4
HUURDERS EN DE ENERGIETRANSITIE: OVER DRAAGVLAK EN BETAALBAARHEID
De energietransitie kost veel geld en veel huurders kunnen een extra lastenverzwaring niet opbrengen. Kunnen corporaties de woonlasten betaalbaar houden en hoe zorgen we voor draagvlak onder huurders?
Het is de tweede energietransitie in één generatie: rond 1970 ging Nederland aan het aardgas, nu moeten alle woningen van het aardgas af. Dat gaat niet zonder slag of stoot: de weerstand onder sommigen is groot. Zij vinden bijvoorbeeld dat de plannen aan de klimaattafels zijn bekokstoofd, zonder dat ze er iets over te zeggen hebben.
Hoe krijg je huurders zo ver om mee te werken aan de energietransitie? Volgens hoogleraar Transitiekunde Jan Rotmans gaat het om een groot verhaal om de urgentie te onderstrepen én om kleine verhalen die het praktisch moeten maken voor de mensen.
‘De kunst is nu om zo’n groot verhaal klein te maken, en dat te vertalen naar de leefwereld van gewone mensen, zodat het geen schrik aanjaagt, maar dat mensen juist gemotiveerd en gestimuleerd worden om hieraan mee te aan doen. Het grote verhaal van de Grote Verbouwing is nodig om de urgentie te onderstrepen. De kleine verhalen van de kleine verbouwinkjes zijn nodig om het praktisch te maken voor mensen, zodat ze niet afgeschrikt worden, maar juist aangetrokken om mee te gaan doen. Het is dus én/én: een groot verhaal en duizenden kleine verhaaltjes, die elkaar versterken.’
Anke van Hal, hoogleraar duurzaam bouwen, vindt dat bewoners vanaf het begin bij de energietransitie moeten worden betrokken. Begin bij de bewoners in de wijk en sluit aan op wat er speelt, in plaats van eerst een plan te maken voor alle wijken. ‘De weerstand negeren, is de dood in de pot van de energietransitie. Onderzoek waar de belangen samenvallen, zodat het ook voor de bewoners aantrekkelijk wordt om mee te doen.’
Interview Anke van Hal in Aedes Magazine
Lastenverzwaring voor huurders?
De energietransitie gaat veel geld kosten en dit zal hoe dan ook opgebracht moeten worden door de corporaties en de huurders. Volgens onderzoek van KWH is 90% van de huurders voor het isoleren van de woning. De urgentie wordt gevoeld (al zegt deze uitslag niets over meer ingrijpende maatregelen als aansluiten op een warmtenet). Echter: 78% van de huurders geeft aan geen lastenverzwaring aan te kunnen. En dat knelt.
Onderzoek KWH
https://www.kwh.nl/updates/wat-vinden-huurders-van-duurzaamheid
Wat betekent de energietransitie voor de betaalbaarheid? In het algemeen: huurprijzen gaan richting de aftoppingsgrens, omdat de corporatie middelen nodig heeft om de woningen te verduurzamen. Daarnaast stijgen de energieprijzen, met name aardgas (de komende tientallen jaren zijn veel woningen nog op aardgas aangesloten). Deze twee aspecten gelden voor álle huurders. De individuele huurder kan daarnaast ook een hogere huur krijgen als de corporatie zijn of haar woning verduurzaamt.
Elke corporatie maakt zelf de keuze om de huur na verduurzaming wel of niet te verhogen. Vaak kiest een corporatie voor een percentage van de theoretisch energiebesparing na renovatie om in de huurprijs door te rekenen. Getallen die circuleren liggen tussen de 50% of zelfs 100% van de theoretische energiebesparing. Corporaties moeten uiteindelijk ook in onderhandeling met de huurders: minimaal 70% van de huurders in het te renoveren blok moet het eens zijn met het voorstel voor de verduurzaming.
Sociaal Huurakkoord
In het Sociaal Huurakkoord hebben Aedes en de Woonbond afgesproken dat huurders er normaal gesproken niet in woonlasten op achteruitgaan (bij verhoging van de huur na verduurzaming van de woning).
Theoretische versus daadwerkelijke energiebesparing
Uit onderzoek van de TU Delft blijkt dat de theoretische energiebesparing (na ingreep) vaak veel hoger ligt dan de daadwerkelijke energiebesparing. Huurders stoken aanzienlijk minder dan theoretisch wordt aangenomen (waardoor de besparing uiteindelijk tegenvalt). De soms gebrekkige kwaliteit van de uitvoering van de duurzame maatregelen speelt ook mee. Onderzoek van de KWH wijst uit dat de werkelijke energiebesparing van de huurder bij een ingreep van label G naar B maximaal 15 tot 20 euro per maand is.
Het onderzoek van de TU Delft is gedaan door Daša Majcen: zij heeft in 2016 het verschil tussen het theoretische en het daadwerkelijke energieverbruik van woningen onderzocht, op basis van hun energielabels. Hieruit blijkt dat er in de praktijk veel meer energie wordt verbruikt in huizen met een hoger label dan theoretisch zou worden verwacht. Een verklaring is dat bewoners van huizen die energiezuiniger zijn geworden meer gaan stoken in alle vertrekken en minder besparen. Dit gegeven moeten corporaties serieus nemen in de communicatie met huurders en toezichthouders.
Actual and theoretical gas consumption per m2 of dwelling area per label
Figuur uit proefschrift Daša Majcen “Predicting energy consumption and savings in the housing stock” van Daša Majcen uit 2016.
