Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week onder andere:
Minister De Jonge heeft afgelopen week antwoord gegeven op de verschillende vragen die zijn gesteld in het kader van zijn plannen om het grondbeleid te moderniseren. Uit zijn Kamerbrief van afgelopen juni blijkt dat hij grond sneller beschikbaar wil maken voor woningbouw tegen lagere publieke kosten. Zo verkent hij mogelijkheden om de waardestijging van grond te belasten, grondeigenaren meer te laten betalen voor publieke voorzieningen (kostenverhaal), belemmeringen bij corporaties om grondpositie te verwerven weg te nemen, de kennis bij gemeenten te versterken en (onteigenings)procedures te versnellen.
In dit kader lopen momenteel meerdere onderzoeken die komende tijd zullen worden afgerond. Echter, De Jonge laat weten dat het afvangen van de waardevermeerdering van grond ook een politiek debat vraagt. "Hierbij dienen publieke en private belangen goed te worden afgewogen", aldus De Jonge. "Het is hier zinvol om na te denken hoe waardestijging van grond ten goede kan komen aan de bekostiging van gebiedsontwikkeling (overigens kan ook waardedaling aan de orde zijn). Ik sta voor een grondbeleid dat het algemeen belang beter dient: een grondbeleid, waarbij het waardesurplus als gevolg van publieke investeringen en beslissingen ten goede komt aan de ruimtelijke opgaven. Dat maakt ruimtelijke ontwikkelingen beter betaalbaar en kan de publieke tekorten verminderen."
Naar aanleiding van een aangenomen motie breidt De Jonge het onderzoek uit naar belemmeringen die corporaties ervaren bij het verwerven van grondposities ten behoeve van sociale woningbouw. In de motie wordt opgeroepen de mogelijkheden te onderzoeken van een transparante en echt betaalbare sociale grondprijs. Hij verwacht de resultaten van het onderzoek nog dit jaar, maar wil in het eerste kwartaal met een reactie komen.
In de beantwoording laat De Jonge verder weten te kijken naar de mogelijkheden van financiering van actief grondbeleid op gemeenteniveau, bijvoorbeeld via een gemeenschappelijke ontwikkelmaatschappij. Ook onderzoekt hij de voor- en nadelen van een uitbreiding van het werkgebied van de Nationale Grondbank van LNV naar de woningbouw.
In maart wil De Jonge de Kamer nader informeren over de voortgang van het moderniseren van het grondbeleid. In de zomer worden de resultaten verwacht van een onderzoek van het ministerie van Financiën naar een grondbelasting. Volgens De Jonge zou een dergelijke belasting een grote ingreep in het belastingstelsel betekenen.
In de Kamerbrief gaat De Jonge verder in op het voorstel van NEPROM om beperkingen in te stellen op het zelfrealisatierecht. "De NEPROM stelde voor zelfrealisatie te beperken tot professionele partijen. Daarmee zou zich in, of voorafgaand aan, de onteigeningsprocedure de vraag voordoen of sprake is van een professionele partij. Het oordeel hierover volgt echter al uit de toets of een eigenaar bereid en in staat is het plan te realiseren", aldus de minister.
Verslag van een schriftelijk overleg over de modernisering van het grondbeleid
De Raad van State vindt dat het versnellen van beroepsprocedures niet thuishoort in het wetsvoorstel dat de regie op de volkshuisvesting moet versterken. Dat heeft het adviesorgaan afgelopen week laten weten. Mocht het kabinet wel de wens hebben om beroepsprocedures aan te pakken dan zou dit in een apart wetsvoorstel moeten, omdat dit punt losstaat van het versterken van de regie vanuit het Rijk.
In de wet wilde minister De Jonge de procedures versnellen door beroepsprocedures direct via de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State te laten lopen. De rechter wordt daarmee uit de procedure gehaald. De Raad van State zou volgens het wetsvoorstel binnen zes maanden tot een oordeel moeten komen.
"De Afdeling advisering wijst erop dat de samenhang tussen de regels over de versnelde behandeling en de rest van het wetsvoorstel ontbreekt. Die regels zijn immers niet gericht op en dragen ook niet bij aan de versterking van de regie op de volkshuisvesting. Zij adviseert daarom dit onderdeel van het wetsvoorstel af te splitsen en zo nodig te regelen in een apart wetsvoorstel", aldus het advies.
De regering moet daarnaast beter motiveren waarom versnelde behandeling nodig en gerechtvaardigd is. Ook moet de regering maatregelen nemen om te zorgen voor voldoende capaciteit voor die snelle behandeling en moet het duidelijker maken in welke gevallen deze route in beeld komt. Daarnaast wordt voorgesteld om ook alternatieven te onderzoeken om de procedures te versnellen.
