De corporatiesector komt miljarden euro’s te kort om alle opgaven te realiseren. Aedes pleit voor regionale samenwerking: corporaties in de regio ondersteunen elkaar waar nodig om die opgaven samen te realiseren. Directeur Rob Rötscheid van WSW plaatst kritische kanttekeningen.

Vooropgesteld: directeur Rob Rötscheid van WSW is niet tegen samenwerking tussen corporaties in de regio om meer betaalbare woningen te bouwen en te verduurzamen, zoals Aedes voorstaat. Maar hij waarschuwt corporaties en hun toezichthouders wél. ‘Alle regio’s, op Zeeland na, komen geld te kort. Corporaties die andere corporaties helpen die aan het einde van hun maximale mogelijkheden zitten, lopen zelf het risico op lange termijn geen investeringsruimte meer te hebben. We moeten niet de armoede herverdelen.’  Rötscheid wijst op de gevolgen voor het borgstelsel. Dit stelsel - dat het voor corporaties mogelijk maakt om tegen aantrekkelijke voorwaarden geld te lenen - heeft volgens hem sterke schouders nodig: corporaties die financieel tegen een stootje kunnen, moeten corporaties die in de problemen komen kunnen bijstaan. ‘Zo hebben we het stelsel opgetuigd. Als we geen sterke schouders in de sector meer hebben, komt het borgstelstel onder druk te staan, en daarmee de mogelijkheid om geld te lenen.’ 

Opgaven goed in kaart brengen

Rötscheid onderschrijft dat corporaties een belangrijke maatschappelijke taak hebben, zoals meer betaalbare woningen bouwen en verduurzamen. Volgens hem hebben de regio’s nog onvoldoende zicht op de gezamenlijke opgave. Wat is die opgave precies? ‘Corporaties moeten die eerst goed in kaart brengen. De bestaande plannen van corpo­raties geven voor de langere termijn niet het complete beeld, want opgaven waar een corporatie geen geld voor heeft ontbreken nog. En iedere ­corporatie maakt weer eigen keuzes.’  In de regionale samenwerking is het daarnaast 
van belang om onderscheid te maken tussen nieuwbouw en verduurzaming, stelt Rotscheid. 
Een ­project overnemen om nieuwe woningen te bouwen is – zeker met de lage rente – minder complex dan de overname van bestaand bezit dat een corporatie moet verduurzamen. ‘Bij verduurzaming van woningen stijgen de onderhoudskosten sterk, en dat drukt fors op de kasstroom. De limiet is al snel bereikt.’ 

Verhuurderheffing

Net als Aedes stelt Rötscheid dat de sector meer geld nodig heeft. Rötscheid ziet de oplossing onder meer in een efficiënte inzet van de verhuurderheffing, al ligt die keuze bij de politiek. Een optie is om een investering in nieuwbouw te subsidiëren door de kosten van de heffing af te trekken, maar een algemene verlaging van de heffing is gunstiger voor de kasstroom. Rötscheid ziet dat de heffing als duizend-en-een-dingen-doekje wordt gebruikt, en niet altijd ten goede. ‘Zo is de huurbevriezing vorig jaar gecompenseerd met verlaging van de verhuurderheffing. Die bevriezing van de huur is echter niet gunstig voor de investeringsruimte.’ 

Vluchtstrook

Uiteindelijk maken corporaties in de bestuurskamer strategische keuzes over de inzet van opgaven en middelen. Volgens Rötscheid moeten bestuurders én toezichthouders eerst naar de opgave van de eigen corporatie kijken. ‘Hun eerste verantwoordelijkheid is de financiële continuïteit van de corporatie. Welk risico is een corporatie bereid te nemen? Dat is een spannend proces. Ik pleit voor een vluchtstrook voor onverwachte tegenvallers. Denk aan de pandemie en de overstromingen, die had niemand zien aankomen. Je moet altijd tijdig kunnen bijsturen. Dát is mijn boodschap aan de toezichthouders.’