6

Enkele fiscale aspecten van (her)ontwikkeling van uw bestaande woningvoorraad

In sommige gevallen is verbetering van de bestaande voorraad niet opportuun en kiest de woningcorporatie in plaats daarvan voor bijvoorbeeld sloop- en nieuwbouw. Hierna benoemen wij enkele fiscale aspecten van (her)ontwikkeling.

Vennootschapsbelasting

Bij sloop-nieuwbouw komt de vraag aan de orde of de fiscale boekwaarde van de onroerende zaak die wordt opgeofferd direct ten laste van het fiscale resultaat kan worden gebracht of moet worden geactiveerd bij de nieuwe onroerende zaak. In de eerste situatie ontstaat een liquiditeitsvoordeel (zie hiervoor het voorbeeld van onderhoudsuitgaven). Als de waarde kan worden geactiveerd, komt deze door fiscale afschrijving (waarbij afschrijving maximaal mogelijk is totdat de WOZ-waarde is bereikt) of bij uiteindelijke verkoop van de onroerende zaak tot uitdrukking. In 2022 wordt definitief uitsluitsel van de Hoge Raad verwacht over de vraag of direct bij sloop een verlies kan worden genomen ter grootte van de fiscale boekwaarde van de gesloopte woning (exclusief grond). Alternatief is dat er een fiscale afwaardering kan worden verantwoord tot aan de waarde van de woning direct voorafgaand aan het sloopbesluit.

Als gevolg van de tijdelijke buitenwerkingstelling van de markttoets is het voor woningcorporaties onder voorwaarden mogelijk om niet-DAEB vastgoed te ontwikkelen. Vanuit vennootschapsbelastingperspectief kan dit onder voorwaarden tot gevolg hebben dat de zeer gunstige gemengde projectenregeling weer kan worden toegepast. Deze regeling is kort gezegd van toepassing indien er minimaal 20% markthuur- en koopwoningen in het project wordt ontwikkeld. De regeling houdt kort gezegd in dat de grondkosten in een project op basis van de sociale grondprijs mogen worden toegerekend aan de sociale huurwoningen en dat het restant van de grondkosten residueel kan worden toegerekend aan het overige vastgoed. Aangezien dit leidt tot relatief hoge fiscale boekwaarden voor de koopwoningen, zal hier in de regel doorgaans een fiscaal verkoopverlies mee worden gerealiseerd.

Btw

Woningcorporaties kunnen de btw op de investering in nieuwe huurwoningen veelal niet in aftrek brengen (de btw is dan onderdeel van de investering). Regelmatig zien wij in herontwikkelingen de situatie dat de woningcorporatie sloopt, nieuwe huurwoningen realiseert en bouwgrond voor eventuele koopwoningen verkoopt aan een commerciële projectontwikkelaar. De verkoop van bouwterreinen door de woningcorporatie aan de projectontwikkelaar is belast met 21% btw. Als gevolg van deze btw-belaste verkoop heeft de woningcorporatie ook recht op aftrek van de btw op de uitgaven die toerekenbaar zijn aan de verkoop en levering van het bouwterrein. Voorbeelden hiervan zijn (een deel van) de sloopkosten en mogelijk een deel van de algemene plankosten.

Bij sloop-nieuwbouw van woningen passen woningcorporaties steeds vaker het concept van circulair bouwen toe. Oude materialen worden in de eigen nieuwe woning of door anderen hergebruikt. De afspraken die met sloopbedrijven/aan­nemers worden gemaakt hebben ook gevolgen voor de btw. Bijvoorbeeld of btw in rekening moet worden gebracht bij de levering van de sloopmaterialen, dan wel of de vergoeding van de sloopdienst (en daardoor de verschuldigde btw) hoger is dan de vergoeding die feitelijk wordt betaald als gevolg van de levering van het sloopmateriaal. De btw-gevolgen kunnen dus ook in deze situaties invloed hebben op de businesscase.

