11
Financiële ratio’s:
in beton gegoten?
… of kan het nadeel groter zijn dan het voordeel?
Bij het beoordelen van investeringsvoorstellen spelen de financiële ratio’s een belangrijke rol. Het WSW geeft aan binnen welke grenzen de liquiditeitspositie en de vermogenspositie van een corporatie zich zou moeten bewegen. Naast deze externe eisen hebben veel corporaties eigen normen die natuurlijk altijd binnen de normen van het WSW passen. Als een corporatie erg ruim in het financiële jasje zit, kun je je afvragen of er voldoende wordt gepresteerd. In deze casus is dat zeker het geval en er wordt door woningcorporatie Overstag juist scherp aan de wind gezeild.
De Loan to Value loopt uit de pas
“De plannen van woningcorporatie Overstag – ergens in het midden van het land – zijn afgerond”, zo meldt de bestuurder vol trots. De bedoeling is dat er fors geïnvesteerd wordt in verbetering van de bestaande voorraad, er moet het nodige worden gebouwd en ook voor de plannen op het gebied van duurzaamheid hoeft deze corporatie zich niet te schamen. Ambitieus, maar niet over de top. In de meerjarenbegroting zijn de plannen voor de komende 10 jaar doorgerekend.
De stukken liggen in eerste instantie op tafel van de auditcommissie en daar gaat het mis. De meerjarenbegroting laat zien dat Overstag in jaar 6 en 7 een Loan to Value (LtV) krijgt die boven de norm van het WSW uitkomt.
De voorzitter van de auditcommissie vindt dat onaanvaardbaar en eist dat de bestuurder de plannen bijstelt. De bestuurder op zijn beurt geeft aan dat de liquiditeitspositie prima blijft en de corporatie absoluut niet in de financiële problemen komt. De financieel manager valt hem bij en voegt er aan toe dat het WSW voor de borging naar de eerste vijf jaar kijkt en de dip – gezien het herstel na het zevende jaar – zal accepteren. Hij overtuigt de AC-voorzitter niet. “Voor mij zijn alle ratio’s van het WSW heilig”, aldus de AC-voorzitter. Hij laat ook nog notuleren dat de bestuurder deze plannen nooit voor had mogen leggen.
Hoe verder?
Al in een eerdere casus is gewezen op de positie van de auditcommissie. In dit geval stelt de voorzitter van de AC zich te beslist op – wat is de mening van het ander AC-lid – en vergeet hij dat de commissies als taak hebben de besluitvorming in de RvC voor te bereiden. Waarbij overigens alleen de jaarbegroting moet worden goedgekeurd en de meerjarenbegroting wordt gepresenteerd om de RvC inzicht te geven hoe de komende jaren er uit zien. En natuurlijk kan de AC daarover aan de bel trekken. Ongetwijfeld in dit geval met een negatief advies, maar nooit is uit te sluiten dat in de RvC een ander besluit valt.
Maar ook de bestuurder had beter moeten weten en de reactie van de AC voor moeten zijn met een goed onderbouwd pleidooi om uit te leggen waarom hij het acceptabel vindt dat de vermogenspositie een korte periode niet aan de eisen van het WSW voldoet. Ook was het logisch geweest dat de controller een onafhankelijk oordeel had opgesteld en als dat er niet ligt, doet de RvC er goed aan er naar te vragen.
En nu de inhoud. Vanzelfsprekend zijn volkshuisvestelijke argumenten – betaalbaarheid, voldoende aanbod, kwaliteit – belangrijk. Maar wat niet kan, dat kan niet. Maar dat wordt niet bepaald door een getal. Het loutere feit dat een getalsmatige grens in een van de vermogensratio’s wordt overschreden hoeft op zich geen belemmering te zijn. Daar valt met het WSW ook over te praten, hoe daar op maat mee moet worden omgegaan. Als de liquiditeitspositie goed blijft, kunnen in ieder geval alle rekeningen betaald worden. Cash is weliswaar King, wat niet wil zeggen dat de vermogensratio’s geen betekenis hebben.
Wat in deze situatie afgewogen zal moeten worden is de risico’s dat de ingerekende parameters anders uitvallen en wat de consequenties daarvan zijn, het profiel van de markt waarin Overstag opereert en natuurlijk de volkshuisvestelijke schade die bijstelling van de plannen oplevert. Daarbij komt dat de combinatie LtV en beleidswaarde nog zo’n worsteling met zich meebrengt dat daarvan de uitkomst voor de toekomst voorlopig nog onzeker blijft. En nogmaals, als het echt niet kan, dan kan het niet. Maar dat is minder objectief en in beton gegoten dan sommigen denken.