8
Middeldure huur en koop
… Iets voor een corporatie?
Vanaf 2015 moeten corporaties zich volgens de nieuwe Woningwet in eerste instantie richten op sociale huurwoningen, woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. In de periode daarvoor ontplooiden sommige corporaties ook omvangrijke commerciële (niet-DAEB). activiteiten.
Tegenwoordig zijn die beperkt en ook niet zonder meer toegestaan. Bij corporatie De Eenvoud levert dat een stevige discussie in de bestuurskamer op.
Diversiteit van de wijk
Pieter van Doorn is voorzitter van Woningbouwvereniging De Eenvoud en geagendeerd staat een grote investering. De RvC moet daaraan zijn goedkeuring geven voordat de bestuurder verder kan. Er ligt een herstructureringsplan op tafel van een wijk waar De Eenvoud bijna alle woningen bezit. Dit plan impliceert dat veel woningen grondig worden gerenoveerd en verder worden er woningen gesloopt waar nieuwbouw voor in de plaats komt. Nieuw is dat in de wijk – waar nu alleen sociale huurwoningen staan – ook een aantal duurdere huurwoningen en koopwoningen is gepland. De bedoeling is om daar marktpartijen voor te selecteren.
De uitwerking van deze strategie is meermalen besproken in de RvC. Het is de bedoeling de wijk aantrekkelijker te maken voor meerdere doelgroepen, ook om diversiteit te bevorderen. Dit standpunt wordt door de huurdersorganisatie onderschreven en de plannen sluiten aan bij de woonvisie van de gemeente. De bewoners zijn nauw betrokken geweest bij de ontwikkeling van het hele plan.
Tot ieders verrassing echter blijkt dat de “markt” geen belangstelling heeft om de middeldure huur- en koopwoningen te ontwikkelen. De gemeente heeft dit getoetst (de zogenaamde markttoets) en legt nu het verzoek neer bij de corporatie om ook deze niet-daeb woningen te realiseren. De bestuurder wil daar in meegaan, omdat dit geheel past binnen de ontwikkelde wijk- en portefeuillestrategie en legt dit voor aan de RvC.
Dit leidt op de vergadering tot veel discussie en emotie. De meerderheid stelt: “wij moeten dit niet doen, hier zijn wij niet voor” en waarom zou De Eenvoud risico’s lopen als commerciële partijen het niet doen. Twee commissarissen – en de bestuurder – betogen dat dit hele plan perfect aansluit op de portefeuillestrategie en de beoogde wijkontwikkeling.
Voorzitter Van Doorn geeft duidelijk aan de emotie te begrijpen, maar doet een beroep op zijn collega’s om zich daar niet door te laten leiden. Doordat Pieter dat niet “weg wuift” zijn de gemoederen snel gekalmeerd. Hij stelt eerst vast dat er twee discussies aan de orde zijn. Een principiële discussie om wel of niet in niet-daeb projecten te investeren (los van wat het kost en opbrengt) en een zakelijke als het om de risico’s gaat.
Hoe zou dit verder kunnen lopen?
Wat betreft de principiële discussie, verwoord door een van de commissarissen met de tekst “daar zijn wij niet voor” is het een misvatting dat de corporaties dit niet mogen. Duidelijk is wel dat de wetgever beoogd heeft dat deze investeringen bij voorkeur door marktpartijen worden gedaan. Maar niet voor niets is de markttoets ingesteld om daar waar de markt geen interesse toont de mogelijkheid te creëren dat de corporatie deze investering wel doet.
Of je dat als corporatie wilt, hangt nauw samen met de visie die de corporatie (en dus onderschreven door de RvC) heeft op de ontwikkeling van de portefeuille en in dit geval deze specifieke wijk.
Als de uitkomst van de principiële discussie is dat De Eenvoud zich niet per definitie beperkt tot sociale huurwoningen gaat het om de volkshuisvestelijke en de financiële afwegingen om dit wel of niet op te pakken.
Belangrijk punt van overweging zal zijn welke invloed dit heeft op het investeringspotentieel voor de rest van het bezit. Dit is één van de zaken die uitgezocht moeten worden.
En natuurlijk moet er meer gebeuren om tot een verantwoord besluit te komen, zoals:
- een exploitatieopzet voor het niet-daeb deel en een toets aan het investeringsstatuut;
- marktonderzoek naar de afzetmogelijkheden van de middeldure huur- en koopwoningen;
- afspraken met de gemeente over de grondprijzen voor de te ontwikkelen niet-daeb eenheden;
- aangezien de niet-daeb middeldure huurwoningen niet via borgstelling van het WSW gefinancierd kunnen worden en de gemeente ook vindt dat dit plaats moet gebeuren, zou bepleit kunnen worden dat de gemeente gemeentegarantie verstrekt op de lening;
- wellicht is het goed om voor de koopwoningen te onderzoeken of er een combinatie gevormd kan worden met een ontwikkelaar of een ontwikkelende aannemer.
Ook een besluit om de herstructurering te beperken tot sociale huurwoningen kan niet licht worden genomen. Een belangrijk volkshuisvestelijk doel – komen tot een wijk met meer diversiteit – wordt dan immers niet gerealiseerd. De Eenvoud zal dan terug moeten naar de overlegpartners – bewoners, huurdersorganisatie, gemeente – omdat het oorspronkelijke gezamenlijk ontwikkelde plan ingrijpend zal moeten worden gewijzigd. Voorts moet worden meegewogen dat zo’n meer eenzijdige wijk wel een – moeilijk in te schatten, maar toch – negatief effect zal hebben op de waardeontwikkeling van de sociale huurwoningen in deze wijk en dus op de vermogenspositie van de corporatie.
Samenvattend kan worden geconcludeerd dat het zondermeer ja of nee zeggen geen recht doet aan de ontwikkeling van de wijk. Voorzitter Pieter van Doorn heeft er goed aan gedaan ruimte te geven aan de emoties van zijn collega’s om daarna in alle rust de besluitvorming in goede banen te leiden. De corporatie moet in ieder geval onderzoeken en toetsen of de situatie aansluit bij het gewenste beleid. De corporatie staat sterk om een beroep te doen op de gemeente om in een of andere vorm een tegenprestatie te leveren. Een ander leerpunt is om bij een dergelijk traject zo vroeg mogelijk marktpartijen te betrekken bij de ontwikkeling en daar afspraken mee te maken die niet vrijblijvend zijn.