5
SAMENWERKING CORPORATIES: VOORBEELDEN UIT DE PRAKTIJK
Corporaties kunnen de energietransitie niet alleen uitvoeren, samenwerking is noodzakelijk. In dit hoofdstuk belichten we een aantal inspirerende praktijkvoorbeelden van die samenwerking.
SAMENWERKING CORPORATIES: VOORBEELDEN UIT DE PRAKTIJK
Corporaties kunnen de energietransitie niet alleen uitvoeren, samenwerking is noodzakelijk. In dit hoofdstuk belichten we een aantal inspirerende praktijkvoorbeelden van die samenwerking.
Praktijkvoorbeeld 1: proef met energieneutrale woningen, een samenwerking van Parteon in Zaanstad met Urgenda
Corporaties kunnen op verschillende manieren de verduurzaming van sociale huurwoningen aanpakken. Sommige kiezen voor een zeer goede isolatie van de woningschil om daarmee het energiegebruik terug te dringen. Denk aan het innovatieprogramma Energiesprong en het concept nul-op-de-meter woningen die uitgaan van de klassieke driestappenstrategie Trias Energetica: beperk energiegebruik door zeer goede isolatie, maak maximaal gebruik van energie uit duurzame bronnen en maak – indien nog nodig – zo efficiënt mogelijk gebruik van fossiele brandstoffen.
Andere corporaties geven de voorkeur aan CO2-neutrale woningen: zij zetten minder in op vergaande isolatie van de woningen, maar meer op opwekking van duurzame energie (in combinatie met slim gedrag van bewoners.)
Het proefproject ‘Opgewekt wonen’ van woningcorporatie Parteon in Zaanstad is een voorbeeld van de tweede categorie: de energieneutrale woningen. Harry Platte, directeur-bestuurder van Parteon, stelt dat deze aanpak veel voordelen heeft: de snelheid van uitvoering, lagere kosten, opschaalbaarheid, betere aansluiting bij het huidige energiegedrag van bewoners en een beter binnenklimaat.
Harry Platte, directeur-bestuurder van Parteon en Marjan Minnesma van Urgenda.
Bron: Parteon
De corporatie werkt sinds 2018 samen met klimaatorganisatie Urgenda die een eigen aanpak heeft voor de energietransitie. Voor het proefproject selecteerde Parteon 400 eengezinswoningen in Assendelft (Zaanstad). Ruim 50 huishoudens toonden interesse. In samenwerking met Urgenda pakte Parteon als eerste stap drie woningen aan. De woningen – voorheen met label C – zijn nu CO2- neutraal.
De cv-ketel is vervangen door een warmtepomp voor warm water en verwarming van de benedenverdieping. Alle radiatoren zijn vervangen door exemplaren die beter warmte geleiden. De bewoners koken op inductie. Op de eerste etage komen – waar nodig – infraroodpanelen. Op het dak en de schuur worden zonnepanelen geplaatst.
De werkzaamheden duren ongeveer 10 dagen. De bewoners hebben maximaal twee dagen geen verwarming en warm water. Na de drie proefwoningen zijn in 2019 15 woningen op dezelfde manier aangepakt. De volgende fase van circa 30 woningen is gepland. Bewoners betalen een huurverhoging van ongeveer € 50 per maand. De besparing op de energielasten ligt daar ruim boven.
Harry Platte vertelt dat ‘Opgewekt Wonen’ op een bijzondere manier is ontstaan. ‘Meestal komen voorstellen uit de koker van de organisatie, maar in dit geval is de eerste ‘vonk’ voor samenwerking ontstaan tijdens een themabijeenkomst van directie, RvC én Urgenda. In die bijeenkomst vroeg de voorzitter van de RvC hoe Parteon Urgenda kan ondersteunen in het bereiken van haar doelstellingen. Het initiatief is dus ontstaan in een bijeenkomst waar de RvC zelf bij was en ‘Opgewekt wonen’ had vanaf het begin de steun van de interne toezichthouders.’
