3

Keuze tussen verschillende verbindingen

Wanneer kies je voor het oprichten van een verbinding en voor welke rechtsvorm kies je dan? Wanneer beëindig je een verbinding?

3.1. Wanneer overgaan tot een verbinding?

Soms staat een corporatie voor de keuze om activiteiten zelf uit te voeren of om deze activiteiten af te splitsen. Aan de afsplitsing liggen altijd één of meerdere aanleidingen ten grondslag. Hierbij is leidend dat corporatie aannemelijk kan maken dat het aangaan van een verbinding in het belang van de volkshuisvesting is.

Risicobeheersing

Eén van de aanleidingen tot het aangaan van een nieuwe verbinding kan gelegen zijn in de risicobeheersing. Het uitvoeren van activiteiten in de corporatie is voor rekening en verantwoording van de corporatie zelf. Dit is niet altijd gewenst. Bijvoorbeeld bij risicovolle projecten is het uitvoeren voor eigen (en volledige) rekening en verantwoording niet wenselijk. Het aangaan van een verbinding kan in dat geval uitkomst bieden. Op die manier kunnen risicovolle activiteiten worden afgesplitst en ondergebracht in een aparte vennootschap, bijvoorbeeld een besloten vennootschap. In dat geval is de aparte rechtspersoon aansprakelijk. Het risico van de corporatie is dan beperkt tot de kapitaaldeelname in de besloten vennootschap.

Fiscaal

Fiscale overwegingen kunnen een andere aanleiding zijn om activiteiten vanuit een aparte rechtspersoon of vennootschap te ontplooien. Op die manier kan de corporatie fiscale optimalisatie uit hoofde van vennootschapsbelasting of omzetbelasting realiseren.

Samenwerking

Samenwerking met derden kan aanleiding geven om een verbinding aan te gaan. In eerste plaats kan een samenwerking met commerciële partijen beter worden vormgegeven. Ten tweede kunnen kosten worden bespaard bij een samenwerking met andere corporaties. Zo kunnen back office activiteiten gedeeld worden.

Transparantie

Een verbinding kan leiden tot meer transparantie. Door bepaalde activiteiten los te ontplooien uit een aparte vennootschap of rechtspersoon, kan inzichtelijker worden gemaakt wat de activiteiten kosten en wat de resultaten zijn. Dit maakt ook een adequate aansturing makkelijker.

Woningwet

Voor verbindingen gelden minder strenge regels dan voor corporaties. Nieuwe niet-DAEB activiteiten mag een corporatie in beginsel alleen na toestemming van de Aw ontplooien. Per 1 januari 2020 geldt dit alleen nog maar voor het doen bouwen of verwerven van niet-DAEB onroerend goed. Een corporatie heeft bijvoorbeeld toestemming nodig voor de bouw van een gemengd complex op nieuw te verwerven grond. Een verbinding heeft geen toestemming nodig voor nieuwe niet-DAEB activiteiten. Vanwege dit verschil in regelgeving kan ervoor gekozen worden om de aankoop door een verbinding te laten doen en om die reden een verbinding aan te gaan.

3.2. Welke rechtsvorm?

Als de corporatie besluit om een verbinding aan te gaan, welke rechtsvorm is dan de beste keuze?

BV

Wanneer het eventueel realiseren van winst en het spreiden van risico’s belangrijke uitgangspunten zijn voor het oprichten van een verbinding, dan kan gedacht worden aan de rechtsvorm van een besloten vennootschap.

Een BV is een rechtspersoon waarvan het maatschappelijk kapitaal verdeeld is in aandelen die niet vrij overdraagbaar zijn; de aandelen staan op naam. Een BV is gericht op het realiseren van winst ten behoeve van haar aandeelhouders. De aansprakelijkheid van een aandeelhouder in een besloten vennootschap is beperkt tot het bedrag waarmee de aandeelhouder deelneemt in de vennootschap (Art. 2:175 BW). Een aandeelhouder is niet persoonlijk aansprakelijk voor hetgeen in naam van de besloten vennootschap wordt verricht. Een aandeelhouder heeft op grond van de wet en de statuten van de vennootschap zeggenschap binnen de besloten vennootschap.

Stichting

Een stichting is een rechtspersoon die geen leden kent en beoogt met behulp van een daartoe bestemd vermogen een in de statuten vermeld doel te verwezenlijken (Art. 2:285 BW). Het doel van de stichting mag niet zijn het doen van uitkeringen aan oprichters of aan hen die deel uitmaken van haar organen (of aan anderen, tenzij het uitkeringen betreft van ideële of sociale strekking). Een stichting is een eigen aparte rechtspersoon. De corporaties zijn dan ook niet persoonlijk aansprakelijk voor het handelen van de stichting.

VOF / CV

Een VOF of CV is een personenvennootschap. Een belangrijk verschil met de BV zijn de aansprakelijkheden. Een VOF is geen rechtspersoon. Iedere vennoot is hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de VOF, ook als een andere vennoot de schulden heeft veroorzaakt (Art. 18 WvK). Een aandeelhouder is niet aansprakelijk, waar een vennoot wel hoofdelijk aansprakelijk is. De risico’s zijn dus aanzienlijk groter. Bij een CV zijn alleen de beherend vennoten hoofdelijk aansprakelijk, de commanditaire vennoten kunnen alleen hun inbreng verliezen (mits de commanditaire vennoten geen beheersdaden verrichten).

De VOF en CV dienen ingeschreven te worden bij de Kamer van Koophandel. Het is verstandig om met de verschillende vennoten een vennootschapscontract op te stellen waarin de afspraken tussen hen worden beschreven. Denk daarbij aan de afspraken over welke vennoot welke werkzaamheden verricht, wat de inbreng van iedere vennoot is, hoe de winst verdeeld wordt en hoe de uittreding van een vennoot plaatsvindt.

3.3. Opstellen verbindingenvoorstel

Het is aan te raden om de reden voor het aangaan van een verbinding en de keuze voor een verbinding goed vast te leggen. Dit kan bijvoorbeeld in een verbindingenvoorstel. Het bestuur kan in dit voorstel aangeven waarvoor de verbinding dient, welke redenen er zijn om die verbinding aan te gaan en waarom er een bepaalde rechtsvorm is gekozen. Dit verbindingenvoorstel kan voorgelegd worden aan de RvC en daarna kan de Aw om goedkeuring voor het aangaan van de verbinding gevraagd kan worden. Strikt formeel kan de RvC ook na ontvangst van goedkeuring van de Aw pas besluiten tot het goedkeuren van het aangaan van de verbinding, maar het heeft onze voorkeur om dit voorafgaand al te doen zodat er niet onnodig aanvragen bij de Aw worden ingediend.