Andere kritiekpunten van het adviesorgaan zijn de samenhang met de Omgevingswet en de rol van corporaties. Zo stelt de Raad van State dat in de Omgevingswet geen inhoudelijke eisen aan de omgevingsvisies worden gesteld, terwijl de voorgestelde wet juist vraagt om aandacht voor voldoende woongelegenheid in deze visies.
Met betrekking tot de corporaties stelt de Raad van State vast dat het werkgebied wordt uitgebreid. "Onduidelijk is hoe het wetsvoorstel zorgt voor het behoud van de lokale binding van woningcorporaties. De Afdeling adviseert om dit te verduidelijken. Dat geldt ook voor de koppeling tussen het al bestaande beleidsplan op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning en de volkshuisvestingsprogramma’s die het Rijk, provincies en gemeenten moeten opstellen", zo valt te lezen.
Minister De Jonge heeft nog niet op het advies gereageerd.
Minister Harbers heeft afgelopen week de landelijke strategie Water en bodem sturend naar de Kamer gestuurd samen met de Interbestuurlijke Uitvoeringsagenda 2023-2024. "In de uitvoeringsagenda staan de diverse onderdelen en acties om deze transitie concreter te maken en tot uitvoering te brengen. Dit met behulp van onder meer een Water en Bodem Sturend-narratief, een taskforce voor ondersteuning van decentrale overheden en een dashboard waarmee de voortgang van maatregelen wordt gemonitord. Maar ook met de aanpassing van beleid en regelgeving in uiterwaarden en in het IJsselmeergebied. Naar verwachting wordt eind 2023 een borgingskalender aan de Kamer gestuurd waarin wordt aangegeven hoe de 33 structurerende keuzes en de 55 maatregelen uit de brief Water en Bodem Sturend in de komende jaren zullen worden verankerd", aldus de minister.
Staatssecretaris Heijnen heeft afgelopen week het eind oktober overeengekomen convenant Schoon en emissieloos bouwen naar de Kamer gestuurd. "De verduurzaming van bouwmaterieel is van groot belang voor de natuur, het klimaat en de gezondheid. Vanwege stikstofreductie draagt SEB ook bij aan de voortgang van bouwprojecten", schrijft ze. In de convenant worden doelstellingen geformuleerd met betrekking tot het beperken van de uitstoot van stikstof en co2 en het verbeteren van de gezondheid. "De aanpak uit het convenant richt zich onder andere op de toepassing van emissie-eisen voor bouwmaterieel bij opdrachten voor bouw-, onderhouds- en sloopprojecten. Ook maken partijen afspraken over procesmaatregelen, zoals een slimmere inzet van bouwmaterieel, met onder andere ritreductie, digitalisering, modulair bouwen, en prefab. Verder omvat het convenant afspraken over kennisontwikkeling, monitoring, controle op de naleving en evaluatie", schrijft de staatssecretaris.
De Raad van State is niet overtuigd van de onderbouwing die het kabinet geeft in het voorstel om een aanbiedingsplicht in te voeren zodat corporatiebewoners hun eigen huurwoning kunnen kopen. Dat blijkt uit het afgelopen week gepubliceerde advies. Het kabinet wil met de maatregel de doorstroming naar de koopsector op gang helpen, maar volgens de Raad van State is het effect twijfelachtig. "Zo is niet duidelijk waarom dit zorgt voor een toename van het aantal koopwoningen. Corporaties mogen woningen immers nu ook al verkopen. Verder is niet altijd gezegd dat bewoners van een sociale huurwoning een huis kunnen kopen in hun eigen wijk, dat kan ook elders in de gemeente zijn. Het effect op de doorstroming in de sociale woningmarkt is eveneens lastig te beoordelen, nu onbekend is hoeveel woningen corporaties willen verkopen aan een huurder", aldus de Raad van State, die daarom een cijfermachtige onderbouwing vraagt. Ook doet het adviesorgaan de suggestie om het wetsvoorstel aan te scherpen op het punt dat afgedwongen kan worden dat de huurder na de aankoop ook daadwerkelijk zelf in de woning gaat wonen.
Uit de monitor genderdiversiteit in de top van de (semi)publieke sector 2023 blijkt dat bij meer dan de helft van de corporaties er sprake is van een evenredige vertegenwoordiging van mannen en vrouwen in de raad van commissarissen. Wel zijn vrouwen iets vaker ondervertegenwoordigd dan oververtegenwoordigd. Van de 276 rvc's hebben er twaalf geen enkele vrouw, tegenover één rvc zonder mannen. Verder blijkt dat vrouwen beter vertegenwoordigd zijn in het toezicht dan in het bestuur, aangezien het aandeel vrouwelijke commissarissen afgelopen jaren is toegenomen, terwijl het aandeel vrouwelijke bestuursleden gelijk is gebleven.