Vragen RVC aan bestuur
- Welke rol heeft de RvC in samenwerkingsverbanden op het gebied van de energietransitie? Volgt de RvC de directie of kunnen interne toezichthouders ook samenwerking met andere partijen stimuleren zoals bij Parteon is gebeurd?
- Welke risico’s hangen samen met de samenwerking met Urgenda?
- Wat zijn de mogelijkheden tot opschalen van de gekozen aanpak binnen het vastgoed van Parteon?
- Wat zijn de voor- en nadelen van de gekozen aanpak (voor corporatie en bewoners) in vergelijking met alternatieve scenario’s (bijvoorbeeld meer ingrijpend isoleren van de woningen?)
- Wat is de impact op het elektriciteitsnetwerk?
- Hoe is de bewonersparticipatie vormgegeven?
- Welke risico’s kleven aan de gekozen aanpak? Hoe worden die risico’s beheerd?
Meer informatie:
Praktijkvoorbeeld 2: flatgebouw van Bo-Ex dat zelf energie produceert, in samenwerking met marktpartijen en Hogeschool
Corporaties kunnen – zoals gezegd – verschillende strategische posities kiezen voor de energietransitie. Veel corporaties geven de voorkeur aan de positie van ‘slimme volger’ en toepassing van innovaties die het stadium van ‘kinderziektes’ voorbij zijn. Andere corporaties kiezen juist voor een pioniersrol en zijn samen met partners in een vroeg stadium betrokken bij de ontwikkeling van nieuwe toepassingen.
Impressie van de hoogbouwflat na renovatie aan de Henriëttedreef in Utrecht Overvecht.
Bron: https://tki-inside-out.nl/
Een mooi voorbeeld van een corporatie die in de energietransitie een pioniersrol vervult, is de Utrechtse corporatie Bo-Ex. Deze corporatie was, samen met Portaal en Mitros, trekker van de Isolatie Uitdaging ( https://www.isolatieuitdaging.nl/ ). Dit project daagt marktpartijen uit om vernieuwende systemen voor gevelisolatie te presenteren, deze systemen vervolgens uit te testen en te ontwikkelen tot een product dat klaar is voor de markt én om op te schalen. Bo-Ex is in dit kader nauw betrokken bij de ontwikkeling van het ‘Inside Out’ renovatiesysteem: (hoogbouw) flats uit de jaren 60 en 70 worden getransformeerd naar flats die zelf energie produceren.
De hoogbouwflat aan de Henriëttedreef in Utrecht Overvecht is de testlocatie voor het ‘Inside out’ renovatiesysteem. De woningen waren toe aan groot onderhoud: dit moment is aangegrepen om ook de energietransitie grondig aan te pakken. Bewoners zijn in een vroeg stadium bij het project betrokken. De flats moeten, zo is de bedoeling, op jaarbasis voldoende energie gaan leveren. En belangrijk: de woonlasten van bewoners gaan omlaag.
Duurzame energie opwekken en opslaan
De woningen worden energiezuiniger (door betere isolatie en ventilatie), maar de corporatie heeft ook nadrukkelijk aandacht voor het energiegebruik van bewoners en hun gedrag (zoals gebruik van verlichting, witgoed en vervoer). Belangrijk onderdeel van het ‘Inside-Out’-concept zijn de modulaire prefab geveldelen die zijn voorzien van ventilatie- en verwarmingselementen. Met het systeem wekt de flat haar eigen energie op voor stroomverbruik, warm water, ventilatie en ruimteverwarming. Er wordt duurzame energie opgewekt en opgeslagen. Met de energie die overblijft kunnen elektrische voertuigen worden opgeladen.
De geveldelen worden geprefabriceerd, waardoor de werkzaamheden op locatie niet lang duren. Bewoners hoeven niet tijdelijk hun huis uit. Alle apparatuur die nodig is voor de energievoorziening komt in de gevel of buiten de woning. Vandaar de naam ‘Inside Out’. Ook kunnen deze bouwdelen worden gemaakt door mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Hiermee versterkt ‘Inside Out’ de lokale economie.
