1
Terug naar de kerntaak
Hoe draagt de Woningwet bij aan de participatiesamenleving en de maatschappelijke vraag om kwetsbare doelgroepen in de breedte van de samenleving te huisvesten?
Passend toewijzen
Binnen het systeem van passend toewijzen worden bewoners op basis van hun inkomen en gezinssamenstelling in bepaalde huurklassen (aftoppingsgrenzen) geplaatst. Doel is om inkomen, huurprijs en huurtoeslag in balans te brengen.
De aftoppingsgrenzen vormen daarmee een harde grens voor de maximaal te vragen huur van een woning. De regels voor passend toewijzen zijn in de praktijk lastig uitvoerbaar, zo blijkt ook uit de enquête.
Gevolgen daarvan:
- Omdat de huurprijs bepalend is in het systeem en niet de woonlasten (huur + energielasten) ontbreekt de stimulans en verdiencapaciteit voor duurzaamheidsmaatregelen.
- De aftoppingsgrenzen geven een sterke begrenzing aan de investeringshoogte en daarmee aan de kwaliteit en grootte van de woning
- Dit werkt eenheidsbouwen in de hand: klein, sober en weinig variatie
- Inkomensgroepen worden geclusterd gehuisvest
- Bij afwijkende woningtypes en –groottes is de huurprijs begrensd door de aftoppingsgrenzen, waardoor verhouding tussen prijs en kwaliteit losgelaten wordt. Dit zorgt voor verwarring en onbegrip bij bewoners en samenleving.
Casus
Bij twee nieuwbouwprojecten is de verhuurder voornemens verschillende groottes van appartementen te realiseren. Het blijkt echter dat de begrenzing van de huurprijs ten gevolge van het passend moeten toewijzen, bij het realiseren van de gewenste grotere appartementen tot gevolg heeft dat voor alle appartementen dezelfde huurprijs gaat gelden. De grotere appartementen leveren daardoor een groter exploitatietekort op voor de verhuurder. De huurders van de kleinere appartementen begrijpen niet waarom de huur van hun appartement hetzelfde is als van de grotere.
De discussie die momenteel loopt, gaat terecht veelal meer over passend wonen dan passend toewijzen. Uit de enquête van Companen naar spoor III (hierna: de enquête) blijkt dat corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties neveneffecten zien die ongewenst zijn. Segregatie is daarvan misschien wel het meest in het oog springende voorbeeld, maar ook: volstrekt onvoldoende woningproductie voor de middeninkomens, geen mogelijkheden meer voor starters, enorme wachttijden met als gevolg het ontbreken van doorstroming.
De VTW vreest dat passend toewijzen onder meer zorgt voor de nivellering van het corporatiebezit, waardoor er binnen hetzelfde segment teveel dezelfde type woningen met hetzelfde type bewoners ontstaat. De kracht van de Nederlandse volkshuisvesting ligt juist in diversiteit in gemengde wijken, buurten en straten.
Casus
In een eenzijdig samengesteld complex waar 50% van de huurders cliënt is bij één of meerdere hulpinstanties, doet zich een zeer bedreigende situatie voor met één van de bewoners, een verward persoon die op de galerij met een mes zwaait. Een medebewoner heeft de tegenwoordigheid van geest om hulpinstanties te waarschuwen. Achteraf blijkt dat de verwarde persoon thuis ook de gaskraan had opengezet.
Uiteindelijk liep dit concrete voorbeeld goed af, maar in een wijk of complex waar alleen maar mensen wonen die amper voor zichzelf kunnen zorgen, is het risico op het escaleren van dit soort calamiteiten groot.
woningwet-2
Knelpunten: middenhuur, leefbaarheid en verduurzaming
Er ligt een groot knelpunt ten aanzien van de middenhuur (markttoets en beperking taak). Deze groep huurders komt in de knel bij een te rigide opvatting van de rol van corporaties. Marktpartijen hebben dit segment niet opgevuld. De VTW pleit ook voor meer ruimte voor leefbaarheid en bij de verduurzaming van de woningvoorraad. De Woningwet beperkt corporaties in hun mogelijkheden, wat indruist tegen de grote maatschappelijke uitdagingen. En dat terwijl er binnen de huidige Woningwet betere mogelijkheden zijn te creëren die hierin een oplossing lijken te kunnen bieden. Bij de meest kwetsbare groepen is er vaak sprake van meervoudige problematiek die verder gaat dan een betaalbare woning vinden.
Door passend toewijzen ontstaat segregatie omdat er door deze maatregel wijken van een eenzijdige samenstelling ontstaan. De VTW vindt dat corporaties in het kader van prestatieafspraken met gemeenten de ruimte moeten krijgen om in bepaalde wijken ruimer te mogen toewijzen. Dit lost twee problemen op:
- het middensegment zou huisvestingsmogelijkheden kunnen krijgen bij corporaties;
- de wijken worden meer gedifferentieerd.
Veel woningen van corporaties worden verhuurd voor prijzen onder de aftoppingsgrenzen, die volgens de woningwaardering best een hogere huur zouden verdienen. Ook hier veroorzaken te ver doorschietende regels het ontstaan van onbedoelde en ongewenste neveneffecten.
De VTW vraagt zich in dit verband af of de kerntaak van corporaties een herdefiniëring behoeft. Een ruimere definitie, met een aanpassing van de Woningwet, kan ruimte bieden om ook een maatschappelijke rol voor middeninkomens te vervullen. Of een hogere inkomensgrens voor sociale huurwoningen.
Maatschappelijke opgave
Wat niet verloren mag gaan, is het uitgangspunt dat corporaties hun verdiende inkomsten weer teruggeven aan de samenleving middels hun productie.
Casus
Een woningcorporatie met (relatief) veel nieuw niet-DAEB bezit werkt aan een ondernemingsplan en financiële doorvertaling daarvan in scenario’s. Hier krijgt ze te maken met regelgeving die voorschrijft dat alle ratio’s van de beide takken, DAEB en niet-DAEB op zichzelf gezond en levensvatbaar moeten zijn. De behaalde winst van de niet-DAEB tak wordt wel ingezet voor de DAEB-tak, maar mag volgens de huidige regels niet worden ingerekend voor het bepalen van de ratio’s.
Dit levert de bizarre situatie op dat, daar waar geconsolideerd investeringscapaciteit is voor weliswaar bescheiden, nieuwbouw, herstructurering en verduurzaming, dit na de administratieve scheiding niet meer kan en dus de noodzakelijke vernieuwing van de het sociale woningbestand stagneert.