2

Marktwaarde, hoezo in de jaarrekening?

… daar is niet iedereen gelukkig mee

In de Woningwet 2015 zijn nogal wat zaken rond de jaarrekening veranderd. Tot die tijd stelde het bestuur vast en keurde de RvC goed. In artikel 35 van de Woningwet is echter bepaald dat voortaan de RvC de jaarrekening dient vast te stellen¹, waarmee volgens veel verslagleggingsdeskundigen onnodig veel verantwoordelijkheid bij de RvC ligt. Ook bepaalt de woningwet dat de corporatie het vastgoed tegen marktwaarde op de balans moet zetten. Marktwaarde die wordt bepaald op basis van een jaarlijks – formeel door de minister – vastgesteld handboek. Bij woningcorporatie Gewaardeerd Wonen leverden deze veranderingen plotseling heftige discussies op.

Burgerlijk ongehoorzaam of niet?

Op de agenda van de komende RvC-vergadering van corporatie Gewaardeerd Wonen staat het vaststellen van de jaarrekening. Sinds de Woningwet 2015 een taak en verantwoordelijkheid van de RvC. Vanzelfsprekend stond dit onderwerp een week daarvoor op de agenda van de auditcommissie (AC).

De voorzitter is net aangetreden en een oude rot in de financiële wereld van de volkshuisvesting. Op zijn voorstel adviseert de AC om de activa – zoals lang gebruikelijk was – op basis van de beleidswaarde op de balans te zetten aangezien deze waarde een veel betere benadering is van de vermogenspositie in relatie met het voorgenomen beleid dan de marktwaarde. Hij verwijst daarbij naar een artikel hierover op de VTW-site: https://www.vtw.nl/e-nieuws/123/artikel/922 en betoogt dat de corporatie zich op die manier beter verantwoordt over zijn vermogenspositie en bepleit dat in de toelichting uit te leggen.

De bestuurder is het niet eens met dit advies en wijst op de regelgeving die nu eenmaal voorschrijft dat de marktwaarde moet worden gehanteerd.

De auditcommissie betoogt dat de jaarrekening de verantwoordelijkheid van de RvC is en dat de RvC verplicht is om cijfers te presenteren die de werkelijkheid zo dicht mogelijk benaderen en daarmee beter aansluiten bij de visie van de corporatie op de toekomstige ontwikkeling van de voorraad. Een andere commissaris wijst er op dat de corporatie bekend staat om haar eigenzinnigheid en dat we de discussie dan maar moeten voeren.

De voorzitter van de RvC, met ook een accountantsachtergrond, kan inhoudelijk de voorzitter van de AC heel goed volgen, maar…

Hoe ging het verder?

Om te beginnen iets over de stand van zaken in de discussie over de waardering van het vastgoed van woningcorporaties. In het verleden werd de waardering van het vastgoed gebaseerd op de historische kostprijs. Mooi overzichtelijk, maar het zei niets over de werkelijke vermogenspositie. Geïnitieerd door het WSW gingen de meeste corporaties de afgelopen jaren – tot 2015 – over op de bedrijfswaarde: de contante waarde van de toekomstige kasstromen die samenhangen met de exploitatie van het bezit, grotendeels gebaseerd op beleid van de corporatie zelf. Vanuit het WSW geredeneerd een logische benadering. Kasstromen geven immers inzicht of de corporatie in staat is te voldoen aan rente- en aflossingsverplichtingen en daar staat het WSW borg door.

De Woningwet 2015 eiste van corporaties weer een andere benadering: de marktwaarde. Vreemd want corporaties worden geacht te doen wat marktpartijen nu juist niet willen. Ook ingewikkeld: de marktwaarde moet worden bepaald met een handboek waarin de parameters nogal eens veranderen. En daarmee de marktwaarde. Het verschil moet dan via de winst- en verliesrekening als winst of verlies worden geboekt. Met geld, winst of rijkdom heeft dat allemaal niets te maken, maar tot die verwarring leidt het vaak wel. En uit naïviteit – of erger – wezen sommigen op de toegenomen rijkdom van de corporaties. Helaas, allemaal systeemmutaties, die niets met besteedbaar geld te maken hebben.

Met als doel recht te doen aan de maatschappelijke doelstelling van de corporatie werd al snel een nieuw begrip geïntroduceerd: de beleidswaarde. De beleidswaarde is een – met vier factoren die samenhangen met het beleid van de corporatie – gecorrigeerde marktwaarde.

In februari 2019 brachten WSW en Aw een bestuurlijke brief uit over de ontwikkelingen in de beleidswaarde. Een van de conclusies in deze brief is dat de beleidswaarde in grote lijnen overeenkomt met de (ouderwetse) bedrijfswaarde. Indien deze methodiek door beide sectorinstituten als leidende waarderingsgrondslag wordt gekozen, is er alles voor te zeggen om de beleidswaarde op de balans te presenteren. Dan zou de marktwaarde eventueel in de toelichting opgenomen kunnen worden en niet andersom. Deze verplichte benadering van de vermogenswaardering blijft omstreden. Tegenstanders wijzen op het vertekende beeld van de werkelijkheid, voorstanders wijzen op de betere mogelijkheid tot vergelijking en het inzicht dat het geeft in de maatschappelijke prestatie van de corporatie middels het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde.

Nu terug naar de casus. De voorzitter ontkomt er niet aan om zijn collega’s ervan te overtuigen dat de eisen van de wet in dit geval echt de doorslag geven. Overigens zal de accountant ook geen goedkeurende verklaring geven als u daaraan niet voldoet. Het klinkt stoer om hier uw eigenzinnigheid te etaleren, maar u kunt uw energie om grensverleggend te zijn beter gebruiken om iets nuttigs voor uw bewoners te bedenken. Maar toch nog even over dit thema. Simpelweg de marktwaarde noteren omdat het nu eenmaal moet, hoeft ook niet. Stel het aan de orde in uw boardroom en stuur Aedes en de VTW op pad om een door corporaties logischer waarderingssystematiek te bepleiten. En last but not least: laat niet na om in de toelichting op uw jaarstukken te benadrukken dat de huidige wettelijk verplichte waarderingssystematiek mogelijk kan leiden tot verkeerde beelden over een vermeende rijkdom en een niet gerealiseerde winst. Of verlies natuurlijk.

¹Bij verenigingen – de rechtsvorm van ca. 30 woningcorporaties – stelt de Algemene Ledenvergadering  de jaarrekening vast, tenzij in de statuten is bepaald dat de Ledenraad of de RvC dit doet.