Energieprestatievergoeding
Indien een woning heel goed geïsoleerd is en gemiddeld net zoveel energie produceert als verbruikt dan mag een corporatie een Energie Prestatievergoeding (EPV) aan de huurder vragen. Dit mag ook als de huurwoning gerenoveerd wordt tot een Nul op de Meter-woning. De hoogte van de EPV spreken huurders en corporaties samen af.
Vragen en praktijkvoorbeelden
Vragen RVC aan bestuur
Als commissaris van een woningcorporatie is het van belang antwoord te krijgen op de fundamentele vraag:
- Kan onze doelgroep de woonlasten nog opbrengen?
- En de individuele huurder: kan hij of zij de woonlasten opbrengen na renovatie als de huur wordt verhoogd?
- Als het gaat om huurverhoging; sluit de corporatie aan op de bepaling uit het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond (zijnde niet meer dan de reële besparing)? Wat zijn de werkelijke besparingen voor huurders? Hoe zijn die berekend? Monitort de corporatie dit achteraf?
Op niveau portefeuillestrategie:
- Op welke wijze geeft de corporatie invulling aan de afweging tussen duurzaamheid, beschikbaarheid en betaalbaarheid? Wat is het beleid van de corporatie in relatie tot het borgen van betaalbaarheid zowel op macroniveau als op individuele gevolgen? En werkt dat in de praktijk?
Op niveau tactische uitwerking van portefeuillestrategie:
- Welke complexen hebben de hoogste energierekening en zijn daarmee qua verduurzaming het meest urgent? Stemt dit overeen met de portefeuillestrategie en tactische uitwerking inzake de volgorde van de verduurzamingsoperatie?
Op niveau uitvoering renovaties en verduurzaming van complexen:
- Wat doet de corporatie om voldoende draagvlak te verkrijgen?
- Wat is de overlast voor huurders? En is dit draaglijk voor de eventueel kwetsbare huurders in het betreffende complex?
- Hoe wordt omgegaan met individuele schrijnende gevallen?
- Op welke wijze stimuleert de corporatie de huurders om zelf bij te dragen aan de energiebesparing?
Vragen over energiegebruik huurders:
- Kent u het onderzoek van de TU Delft naar het verschil in theoretisch en daadwerkelijk gebruik in energiezuinige woningen? (zie deze infographic)
- Heeft u dit met uw bestuurder besproken?
- En houdt de corporatie hier rekening mee bij de bespreking en ontwikkeling van de duurzaamheidsstrategie?
Praktijkvoorbeelden
Individuele huurders die in een slecht geïsoleerde woning wonen moeten zelf maatregelen nemen:
Corporatiehuurder uit Amsterdam:
‘Ook al ga ik zuinig om met gas en elektra. Het is nu vechten tegen de bierkaai. Ik moet komend jaar 30 euro per maand meer betalen aan de energieleverancier, maar dit huis is niet geïsoleerd. Wat ik zelf al doe is maximaal twee keer per week douchen, alleen de wasmachine gebruiken bij volle trommel, altijd wassen op 40 graden en een kort wasprogramma. Verwarming graden lager zetten plus de elektrische deken op de bank in plaats van hoger stoken. Folie achter de CV geplaatst.’
Huurder rijtjeshuis van woningcorporatie in Almere:
‘Mijn rekening is niet heel erg hoog hoop ik (nog even de jaarafrekening afwachten) omdat ik heel zuinig leef en woon. Dat moet ik ook wel gezien mijn lage inkomen en hoge huur. Ik draag veel wollen sokken met sloffen en warme thermokleding, op mijn bed leg ik 2 wollen dekens extra. Maar ook die zijn erg koud omdat de ruimte daar ook koud is. Ik ben mezelf aan het harden door regelmatig koud te douchen, warm douchen is duur. Als het vriest kan ik op de slaapkamerramen in het ijs tekenen.’
Huurder rijtjeshuis van woningcorporatie in Lochem:
‘Mijn energierekening is niet hoog doordat ik in het koude jaargetijde de woonkamertemperatuur laat zakken tot (overdag) 13 graden Celsius. Verder verwarm ik in geen enkele andere ruimte. Ik draag daarbij tot ongeveer negen lagen bovenlijfkleding en drie lagen onderlijfkleding. Ik verbruik op die wijze in een standaardjaar slechts omstreeks 250 m3 per jaar.’
Wat is het beleid bij verschillende woningcorporaties?
Corporatie A
omschrijft zich als niet koploper in de energietransitie. Bij verduurzaming van de woning gaat de huur omhoog met 50% van de theoretische energiebesparing, met een maximum van €15 per maand. In de praktijk komt het nauwelijks voor dat er onder huurders onvoldoende draagvlak is voor verduurzaming. Huurders stemmen in de regel gemakkelijk in. Wel is het steeds moeilijker om de plannen financieel op een aanvaardbaar niveau te krijgen.
Corporatie B
hanteert als beleid om 70% van de theoretische energiebesparing door te rekenen in de verhoging van de huur. In de praktijk lukt het niet altijd om 70 % van de huurders om de plannen voor verduurzaming in te laten stemmen. Vaak wordt dan toch teruggevallen op 50% van de theoretisch berekende energiebesparing.
Corporatie C
laat altijd de energiebesparing na verduurzaming berekenen door de Woonbond. Uit de berekening komt, zo is het idee, een reëel bedrag en de huurders hebben vertrouwen in de berekening. Deze corporatie gaat 260 woningen renoveren en verduurzamen. De complexen worden geïsoleerd, gaan van het aardgas af en worden aangesloten op stadswarmte. Het complex gaat van label B naar A. Gezien de draagkracht van deze huurders krijgen ze een bescheiden huurverhoging van 11 euro per maand. De investering per woning is € 105.000