7

Enkele fiscale aspecten van (her)ontwikkeling  van de bestaande woningvoorraad

In sommige gevallen is verbetering van de bestaande voorraad niet opportuun en kiest de woningcorporatie in plaats daarvan voor bijvoorbeeld sloop- en nieuwbouw. Hierna benoemen wij enkele fiscale aspecten van (her)ontwikkeling.

Vennootschapsbelasting

Bij sloop-nieuwbouw komt de vraag aan de orde of de fiscale boekwaarde van de onroerende zaak die wordt opgeofferd direct ten laste van het fiscale resultaat kan worden gebracht of moet worden geactiveerd bij de nieuwe onroerende zaak. In de eerste situatie ontstaat een liquiditeitsvoordeel (zie hiervoor het voorbeeld van onderhoudsuitgaven). Als de waarde kan worden geactiveerd, komt deze door fiscale afschrijving (waarbij afschrijving maximaal mogelijk is totdat de WOZ-waarde is bereikt) of bij uiteindelijke verkoop van de onroerende zaak tot uitdrukking. In 2022 heeft de Hoge Raad arrest gewezen waarbij het slechts onder uitzonderlijke omstandigheden mogelijk is om direct bij sloop een verlies te nemen ter grootte van de fiscale boekwaarde van de gesloopte woning (exclusief grond). Het verlies kan slechts worden genomen tot de lagere bedrijfswaarde. Het restant wordt geacht een investering in de nieuwe onroerende zaak te zijn en dient te worden geactiveerd.

Als gevolg van het vervallen van de markttoets is het voor woningcorporaties onder voorwaarden mogelijk om niet-DAEB vastgoed te ontwikkelen. Vanuit vennoot­schapsbelastingperspectief kan dit onder voorwaarden tot gevolg hebben dat de zeer gunstige gemengde projectenregeling weer kan worden toegepast. Deze regeling is kort gezegd van toepassing als er minimaal 20% markthuur- en koopwoningen in het project wordt ontwikkeld. De regeling houdt kort gezegd in dat de grondkosten in een project op basis van de sociale grondprijs mogen worden toegerekend aan de sociale huurwoningen en dat het restant van de grondkosten residueel kan worden toegerekend aan het overige vastgoed. Aan­gezien dit leidt tot relatief hoge fiscale boekwaarden voor de ­koopwoningen, zal hier in de regel doorgaans een fiscaal verkoopverlies mee worden gerealiseerd.

Btw

Woningcorporaties kunnen de btw op de investering in nieuwe huurwoningen veelal niet in aftrek brengen (de btw is dan onderdeel van de investering). ­Regelmatig zien wij in herontwikkelingen de situatie dat de woningcorporatie sloopt, nieuwe huurwoningen realiseert en bouwgrond voor eventuele koop­woningen verkoopt aan een commerciële projectontwikkelaar. De verkoop van bouwterreinen door de woningcorporatie aan de projectontwikkelaar is belast met 21% btw. Als gevolg van deze btw-belaste verkoop heeft de woningcorporatie ook recht op aftrek van de btw op de uitgaven die toerekenbaar zijn aan de verkoop en levering van het bouwterrein. Voorbeelden hiervan zijn (een deel van) de sloopkosten en mogelijk een deel van de algemene plankosten.

Bij sloop-nieuwbouw van woningen passen woningcorporaties steeds vaker het concept van circulair bouwen toe. Oude materialen worden in de eigen nieuwe woning of door anderen hergebruikt. De afspraken die met sloopbedrijven/aan­nemers worden gemaakt hebben ook gevolgen voor de btw. Bijvoorbeeld of btw in rekening moet worden gebracht bij de levering van de sloopmaterialen, dan wel of de vergoeding van de sloopdienst (en daardoor de verschuldigde btw) hoger is dan de vergoeding die feitelijk wordt betaald als gevolg van de levering van het sloopmateriaal. De btw-gevolgen kunnen dus ook in deze situaties invloed hebben op de businesscase.

Overdrachtsbelasting

In geval van (her)ontwikkeling van bestaande bouw kan ook overdrachtsbelasting een rol spelen. Als in het kader van de (her)ontwikkeling bestaand onroerend goed wordt verworven is in veel gevallen geen btw, maar overdrachtsbelasting van toepassing. Per 1 januari 2023 is het tarief van de overdrachtsbelasting verhoogd van 8% naar 10,4%. Woningcorporaties kunnen geen gebruik maken van het lagere tarief van 2% voor woningen. Dit betekent dat voor alle verkrijgingen door woningcorporaties het hoge tarief van (inmiddels) 10,4% tarief van toepassing is. Aangezien de overdrachtsbelasting altijd een kostenpost vormt, kan dit tot een lastenverzwaring voor uw woningcorporatie leiden.

