verplichte regionale samenwerking.
Kamerleden wezen er op dat hiervoor veel meer woningen nodig zijn, terwijl er al een groot woningtekort is. Van Ooijen erkent dit als knelpunt. "De schaarste op de woningmarkt zal ongetwijfeld het lokale of regionale tempo van de transitie naar een beschermd thuis beïnvloeden. Dat laat onverlet dat mensen die al beschikken over een eigen woning en voor wie ambulante ondersteuning passend is, al direct profijt hebben van de transitie naar een beschermd thuis", aldus Van Ooijen.
Het is onduidelijk of er in de Kamer voldoende steun is voor het voorstel.
Nota naar aanleiding van het verslag inzake Wijziging van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 in verband met de invoering van het woonplaatsbeginsel voor beschermd wonen
De meeste relevante moties die werden ingediend tijdens het debat over democratische zeggenschap over publieke voorzieningen werden verworpen. De motie van GroenLinks/PvdA werd aangehouden.
Ingediende moties, inclusief oordeel minister:
Verworpen
Aangehouden
Overzicht stemmingen
Naar aanleiding van de debatten over netcongestie en het energieplan werden diverse moties aangenomen die moeten waarborgen dat netbeheerders en elektriciteitsbedrijven achter de voordeur ingrijpen om te voorkomen dat het net overbelast raakt. Een PVV-motie om af te stappen van het aardgasvrij maken van woningen werd wel verworpen.
Aangenomen
Verworpen
Overzicht stemmingen
Staatssecretaris Vijlbrief is afgelopen week met een plan van aanpak gekomen om de versterkings- en duurzaamheidsopgave in het aardbevingsgebied in Groningen en Noord-Drenthe te stroomlijnen en te versnellen.
Overige documenten
Het politirk nieuwsoverzicht wordtvgemaakt in samenwerking met 1848.nl