5
Enkele fiscale aspecten van het verduurzamen van uw bestaande woningvoorraad
Woningcorporaties staan voor de grote opgave om hun bestaande woningvoorraad te verduurzamen. Het is hierbij de bedoeling om de woningen energiezuiniger te maken door middel van betere isolatie en bijvoorbeeld het plaatsen van zonnepanelen. Deze investeringsopgave is fors en brengt enkele belangrijke fiscale aspecten voor de vennootschapsbelasting en btw met zich mee.
Vennootschapsbelasting
Over uw jaarlijkse fiscale winst is de woningcorporatie vennootschapsbelasting verschuldigd van 25,8%1. Dit is een directe en jaarlijkse uitgave voor zover uw woningcorporatie zich in een positie bevindt van een jaarlijks positief fiscaal resultaat en er niet langer sprake is van een compensabel verlies.
Bij uitgaven voor verduurzaming komt de vraag aan de orde of deze kosten direct ten laste van de fiscale winst mogen worden gebracht (onderhoudskosten) of moeten worden geactiveerd (verbeteringskosten). Het direct ten laste van de winst brengen van de kosten levert in de regel een aanzienlijk liquiditeitsvoordeel op. Fiscaal is sprake van een onderhoudsuitgave als de uitgave dient om de onroerende zaak in de oorspronkelijke staat te herstellen. Van een verbeteringsuitgave is sprake wanneer de onroerende zaak naar aard, inrichting of omvang een wijziging heeft ondergaan.
Het verschil in fiscale zin tussen onderhoud en verbetering is dus cruciaal. U zou hier naar kunnen vragen bij de beoordeling van dergelijke investeringsvoorstellen. De Belastingdienst heeft een handreiking gegeven in de kwalificatie van wat als onderhoud kwalificeert en wat als verbetering. Zeker ten aanzien van renovatieprojecten zijn er veelal grote bedragen gemoeid en bestaat het risico op forse correcties vanuit de Belastingdienst die beoordelingen kan uitvoeren via steekproeven.
Bij verduurzamingsuitgaven zal er in de regel sprake zijn van verbeteringsuitgaven. In geval van investering in zonnepanelen is het wellicht mogelijk om te beoordelen in hoeverre sprake is van een afzonderlijk bedrijfsmiddel voor de vennootschapsbelasting. Als namelijk sprake is van een afzonderlijk bedrijfsmiddel bestaat er de mogelijkheid om de investering in deze zonnepanelen afzonderlijk af te schrijven van de jaarlijkse fiscale winst, hetgeen de fiscale jaarwinst drukt. In de praktijk bestaat echter discussie met de Belastingdienst over dit standpunt. Hier wordt momenteel een gerechtelijke procedure over gevoerd door een woningcorporatie.
Btw
Voor wat betreft de btw is het van belang dat per 1 januari 2019 het verlaagde btw-tarief is gestegen van 6% naar 9%. Dit verlaagde btw tarief is van toepassing op onder meer de arbeidscomponent van isolerende werkzaamheden aan woningen ouder dan twee jaar, schilderen en stukadoren van woningen ouder dan twee jaar en schoonmaak in de woningen. Als gevolg van deze btw-stijging is de verduurzaming van vastgoed dus duurder geworden.
In geval van een aanbestedingstraject voor de verduurzaming van woningen is het van belang een goede beoordeling te maken wat kwalificeert als schilderen en stukadoren alsmede arbeid gericht op isolatie (belast met 9% btw) en wat als overig (belast met 21% btw). In de praktijk blijkt dat het verlaagde btw tarief niet altijd optimaal wordt toegepast. U zou kunnen navragen hoe uw woningcorporatie is omgegaan met deze beoordeling om inzichtelijk te krijgen of hier voldoende aandacht voor is.
Een ander belangrijk btw-aspect speelt bij het plaatsen van zonnepanelen. In veel gevallen is de exploitatie van zonnepanelen door de woningcorporatie (deels) btw-belast waardoor de btw op de investering (gedeeltelijk) in aftrek kan worden gebracht. De exacte uitwerking voor de btw is afhankelijk van het soort paneel en de wijze van exploitatie. De Rechtbank heeft bijvoorbeeld geoordeeld dat de verhuur van losse panelen op een bestaande huurwoning tegen een vergoeding belast is met btw. Dit wil zeggen dat de woningcorporatie btw is verschuldigd uit de ontvangen huurvergoeding voor de zonnepanelen van de huurders. Daar staat tegenover dat de woningcorporatie de btw op de investering volledig in aftrek kan brengen. Dit heeft uiteraard effecten op de businesscase ten aanzien van de zonnepanelen en is daarom van belang om beoordeeld te hebben.
Daarnaast spelen diverse ontwikkelingen rondom de aansluiting van woningen op een warmtenet. Afhankelijk van de exacte feiten en omstandigheden kan (een deel van de) btw drukkende op de investeringskosten door de corporatie in aftrek worden gebracht.
Relevante fiscale vragen voor woningcorporaties in geval van verduurzamingsprojecten
- Is de fiscaliteit meegenomen in de financiële beoordeling van de verduurzamingsprojecten?
- Hoe gaat de woningcorporatie om met het fiscale onderscheid van onderhoud en verbetering?
- Is er overleg geweest met de Belastingdienst inzake het fiscale onderscheid van onderhoud en verbetering?
- Hoe gaat de woningcorporatie om met de beoordeling van het juiste btw-tarief?
- Zijn de fiscale gevolgen van de exploitatie van zonnepanelen beoordeeld?
- Is de business case voor de aansluiting op het warmtenet ook uit fiscaal oogpunt beoordeeld?