Overdracht bezit tussen woningcorporaties

Daarnaast heeft de wijziging in de overdrachtsbelasting ook grote impact bij overdracht van bezit tussen woningcorporaties (bijvoorbeeld taakoverdrachten). Ook in die gevallen is vanaf 2023 in beginsel het 10,4% tarief van toepassing. Om een aanzienlijke lastenverzwaring bij woningcorporaties te voorkomen is de taakoverdrachtbelastingvrijstelling tussen ANBI’s (zoals woningcorporaties) sinds juli 2021 (met terugwerkende kracht tot 1 januari 2021) verruimd, zodat deze vrijstelling in meer situaties van toepassing is. Er gelden echter strikte voorwaarden voor de toepassing van deze vrijstelling. Het is voor de woningcorporatie daarom van belang om bij de ruil met, of aankoop van, een andere woningcorporatie van bestaand woningbezit na te gaan of deze vrijstelling overdrachtsbelasting van toe­passing is.

Woningen met verkoop regulerend beding (VoV-woningen)

Per 1 januari 2022 is in de overdrachtsbelasting een vrijstelling opgenomen voor de terugverkrijging van een woning die eerder onder voorwaarden is verkocht, een zogenoemde VoV-woning. Een VoV-woning betreft een woning die met korting wordt verkocht aan een bewoner, die bij verkoop de woning weer moet aanbieden aan de oorspronkelijke verkoper. Vaak is die verkoper een woningcorporatie of projectontwikkelaar die op deze manier de toegang tot de woningmarkt wil vergemakkelijken. De doelgroep zijn starters en mensen met middeninkomens die te veel verdienen voor sociale huur, maar te weinig voor een reguliere koopwoning. Gedacht kan worden aan Slimmer Kopen, KoopGarant, etc. Voor toepassing van de vrijstelling gelden diverse voorwaarden. De woning dient initieel bijvoorbeeld te zijn verkocht met een korting van minimaal 10% en maximaal 50%. Niet alle varianten voldoen aan deze voorwaarde. Voor de vennootschapsbelasting was de verwerking tot en met 2022 duidelijk vastgelegd in de VSO’s hoe met de verkoop en terugkoop moest worden omgegaan. Bij vanaf 2023 uitgegeven VoV-woningen geldt nu onduidelijkheid over de fiscale verwerking.

Flexwoningen

Momenteel vindt een versnelling plaats in de realisatie van tijdelijke huisvesting. Veelal worden tijdelijke (verplaatsbare) woningen geplaatst. Hierbij kunnen verschillende fiscale aspecten een rol spelen.

Voor de btw moet beoordeeld worden of de flexwoningen kwalificeren als een roerende of een onroerende zaak. Indien sprake is van een onroerende zaak, is de verhuur van de flexwoningen vrijgesteld van btw, maar kan de btw die drukt op toerekenbare kosten (zoals de investering in de flexwoningen) niet in aftrek worden gebracht. Is echter sprake van een roerende zaak, dan is weliswaar de verhuur van de woning belast met btw, maar kan ook de btw op toerekenbare kosten in aftrek worden gebracht.
Of sprake is van een roerende of een onroerende zaak is zeer feitelijk van aard.
De btw kent een eigen toetsingskader en sluit niet aan bij de civiel-juridische kwalificatie.

Ook voor de vennootschapsbelasting is in de eerste instantie van belang of de flexwoning als roerende of onroerende zaak kwalificeert. In de laatste situatie zullen de afschrijvingskosten beperkt in aftrek komen. Verder zijn de kosten bij een t.z.t. verplaatsing mogelijk niet direct aftrekbaar maar moeten deze aan de nieuwe locatie worden toegerekend. Onder omstandigheden kan sprake zijn van een MIA (milieu-investeringsaftrek).
Als uw corporatie voornemens is te investeren in flexwoningen, verdient het aanbeveling de fiscale aspecten daarvan op voorhand goed te beoordelen.

Relevante fiscale vragen in geval van herontwikkelingsprojecten

1. Hoe is de fiscaliteit meegenomen in de financiële beoordeling van herontwikkelingsprojecten?
2. Hoe wordt fiscaal omgegaan met de fiscale boekwaarde van de opgeofferde woningen?
3. Zijn er met de Belastingdienst afspraken gemaakt over de vaststelling van de waarde van het vastgoed direct voorafgaand aan het sloopbesluit?
4. Wordt er bij de financiële beoordeling van nieuwbouwprojecten getoetst of de gemengde projectenregeling kan worden toegepast?
5. Worden de mogelijkheden voor aftrek van btw bij herontwikkeling van bestaand bezit beoordeeld?
6. Is beoordeeld of voldaan wordt aan de voorwaarden voor toepassing van de vrijstelling bij terugkoop van een woning die eerder onder voorwaarden is verkocht?
7. Is in de business case voor de flexwoningen rekening gehouden met de ­fiscaliteit? Wat zijn deze fiscale effecten en hoe zijn deze in de afwegingen meegenomen?