6

Enkele fiscale aspecten van het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad

Woningcorporaties staan voor de grote opgave om hun bestaande woningvoorraad te verduurzamen. Het is hierbij de bedoeling om de woningen energiezuiniger te maken door middel van betere isolatie en bijvoorbeeld het plaatsen van zonnepanelen. Deze investeringsopgave is fors en brengt enkele belangrijke fiscale aspecten voor de vennootschapsbelasting en btw met zich mee.

Vennootschapsbelasting

Over uw jaarlijkse fiscale winst is de woningcorporatie vennootschapsbelasting verschuldigd van 25,8%¹.Dit is een directe en jaarlijkse uitgave voor zover uw woningcorporatie zich in een positie bevindt van een jaarlijks positief fiscaal resultaat en er niet langer sprake is van een compensabel verlies.

Bij uitgaven voor verduurzaming komt de vraag aan de orde of deze kosten direct ten laste van de fiscale winst mogen worden gebracht (onderhoudskosten) of moeten worden geactiveerd (verbeteringskosten). Het direct ten laste van de winst brengen van de kosten levert in de regel een aanzienlijk liquiditeitsvoordeel op. Fiscaal is sprake van een onderhoudsuitgave als de uitgave dient om de onroerende zaak in de oorspronkelijke staat te herstellen. Van een verbeteringsuitgave is sprake wanneer de onroerende zaak naar aard, inrichting of omvang een wijziging heeft ondergaan.

Het verschil in fiscale zin tussen onderhoud en verbetering is dus cruciaal. U zou hiernaar kunnen vragen bij de beoordeling van dergelijke investeringsvoorstellen. De Belastingdienst heeft een handreiking gegeven in de kwalificatie van wat als onderhoud kwalificeert en wat als verbetering. Zeker ten aanzien van renovatieprojecten zijn er veelal grote bedragen gemoeid en bestaat het risico op forse ­correcties vanuit de Belastingdienst die beoordelingen kan uitvoeren via steekproeven.

Bij verduurzamingsuitgaven zal er in de regel sprake zijn van verbeterings­uitgaven.

In geval van investering in zonnepanelen is het wellicht mogelijk om te beoordelen in hoeverre sprake is van een afzonderlijk bedrijfsmiddel voor de vennootschapsbelasting. Als namelijk sprake is van een afzonderlijk bedrijfsmiddel bestaat er de mogelijkheid om de investering in deze zonnepanelen afzonderlijk af te schrijven van de jaarlijkse fiscale winst, hetgeen de fiscale jaarwinst drukt. In de praktijk bestaat echter discussie met de Belastingdienst over dit standpunt. Hier wordt momenteel een gerechtelijke procedure over gevoerd door een woningcorporatie.

Btw

Voor wat betreft de btw is de juiste toepassing van het verlaagde btw-tarief (9%) en het nultarief relevant. Dit verlaagde btw-tarief is van toepassing op onder meer de arbeidscomponent van isolerende werkzaamheden aan woningen ouder dan twee jaar, schilderen en stukadoren van woningen ouder dan twee jaar en schoonmaak in de woningen.

In geval van de verduurzaming van woningen is het van belang een goede beoordeling te maken welke werkzaamheden onder het lage btw-tarief kunnen vallen. In de praktijk blijkt dat het verlaagde btw-tarief niet altijd optimaal wordt toe­gepast. U zou kunnen navragen hoe de woningcorporatie is omgegaan met deze beoordeling om inzichtelijk te krijgen of hier voldoende aandacht voor is.

Een ander belangrijk btw-aspect speelt bij het plaatsen van zonnepanelen. Vanaf 1 januari 2023 is het btw-nultarief van toepassing op de levering en installatie van zonnepanelen bestemd om te worden geïnstalleerd op of in de onmiddellijke na­bijheid van woningen. Hierdoor drukt veelal geen btw meer op de aanschaf van zonne­panelen die op (sociale) huurwoningen worden geplaatst.

Ten aanzien van het nultarief geldt dat ook indien sprake is van een (op)levering van een nieuwbouwwoning, de levering en installatie van zonnepanelen mag worden afgesplitst van de rest van de aanneemsom, tenzij sprake is van geïntegreerde zonnepanelen. Als geïntegreerde zonnepanelen los geplaatst worden, kwalificeren zij wel voor het nultarief. Daarnaast vallen ook leveringen en diensten die direct noodzakelijk zijn voor de levering en installatie van zonnepanelen onder het nul­tarief (zoals bijvoorbeeld het aanpassen van de meterkast en het aanleggen van kabels). Het voorgaande heeft uiteraard effecten op de businesscase ten aanzien van de zonnepanelen en is daarom van belang om beoordeeld te hebben.

Het nultarief geldt echter niet voor de verhuur van zonnepanelen (bijv. aan huurders). Voorheen was in veel gevallen de verhuur van zonnepanelen door de woningcorporatie (deels) btw-belast waardoor de btw op de aanschaf van de zonne­panelen (voor 2023) in aftrek kan worden gebracht. De exacte uitwerking voor de btw was hierbij afhankelijk van het soort paneel en de wijze van exploitatie. Ondanks het nultarief dat van toepassing was op de levering en installatie van de zonnepanelen, ging hierdoor in veel gevallen toch btw drukken op zonnepanelen die verhuurd worden aan huurders, omdat uit de maandelijks ontvangen huur­vergoeding btw moest worden afgedragen.

Per 1 januari 2024 is echter het btw-vastgoedbesluit gewijzigd. Hierin is onder meer opgenomen dat de verhuur van zonnepanelen deelt in de btw-vrijstelling voor de verhuur van de woning door dezelfde huurder. Hoewel dit afwijkt van de praktijk tot en met 2023 geeft het wel één duidelijke lijn en is het administratief eenvoudiger. Dat als gevolg hiervan geen recht op aftrek van btw (meer) bestaat heeft slechts beperkt negatieve gevolgen vanwege het hiervoor genoemde feit dat sinds 1 januari 2023 het btw-nultarief van toepassing is op de aankoop en installatie van zonnepanelen op of in de onmiddellijke nabijheid van woningen. Goedgekeurd is dat de zonnepanelen tot het einde van de herzieningstermijn btw-belast mogen worden verhuurd, om zo te voorkomen dat btw die drukt op vóór 2023 gemaakte kosten moeten worden terugbetaald aan de Belastingdienst. Van belang is om te beoordelen of het financiële voordeel dat geen btw meer hoeft te worden afgedragen ten gunste komt van de corporatie of de huurder.

Daarnaast spelen diverse ontwikkelingen rondom de aansluiting van woningen op een warmtenet. Afhankelijk van de exacte feiten en omstandigheden kan (een deel van de) btw drukkende op de investeringskosten door de corporatie in aftrek worden gebracht.

Relevante fiscale vragen in geval van verduurzamingsprojecten

1. Is de fiscaliteit meegenomen in de financiële beoordeling van de verduurzamingsprojecten?
2. Hoe gaat de woningcorporatie om met het fiscale onderscheid van onderhoud en verbetering?
3. Is er overleg geweest met de Belastingdienst over het fiscale onderscheid van onderhoud en verbetering?
4. Hoe gaat de woningcorporatie om met de beoordeling van het juiste btw-tarief?
5. Is afgewogen of het financiële voordeel dat geen btw meer hoeft te worden afgedragen over de verhuur van zonnepanelen ten gunste komt van de corporatie of de huurder?
6. Is de business case voor de aansluiting op het warmtenet ook uit fiscaal ­oogpunt beoordeeld?