Document: Deelrapportage Monitor Genderdiversiteit in de top van de (semi)publieke sector 2023
Aedes kwam afgelopen week met de benchmark 2023, waarin de corporatiesector op diverse punten resultaten presenteert. Zo wordt duidelijk dat in 2022 door de corporaties 16.015 woningen werden gebouwd, iets minder dan in 2021. Ook wordt duidelijk dat er meer wordt ingezet op meergezinswoningen en minder op eengezinswoningen. In een toelichting laat Aedes weten dat het aantal gerealiseerde woningen achterblijft bij de verwachtingen, onder andere door lange procedures, gestegen bouwkosten en onvoldoende beschikbare bouwgrond.
Uit de benchmarkcijfers blijkt verder dat het aantal corporatiewoningen met een slecht label snel afneemt. Voor het eerst werden dit jaar ook leefbaarheidscijfers meegenomen in de rapportage.
In Trouw viel afgelopen week een analyse te lezen van de stelling dat asielzoekers een belangrijke oorzaak zijn van de huidige wooncrisis. De conclusie is tweeledig. De instroom is steeds hoger dan voorspeld, maar ook het overheidsbeleid heeft ervoor gezorgd dat er afgelopen tien jaar te weinig is gebouwd.
Trouw: Migranten, asielzoekers vooral, als oorzaak van de wooncrisis – klopt dat?
Volgens ABN Amro valt nog maar te bezien of de werkgelegenheid in de bouw een sterke terugval tegemoet kan zien. Zo wordt er op gewezen dat de woningbouw maar 20 procent is van alle werkzaamheden in deze sector. "Bijna 25 procent bestaat uit verbouw-, herstel- en onderhoudswerkzaamheden aan woningen. De overige 55 procent uit werkzaamheden aan bedrijfsgebouwen, infrawerken en voor een klein deel uit externe onderaanneming. En in juist in al die overige segmenten is reden tot optimisme", aldus de bank.
ABN Amro: Weinig reden tot doemdenken over bouwproductie
Na de AFM en Vereniging Eigen Huis waarschuwt nu ook ABN Amro voor de gevolgen van klimaatverandering op de woningmarkt. Volgens het economische bureau van de krant vormen zo'n 900 wijken een risico. Voor deze wijken dreigt de woningwaarde te dalen als de risico's duidelijker in beeld komen of zich daadwerkelijk openbaren in de vorm van funderingsschade of overstromingen. Om de gevolgen te kunnen ondervangen zou er bijvoorbeeld een funderingschadeherstelfonds moeten worden ingezet en moet er bij de waardebepaling rekening gehouden worden met klimaatrisico's.
In het AD klonk afgelopen week felle kritiek op de architectonische kwaliteit van de hedendaagse nieuwbouw. "Het meeste dat in Nederland gebouwd wordt, is verschrikkelijk", stelt professor Aaron Betsky. Zijn klacht wordt min of meer ondersteund door Rijksbouwmeester Francesco Veenstra. Ook hij vindt dat er een zekere saaiheid is ontstaan. Hij noemt de financiële crisis een kantelpunt, omdat toen soberheid vereist was. Aric Chen van Het Nieuwe Instituut vindt dat het hele klimaat is veranderd. Hij bepleit een nieuwe dialoog hoe we op het architectonische vlak verder moeten.
AD: Noodkreet over Nederlandse huizen: 'Laatste generatie woningbouw is verschrikkelijk’
Oud-CPB-directeur Coen Teulings heeft op het Vastgoeddiner van Vastgoedmarkt keihard uitgehaald naar het woonbeleid van Hugo de Jonge. Volgens Teulings heeft de overheid zich onbetrouwbaar getoond jegens woningbeleggers met als gevolg dat woningbouw meerjarig geremd zal blijven. "Dit is precies de ramp die Hugo de Jonge tijdens zijn ministerschap met zijn ingrepen zoals de Wet betaalbare huur heeft aangericht", zei hij volgens De Telegraaf. "Bij het loskrijgen van langetermijninvesteringen in huurwoningen gaat het om een goede reputatie. Zonder dat steken investeerders hun hoofd niet in de strop en komt de woning niet van de grond. Dit geldt nog sterker voor buitenlandse beleggers", aldus Teulings.
Het politiek nieuwsoverzicht wordt in samenwerking gemaakt met 1848.nl