Overdrachtsbelasting

In geval van (her)ontwikkeling van bestaande bouw kan ook overdrachtsbelasting een rol spelen. Indien in het kader van de (her)ontwikkeling bestaand onroerend goed wordt verworven is in veel gevallen geen btw, maar overdrachtsbelasting van toepassing. Van belang daarbij is dat per 1 januari 2021 een aantal wijzigingen heeft plaatsgevonden in de overdrachtsbelasting die ook (grote) gevolgen hebben voor woningcorporaties. Zo is het tarief van de overdrachtsbelasting verhoogd van 6% naar 8%. Daarnaast kunnen woningcorporaties vanaf 1 januari 2021 niet langer gebruik maken van het lagere tarief van 2% voor woningen. Dit betekent dat voor alle verkrijgingen door woningcorporaties vanaf 1 januari 2021 het 8% tarief van toepassing is. Daarnaast heeft het nieuwe kabinet in het regeerakkoord aan­gekondigd dat dit tarief per 1 januari 2023 mogelijk zal worden verhoogd naar 9%. Aangezien de overdrachtsbelasting altijd een kostenpost vormt, kan dit tot een lastenverzwaring voor uw woningcorporatie leiden.

Overdracht bezit tussen woningcorporaties

Daarnaast heeft de wijziging in de overdrachtsbelasting ook grote impact bij overdracht van bezit tussen woningcorporaties (bijvoorbeeld taakoverdrachten). Ook in die gevallen is vanaf 2021 in beginsel het 8% tarief van toepassing. Om een aanzienlijke lastenverzwaring bij woningcorporaties te voorkomen is de taakoverdrachtsbelastingvrijstelling tussen ANBI’s (zoals woningcorporaties) sinds juli 2021 (met terugwerkende kracht tot 1 januari 2021) verruimd, zodat deze vrijstelling in meer situaties van toepassing is. Er gelden echter strikte voorwaarden voor de toepassing van deze vrijstelling. Het is voor uw woningcorporatie daarom van belang om bij de ruil met, of aankoop van, een andere woningcorporatie van ­bestaand woningbezit na te gaan of deze vrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing is.

Woningen met verkoopregulerend beding (VoV-woningen)

Per 1 januari 2022 is in de overdrachtsbelasting een vrijstelling opgenomen voor de terugverkrijging van een woning die eerder onder voorwaarden is verkocht, een zogenoemde VoV-woning. Een VoV-woning betreft een woning die met korting wordt verkocht aan een bewoner, die bij verkoop de woning weer moet aanbieden aan de oorspronkelijke verkoper. Vaak is die verkoper een woningcorporatie of projectontwikkelaar die op deze manier de toegang tot de woningmarkt wil ver­gemakkelijken. De doelgroep zijn starters en mensen met middeninkomens die te veel verdienen voor sociale huur, maar te weinig voor een reguliere koopwoning. Gedacht kan worden aan Slimmer Kopen, KoopGarant, etc. Voor toepassing van de vrijstelling gelden diverse voorwaarden. De woning dient initieel bijvoorbeeld te zijn verkocht met een korting van minimaal 10% en maximaal 50%. Niet alle varianten voldoen aan deze voorwaarde.

Relevante fiscale vragen in geval van herontwikkelingsprojecten

1. Hoe is de fiscaliteit meegenomen in de financiële beoordeling van herontwikkelingsprojecten?
2. Hoe wordt fiscaal omgegaan met de fiscale boekwaarde van de opgeofferde woningen?
3. Zijn er met de Belastingdienst afspraken gemaakt over de vaststelling van de waarde van het vastgoed direct voorafgaand aan het sloopbesluit?
4. Wordt er bij de financiële beoordeling van nieuwbouwprojecten getoetst of de gemengde projectenregeling kan worden toegepast?
5. Worden de mogelijkheden voor aftrek van btw bij herontwikkeling van bestaand bezit beoordeeld?
6. Zijn de gevolgen van de (tariefs)wijzigingen in de overdrachtsbelasting inzichtelijk?
7. Is beoordeeld of voldaan wordt aan de voorwaarden voor toepassing van de vrijstelling bij terugkoop van een woning die eerder onder voorwaarden is verkocht?