Juridisch
Advocaat Eelkje van de Kuilen > over het juridische speelveld van de sector
Juridisch
Advocaat Eelkje van de Kuilen > over het juridische speelveld van de sector
De wetgeving beweegt als een pendule heen en weer
Corporaties opereren in een juridisch speelveld dat continue verandert. Advocaat Eelkje van de Kuilen, sinds 2013 actief in de sector, ziet dat de wetgeving als een pendule heen en weer beweegt. Van een strenge Woningwet 2015 naar een herziene wet in 2022 die corporaties meer ruimte biedt, naar een Wet Regie op de volkshuisvesting in 2024.
De wetgeving beweegt als een pendule heen en weer
Corporaties opereren in een juridisch speelveld dat continue verandert. Advocaat Eelkje van de Kuilen, sinds 2013 actief in de sector, ziet dat de wetgeving als een pendule heen en weer beweegt. Van een strenge Woningwet 2015 naar een herziene wet in 2022 die corporaties meer ruimte biedt, naar een Wet Regie op de volkshuisvesting in 2024.
Advocaat Eelkje van de Kuilen zette net voor de tijd van de parlementaire enquête haar eerste stappen in de sector. Ze kan zich die tijd goed herinneren. ‘Niet dat ik de verhoren op de voet volgde, daar zou ik een dagtaak aan hebben gehad. Maar de teneur was duidelijk: een paar corporaties hadden het echt verbruid. De misstanden die aan het licht waren gekomen, waren niet mis.’
Unaniem aangenomen
Politiek Den Haag zat er bovenop: de herziene Woningwet 2015 – met strengere regelgeving en de oprichting van de Autoriteit woningcorporaties – werd unaniem in de Tweede en Eerste Kamer aangenomen. ‘Dat niemand tegen stemde, is redelijk uniek,’ blikt Van de Kuilen terug. ‘Het rapport van de parlementaire enquêtecommissie veroorzaakte veel onrust. Alle fracties vonden dat de corporaties moesten worden aangepakt.’
Minder bouwen
Met de kennis van nu heeft de politiek de Woningwet 2015 niet goed doordacht, stelt Van de Kuilen. ‘Het was verklaarbaar dat corporaties terug moesten naar hun kerntaak en dat de nieuwe Autoriteit woningcorporaties strenger toezicht moest houden. De politiek wilde niet dat corporaties nog in de verleiding zouden komen om te speculeren. Het gevolg was dat corporaties stil bleven zitten. Vanaf 2015 bouwden corporaties in de eerste jaren veel minder. Daar hebben we nu met de wooncrisis last van. Terwijl nergens in de wet staat dat ze níet mogen bouwen.’ De strenge Woningwet had ook invloed op het gedrag van de interne toezichthouders. ‘Ze bleven liever aan de veilige kant zitten, zeker in de eerste jaren. De wet was ingewikkeld: ze wisten niet altijd precies wat de regels inhielden. De angst om aansprakelijk te worden gesteld, zat er toch ook in.’
WETGEVING
IN DE SECTOR
Woningwet 2015, evaluatie, Woningwet 2022
In 2015 trad de herziene Woningwet in werking: na de parlementaire enquête schreef de wet voor dat corporaties terug moesten naar hun kerntaak: sociale huisvesting voor mensen met een kleine portemonnee. De regels voor het toezicht werden aangescherpt. De wetgeving wijzigt al naar gelang de politiek in Den Haag over corporaties oordeelt. Na de evaluatie is de Woningwet 2022 aangepast: corporaties hebben weer meer ruimte gekregen, onder meer om middenhuur te bouwen.
Wetgeving regie op huur
De overheid bepaalt al jaren met welk percentage de gereguleerde huren mogen stijgen. De wetgever stuurt de laatste jaren echter meer op hoe de corporaties kunnen omgaan met huurverhogingen en -verlagingen. Denk bijvoorbeeld aan de opgelegde huurbevriezing in 2021 vanwege corona of de Wet eenmalige huurverlaging. Doel is beschermen van mensen met lage inkomens, de autonomie van corporaties wordt hiermee wel meer ingeperkt.
Eelkje van de Kuilen
‘Met de kennis van nu heeft de politiek de Woningwet 2015 niet goed doordacht’
Heffingen:
verhuurderheffing, Vpb, ATAD
De wetgever legt de sector belastingen op. De verhuurderheffing is in 2013 ingesteld om het begrotingstekort terug te dringen. Alleen verhuurders met sociale huurwoningen werden hiermee belast. De heffing wordt afgeschaft. Corporaties worden fiscaal nog steeds als normale bedrijven behandeld, terwijl zij geen winstoogmerk hebben en hun middelen alleen voor de volkshuisvesting mogen inzetten. Er klinkt al lang een roep om corporaties anders te behandelen, maar daar lijkt vooralsnog weinig sprake van.
WNT
Met de misstanden in de sector heeft de overheid ingegrepen op de beloning van bestuurders. Sinds 2013 moeten corporaties voldoen aan de Wet Normering Topinkomens (WNT).