Stap voor stap ontwikkeld
Bo-Ex heeft het concept ‘Inside Out’ stap voor stap ontwikkeld: van idee, via een testopstelling bij de Hogeschool Utrecht, via een proefwoning op de bovenste verdieping van de hoogbouwflat aan de Henriëttedreef naar de transformatie van het hele gebouw. Het project wordt uitgevoerd met subsidie van de Topsector Energie van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat. De flats aan de Henriettedreef zijn van het type ‘Intervam’, waarvan er tienduizenden zijn gebouwd, vooral in de regio Utrecht.
Vragen RVC aan bestuur
- Wat zijn de mogelijkheden om de gekozen aanpak binnen het vastgoed van Bo-Ex op te schalen, en in flatgebouwen van hetzelfde (Intervam) type?
- Wat zijn de overwegingen om een pioniersrol te kiezen in de ontwikkeling van het ‘Inside Out’ renovatiesysteem en intensief samen te werken met marktpartijen. Wat zijn kansen en risico’s?
- Wat zijn de voor- en nadelen van de gekozen aanpak (voor corporatie en bewoners) in vergelijking met alternatieve scenario’s?
- Hoe is de bewonersparticipatie vormgegeven?
- In welke fase wordt de RvC betrokken bij dit project en in welke rol?
- Hoe wordt kostenstijging voor bewoners in de toekomst voorkomen (tarieven en vastrecht warmtenet)?
- Wat zijn de gevolgen voor bewoner? (huurlasten, comfort)
Meer informatie:
https://tki-inside-out.nl/duurzame-renovatie-henriettedreef/
https://boex.nl/Project/henrittedreef/
Praktijkvoorbeeld 3: gasloos renoveren Rochdale in Amsterdam, samen met Westpoort Warmte
Op steeds grotere schaal halen corporaties hun woningen van het aardgas door ze aan te sluiten op warmtenetten. Dat gebeurt veelal in grote steden waar warmtenetten beschikbaar zijn en regelmatig in sociaal/economisch kwetsbare wijken. De aanpak is bij uitstek complex als groot onderhoud noodzakelijk is en bewoners in onzekerheid zitten over de toekomst van hun woning.
Een voorbeeld is de ingrijpende renovatie van 440 woningen van Rochdale in de Dobbebuurt in Amsterdam Slotermeer. Deze woningen gaan ook van het aardgas af en worden aangesloten op het warmtenet.
Bron: Nul20
In de Dobbebuurt sluit de corporatie Rochdale de woningen aan op een warmtenet in samenwerking met Westpoort Warmte, een joint venture van Nuon Warmte en afvalverwerker AEB (onderdeel van de gemeente Amsterdam). De AEB heeft twee afvalverbrandingsinstallaties in de Amsterdamse havens. Het is de bedoeling dat – in overleg met bewoners – op termijn álle woningen van Rochdale in de Dobbebuurt worden aangesloten op het warmtenet (en niet alleen de 440 die nu worden gerenoveerd).
De gemeente heeft de Dobbebuurt aangewezen als een van de 22 zogeheten ‘ontwikkelbuurten’ in Amsterdam Nieuw-West. De gemeente Amsterdam en de woningcorporaties investeren extra in de wijken die dat het hardst nodig hebben. De Dobbebuurt heeft een lage, en dalende buurttevredenheid, veel criminaliteit, hoge werkloosheid en veel armoede. Relatief veel bewoners kampen met een combinatie van schulden en slechte gezondheid. Er is weinig bewonersparticipatie.
Beschermd stadsgezicht
Daarnaast heeft deze buurt een beschermd stadsgezicht, als onderdeel van het Van Eesteren buitenmuseum. Wat de aanpak bijzonder (en ingewikkeld) maakt, is dat de woningen in de Dobbebuurt in slechte staat verkeren. Lange tijd heeft Rochdale gedacht aan sloop van de woningen, maar dat bleek niet mogelijk vanwege de status van beschermd stadsgezicht. Dergelijke projecten vragen om hoge investeringen.
