7

INTERVIEW OVER DE PRAKTIJK

Domesta, een corporatie met ruim 10.000 vhe’s in Drenthe, loopt voorop in de energietransitie. De corporatie is voornamelijk actief in de gemeenten Emmen, Hoogeveen en Coevorden. Hoe pakt Domesta de energietransitie, inclusief de financiering, aan?

Interview met Gerrit Bos, bestuurder Domesta

Hoe heeft Domesta een start gemaakt met de energietransitie?

Eind juni 2018 heeft de RvC het duurzaamheidsbeleid vastgesteld en goedgekeurd. We hebben op basis van onder meer de Routekaart van Aedes in beeld gebracht wat de feitelijke situatie was, welke inspanningen nodig zijn en welk prijskaartje hieraan hangt. Voor dit beleidsplan hebben we veel in- en extern overleg gevoerd. Er zijn sessies geweest met MT, RvC, medewerkers strategie en beleid etc. Ook hebben we regelmatig externe begeleiders ingehuurd.

In het beleidsplan staan korte en lange termijndoelstellingen. Bij de opstelling van het plan bleek dat ons woningbezit kwalitatief goed is. We konden rekenen met een begroot investeringsbedrag van circa € 35.000 per woning. We hebben in de Routekaart gekozen voor scenario 3 (maximaal isoleren met zonnepanelen). Onze eerste doelstelling voor de korte termijn was dat alle woningen in 2020 gemiddeld label B hebben.

Hoe is de huidige situatie?

Wij lopen voor op onze doelstellingen. Midden 2019 hadden we al gemiddeld label B bereikt. Voor de jaren 2021 tot en met 2025 kiezen wij ervoor om te versnellen. Per jaar nemen we € 10,5 miljoen extra op. Dat gaat dus om 300 woningen voor gemiddeld € 35.000 euro.

Hoe past het energiebeleid in het ondernemingsplan?

In de verdeling betaalbaarheid, energiebeleid en beschikbaarheid komt het energiebeleid op de tweede plaats. Primair richten wij ons op betaalbaarheid. Om die reden is in de energietransitie, naast isolatie, bewust gekozen voor zonnepanelen zónder daarvoor de huur te verhogen.

In ons werkgebied zijn niet veel meer woningen nodig. In een deel is sprake van krimp. Wij hebben om die reden een beperkte bouwproductie, maar we investeren wel veel om onze woningen passend te maken. Domesta heeft in vergelijking met andere corporaties veel zorgwoningen. Dit heeft effect op de IBW (Indicatieve bestedingsruimte Woningcorporaties)’

Sluit het beleid van Domesta aan op het beleid van de provincie en de regio?

Overheden staan nog slechts aan het begin: zij moeten hun beleid nog vertalen naar een concrete aanpak. De provincie Drenthe wil in 2040 al de landelijke doelstelling voor 2050 behalen. Grote gemeenten waarin wij werken hebben nog maar beperkt beleid geformuleerd over hoe de energietransitie vorm moet krijgen en met welke energiedragers.

Is Domesta initiator, voorloper bij de energietransitie?

Dat zijn wij niet, wel horen we bij de early majority. Wij proberen met alle partijen afspraken te maken en te versnellen. We willen ervoor waken dat we hoge uitgaven doen die we later wellicht betreuren. We zien meer in een snelle, maar gestage ontwikkeling. Om die reden hebben we veel geld – € 10,5 miljoen per jaar extra – vrijgemaakt voor de jaren 2021 tot en met 2025.

We maken onze eigen afweging of we participeren in innovaties.  Als voorbeeld: Nul op de meter (NOM) doen wij niet, zowel niet in bestaande bouw als nieuwbouw. We vinden dat de meerkosten op dit moment niet opwegen tegen de baten. We verwachten wel meer creativiteit en innovatie vanuit de bouwwereld. Bouwbedrijven zijn vaak nog conservatief, zo is onze ervaring.

Kan Domesta de investeringen betalen?

Domesta heeft een goede financiële positie. Met ons investeringsplan kunnen we aan de normen van het WSW blijven voldoen. Zeker nu wellicht sprake is van een verhoging van de LTV (Loan to value). Wel merken wij dat de ICR (Interest Coverage Rate) onder druk staat. Dit heeft een aantal oorzaken: het niet meer activeren (fiscaal) en afschrijven van investeringen in energie, het niet meer kunnen aftrekken van de rente van de extra leningen voor de energietransitie (ATAD-clausule vennootschapsbelasting VPB) en de verhuurderheffing.

Domesta betaalt zo’n € 5 miljoen aan verhuurdersheffing en zo’n € 2,5 tot € 3 miljoen aan VPB die naar verwachting de komende jaren verder zal stijgen. Over de verhuurderheffing is al genoeg gezegd, maar steeds duidelijker wordt het ATAD-effect bij de VPB. Wij vinden het schrijnend dat als je in de energietransitie investeert, gestraft wordt: de betaalde rente kan je niet aftrekken. Als de rente fors zou stijgen zal dit veel invloed hebben, ook op de investeringscapaciteit van Domesta.’

Hoe leeft de energietransitie bij de bewoners?

De bewoners zijn erg enthousiast, vooral omdat de energiemaatregelen (voornamelijk zonnepanelen en isolatie) niet tot verhoging van de huur hebben geleid. Samen met de huurdersorganisatie hebben wij energiecoaches geïntroduceerd. Zij helpen bewoners om kosten te besparen: de gecalculeerde besparingen moeten in de praktijk ook echt geld opleveren. Daarnaast doen wij de komende jaren tien experimenten met bewoners om op kleine schaal te verduurzamen.

En bij de medewerkers?

In de organisatie van Domesta geeft het energiebeleid een boost aan innovatief denken. Wij creëren bewust ruimte voor vernieuwende ideeën van medewerkers in onze begroting. Zo hebben we een Innovatiefonds van € 50.000. Ter inspiratie zijn we vorig jaar met een aantal medewerkers en RvC-leden naar de Dutch Design Week in Eindhoven geweest. Maar we nemen ook concrete duurzame maatregelen op kantoor, zoals vervanging van het autopark door elektrische auto’s en fietsen, gebruik van duurzaam materiaal, en afvalscheiding.

Wat wil je tot slot nog opmerken?

De overheid voert een willekeurig beleid voor de woningcorporaties. Wij moeten veel woningen bouwen, passend maken en/of verduurzamen. De verhuurdersheffing en de VPB beperken ons in onze acties, tegelijkertijd zijn we van subsidies vrijwel uitgesloten. Ook de Woningwet zet de rem op goede initiatieven, denk bijvoorbeeld aan postcode-rozen. Wij mogen geen zonnepanelen ‘toewijzen’ aan bewoners, als we geen panelen op het dak van hun woning kunnen plaatsen.

In wijken met veel particulier bezit in het lage koopsegment, lopen corporaties ook tegen grenzen aan, domweg omdat veel eigenaren de verduurzaming van hun woning niet kunnen betalen.

Uiteraard geldt dan niet dat de corporatie bij moet springen. Maar we moeten wel met gemeente, belanghouders, eigenaren van die woningen en andere corporatie(s) tot een wijkontwikkelingsplan komen, ook op gebied van energietransitie. Als dat niet lukt, dan wordt de gewenste transitie maar deels gehaald. Ook lopen we dan mogelijk subsidies mis.

(Interview: Gerard Erents)