Corporaties komen tot 2035 circa dertig miljard euro tekort om de maatschappelijke opgaven, zoals de energietransitie, te financieren. Halvering van de verhuurderheffing en huurverhoging kunnen verlichting geven, maar er is meer nodig om tot een duurzaam bedrijfsmodel te komen. Dat stelt Marc Eggermont, senior adviseur bij Finance Ideas.

De conclusie in het rapport Opgaven en middelen – in opdracht van drie ministeries en Aedes – laat aan duidelijkheid niets te wensen over: de corporaties zijn niet in staat om de maatschappelijke opgaven (nieuwbouw én verduurzaming) te financieren. De lasten voor corporaties nemen toe (stijging van onderhoudslasten van €600 per duurzame woning) en daar staan te weinig extra huurinkomsten tegenover (€250 per jaar). ‘De energietransitie is de bottleneck,’ stelt Marc Eggermont van Finance Ideas. 

Duurzame toekomst

Corporaties teren – als er niets verandert – in op hun reserves en dat betekent volgens Eggermont dat de positie van corporatie als rentmeester op het spel komt te staan. ‘De sector moet aan de slag om de woning aardgasvrij te maken voor een duurzame toekomst. Daar is geen twijfel over. Maar corporaties moeten wel voldoende middelen hebben om ook in de toekomst hun maatschappelijke taak te vervullen.’ Om de corporatiewoningen in de toekomst hun waarde te laten behouden, moeten zij aan de eisen van deze tijd voldoen, stelt Eggermont. Functionele veroudering – zoals voorheen een woning die nog een geiser had in plaats van een Cv-ketel – zorgt voor waardevermindering. Dat geldt straks ook voor woningen die niet duurzaam zijn. ‘Je moet dat tegengaan, anders krijg je de exploitatie niet rond. En daarmee souper je je vermogen op.’  Een halvering van de verhuurdersheffing en huurverhoging van 0,5 procent geven verlichting, zoals in het rapport Opgaven en middelen staat, erkent Eggermont. ‘Maar daarmee kom je niet tot een duurzaam bedrijfsmodel.’

Knoppen draaien

Volgens Eggermont van Finance Ideas kunnen corporaties aan drie knoppen draaien om tot een duurzaam bedrijfsmodel te komen. De toenemende bouwkosten moeten omlaag. Dat kan door innovaties – ook in de verduurzaming – te stimuleren. Corporaties moeten per duurzame woning meer terug kunnen verdienen dan €250 aan hogere huurinkomsten, stelt Eggermont. ‘Kijk eerlijk naar wat de bewoner bespaart op de energierekening, dat is vaak meer dan waarmee wordt gerekend.’ 

Portefeuillestrategie 

Daarnaast moet de opgave om te verduurzamen niet los worden gezien van de opgave om te bouwen, bouwen, bouwen én de toekomstige (demografische) ontwikkelingen, stelt Eggermont. Uit een recent rapport (van CBS en NIDI) blijkt dat de bevolking de komende dertig jaar sterk vergrijst en diverser wordt (met meer eenpersoonshuishoudens). De corporatie moet in de portefeuillestrategie rekening houden met verschillende scenario’s. ‘Kijk niet alleen naar aantallen, maar vooral naar hoe je je woningbezit flexibel kan inzetten.’

Boodschap aan toezichthouders 

Eggermont doet een oproep aan de toezichthouders: bewaak de rol van de corporatie als rentmeester en wees scherp op de portefeuillestrategie. ‘Vraag het bestuur of de corporatie de energietransitie ook op de lange termijn kan financieren. Het rapport Opgaven en middelen laat zien wat er in de sector speelt, speelt dat ook op het niveau van de corporatie? En vraag het bestuur: geeft de portefeuillestrategie een gedegen antwoord op vragen van de toekomst, waaronder de energietransitie?’

Tekst: Lisette Vos, Foto’s: Mark Prins

Meer informatie www.finance-ideas.nl
Het rapport Opgaven en middelen is hier te lezen.