Warmtenet in Slotermeer
De gemeente Amsterdam wil tegen 2040 alle woningen van het aardgas af hebben. Slotermeer staat hoog op het prioriteitenlijstje omdat hier al een warmtenet ligt. De hoop en verwachting is dat daarmee het aansluiten van bestaande bebouwing relatief eenvoudig en goedkoop zal zijn. In ieder geval goedkoper en minder moeilijk dan in wijken waar nog geen warmtenet ligt. De gemeente kijkt als eerste naar de corporaties die veel bezit hebben in Slotermeer. Renovatie, sloop/nieuwbouw of groot onderhoud zijn ‘natuurlijke momenten’ om aansluiting op het warmtenet te realiseren.
Lagere woonlasten
Voor corporaties en huurders hebben lagere woonlasten hoge prioriteit (naast weinig overlast in de woning). De kosten voor warmte via een warmtenet zijn opgesplitst in drie onderdelen: vastrecht en gebruik (kosten voor bewoner) en aansluitkosten (kosten voor gebouweigenaar). In de praktijk werken gemeente, corporaties en bewonersorganisaties volgens het ‘niet meer dan anders’-principe. De bewoner gaat niet meer betalen aan verwarming van de woning dan met een cv-ketel op aardgas. Daarentegen wil de leverancier wel dekking voor de kosten van de aanleg. Dit wordt verrekend in de aansluitkosten (BAK). Deze kosten zijn voor de eigenaar (in dit geval de corporatie) en kunnen/worden niet doorbelast aan de huurder.
Een woning in de Dobberbuurt aangesloten op het warmtenet kost – in vergelijking met een woning met een cv-ketel – circa €10.000 meer, zo heeft de corporatie berekend. Voor het eerste project in de Dobbebuurt verleent de gemeente een subsidie van maximaal 50% van de extra kosten, tot een maximum van €5.000. Dat betekent dus concreet dat de corporatie €5.000 per woning extra moet betalen.
Harde garanties voor een lagere energierekening zijn moeilijk te geven: het gedrag van bewoners speelt een grote rol. Douchen zij straks bewust of onbewust langer? Of maken kinderen straks wel huiswerk in een slaapkamer die lekker warm is?
Vragen RVC aan bestuur
- Wat zijn de mogelijkheden om de gekozen aanpak binnen het vastgoed van Rochdale op te schalen?
- Wat zijn de voor- en nadelen van de gekozen aanpak (voor corporatie en bewoners) in vergelijking met alternatieve scenario’s?
- Welke keuzevrijheid heeft de corporatie, of wordt aansluiting op het warmtenet afgedwongen?
- Hoe is de bewonersparticipatie vormgegeven?
- Welke risico’s kleven aan de gekozen aanpak? Hoe worden die risico’s beheerd? In het bijzonder de risico’s van samenwerking met Westpoort Warmte?
- Hoe wordt kostenstijging voor bewoners in de toekomst voorkomen (tarieven en vastrecht warmtenet)?
Meer informatie:
https://www.parool.nl/amsterdam/tweeduizend-woningen-in-nieuw-west-van-het-aardgas-af~b7a8a218/
https://www.nul20.nl/dossiers/jarenlange-onzekerheid-was-voor-iedereen-slopend
Deze tekst over gasloos renoveren in de Dobbebuurt is tot stand gekomen in samenwerking met Birgitte de Maar, lid van de Raad van Bestuur van Rochdale
Vragen RVC aan bestuur over samenwerking in het algemeen
- Wat zijn de voor- en nadelen van de gekozen aanpak (voor corporatie en bewoners) in vergelijking met alternatieve scenario’s?
- Hoe is de bewonersparticipatie vormgegeven?
- In welke fase wordt de RvC betrokken bij dit project en in welke rol?
- Wat zijn de gevolgen voor bewoner? (huurlasten, comfort)