Regie op volkshuisvesting
Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening kondigt in de nationale Bouw- en woonagenda een Wet Regie op volkshuisvesting (per 1 januari 2024) aan. Met deze wet krijgen provincies vermoedelijk meer sturing op gemeenten. Provincies kunnen dan afdwingen dat elke gemeente minimaal 30% sociale huur in de nieuwbouwprojecten oplegt. Of er ook regie komt op de corporaties en wie die regie dan gaat voeren, is nog niet bekend.
Governance op orde
De Woningwet 2015 heeft volgens Van de Kuilen wel een positieve invloed gehad op de governance (goed bestuur). Bij een (her)benoeming moet sinds de invoering van de wet elke commissaris eerst een fit & propertoets doorlopen. Ook geldt onder meer een maximale zittingstermijn: 2 keer vier jaar. ‘De Aw en de VTW hebben veel aandacht aan de governance besteed. Het toezicht is nu veel professioneler. Als de governance niet op orde is, is de kans op risico’s veel groter.’
Evaluatie
De herziene Woningwet die begin dit jaar in werking trad, biedt de corporaties meer ruimte en vertrouwen, stelt Van de Kuilen. Advocaat Van de Kuilen was lid van de commissie Van Bochove die in opdracht van Aedes de Woningwet 2015 evalueerde. De wet moest meer toekomstbestendig zijn, zo luidde een belangrijke aanbeveling van de commissie. De minister heeft die opgevolgd. ‘Corporaties hebben in de wet meer de ruimte gekregen, onder meer voor de bouw van middenhuur. Daarnaast is de wet flexibeler. De Aw kan bijvoorbeeld van de regels afwijken als dat nodig is.’
Regie minister
Tegelijkertijd timmert de nieuwe minister Hugo de Jonge hard aan de weg om de wooncrisis op te lossen. Dat leidt ook tot nieuwe wetgeving. Zo kondigt De Jonge de Wet Regie op de volkshuisvesting aan. De provincies zouden volgens die wet gemeenten kunnen aanspreken op hun plannen: in elke gemeente moet 30 procent van alle woningen sociale huur zijn. Wat precies in de wet komt te staan én wat de impact is op de autonomie van corporaties is nog niet bekend. ‘Dat wordt spannend. De minister pakt de regie, zoveel is duidelijk.’
Boodschap toezichthouders
Van de Kuilen beaamt dat de politiek weer nadrukkelijk naar de corporaties kijkt. Deze keer als onderdeel van de oplossing voor onder meer de wooncrisis: met de afschaffing van de verhuurderheffing kunnen en moeten corporaties volgens Den Haag meer bouwen. Er is meer ruimte in de wetgeving. De boodschap van Van de Kuilen aan de toezichthouders is dan ook glashelder. ‘Er is een wooncrisis. Pak die ruimte.’
WETGEVING
IN DE SECTOR
Woningwet 2015, evaluatie, Woningwet 2022
In 2015 trad de herziene Woningwet in werking: na de parlementaire enquête schreef de wet voor dat corporaties terug moesten naar hun kerntaak: sociale huisvesting voor mensen met een kleine portemonnee. De regels voor het toezicht werden aangescherpt. De wetgeving wijzigt al naar gelang de politiek in Den Haag over corporaties oordeelt. Na de evaluatie is de Woningwet 2022 aangepast: corporaties hebben weer meer ruimte gekregen, onder meer om middenhuur te bouwen.
Wetgeving regie op huur
De overheid bepaalt al jaren met welk percentage de gereguleerde huren mogen stijgen. De wetgever stuurt de laatste jaren echter meer op hoe de corporaties kunnen omgaan met huurverhogingen en -verlagingen. Denk bijvoorbeeld aan de opgelegde huurbevriezing in 2021 vanwege corona of de Wet eenmalige huurverlaging. Doel is beschermen van mensen met lage inkomens, de autonomie van corporaties wordt hiermee wel meer ingeperkt.
Heffingen:
verhuurderheffing, Vpb, ATAD
De wetgever legt de sector belastingen op. De verhuurderheffing is in 2013 ingesteld om het begrotingstekort terug te dringen. Alleen verhuurders met sociale huurwoningen werden hiermee belast. De heffing wordt afgeschaft. Corporaties worden fiscaal nog steeds als normale bedrijven behandeld, terwijl zij geen winstoogmerk hebben en hun middelen alleen voor de volkshuisvesting mogen inzetten. Er klinkt al lang een roep om corporaties anders te behandelen, maar daar lijkt vooralsnog weinig sprake van.
WNT
Met de misstanden in de sector heeft de overheid ingegrepen op de beloning van bestuurders. Sinds 2013 moeten corporaties voldoen aan de Wet Normering Topinkomens (WNT).
Regie op volkshuisvesting
Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening kondigt in de nationale Bouw- en woonagenda een Wet Regie op volkshuisvesting (per 1 januari 2024) aan. Met deze wet krijgen provincies vermoedelijk meer sturing op gemeenten. Provincies kunnen dan afdwingen dat elke gemeente minimaal 30% sociale huur in de nieuwbouwprojecten oplegt. Of er ook regie komt op de corporaties en wie die regie dan gaat voeren, is nog niet bekend.