7
210 woningen kopen, tegen marktwaarde?
… en het gaat over meer dan vastgoed en geld
Bijna alle corporaties hebben een verkoopprogramma. Het vervreemden van vastgoed, zoals dat officieel heet, is geregeld in het BTIV en het RTIV. Een bijzondere transactie is het overnemen van woningen van een collega corporatie. Meestal gaat het dan om een of meerdere complexen en spelen naast financiële overwegingen vaak ook andere aspecten een rol. Een voorbeeld is dat de verkopende corporatie maar een beperkt aantal woningen in een bepaalde gemeente heeft. Dat vraagt dan onevenredig veel overleg over de prestatieafspraken met die gemeente en idem dito met de huurdersorganisatie. Bij zo’n overdracht tussen corporaties – waarvoor geen voorafgaande goedkeuring van de minister is vereist – moet nog wel een prijs worden betaald en aan een paar andere zaken worden gedacht. In deze casus zijn bestuur en RvC van de kopende corporatie het niet gelijk eens over zo’n transactie.
Wat mag het kosten?
Anne de Ligt is voorzitter van de RvC bij De Corpo, een woningcorporatie met zo’n 5000 woningen. De corporatie is financieel gezond en scoort in de meerjarenbegroting ruim binnen de ratio’s van het WSW.
In de vergadering meldt de bestuurder dat een collega corporatie uit een andere gemeente 210 woningen – die wel in de gemeente van De Corpo liggen – wil verkopen aan De Corpo. De vraagprijs is de marktwaarde in verhuurde staat.
Een van de commissarissen – recent benoemd – is een gepensioneerde oude rot in de sector met veel gezag in de raad als het om volkshuisvestelijke vraagstukken gaat. Hij neemt direct stelling en stelt dat de prijs veel te hoog is. Volgens hem moet de beleidswaarde, of in zijn ogen nog liever de “ouderwetse” bedrijfswaarde het uitgangspunt zijn. Zo niet dan kan het wat hem betreft een kort gesprek met die collega zijn.
Anne vindt dat haar nieuwe collega veel te kort door de bocht en te stellig opereert, voorkomt verdere discussie en verzoekt de bestuurder zijn voorstel over een mogelijke transactie in te brengen in de volgende RvC vergadering en vraagt daarbij zowel de volkshuisvestelijke als de bedrijfseconomische afwegingen goed op een rij te zetten. Ook geeft zij aan dat de RvC graag wil weten waarom de collega-corporatie de woningen wil verkopen.
Bij De Corpo wordt elke RvC-vergadering afgesloten met het agendapunt “Hoe hebben wij vergaderd”, bedoeld als korte evaluatie. Anne de Ligt aarzelt een moment om de interventie van haar collega te bespreken in het bijzijn van de bestuurder, maar vindt dat dit toch moet kunnen in een boardroom waar evenwichtige verhoudingen tussen bestuur en raad een gekoesterd basisprincipe is. N.a.v. dit voorval benadrukt zij bij de collega’s dat een raad in dit stadium van een bestuursvoorstel er goed aan doet terughoudend te zijn met het geven van een mening en zich moet toeleggen op verkennende vragen. Verder vraagt zij de raad een eventueel voorstel van de bestuurder onbevangen te beoordelen. Non-verbaal laat de nieuwe collega merken dat dit hem maar matig bevalt.
Hoe ging het verder
Op de volgende vergadering staat inderdaad – ter goedkeuring door de RvC – de aankoop van 210 woningen geagendeerd. De Ligt wilde een ongenuanceerde discussie voor zijn en heeft inmiddels met betreffende nieuwe collega de kwestie besproken en hem ervan kunnen overtuigen dat een commissaris niet onmiddellijk met een oordeel klaar moet staan, ook al lijkt dat met zijn expertise soms een voor de hand liggend oordeel. Maar juist dan is terughoudendheid geboden. Gelukkig erkent hij meer van uit zijn oude rol als bestuurder acteerde dan als commissaris en hij verzekert de voorzitter dat hij de voorstellen zonder vooroordeel zal beoordelen.
Terug naar de inhoud. Er ligt een goede onderbouwing waar de RvC tevreden mee kan zijn. Het bestuur gaat in op de volkshuisvestelijke afwegingen waarbij ook – terecht volgens de raad – wordt gewezen op de zwakke financiële positie van de collega-corporatie. Kopen tegen de beleidswaarde zou de corporatie financieel niet helpen en de woningen liggen in een andere gemeente. Allemaal een erfenis uit het verleden en nu omslachtig bij het beheren van die woningen en het maken van prestatieafspraken met de gemeente en de huurdersorganisatie. Door De Corpo kan het beheer gemakkelijk worden overgenomen aangezien de woningen grenzen aan bestaand bezit. Ook bent u blij met de paragraaf waarin naast het overleg met de huurdersorganisaties een goede voorlichtingscampagne aan de bewoners van de betreffende woningen staat aangekondigd. Samen met de collega-corporatie.
En nu nog de discussie over het geld. In de documentatie staat een simpele maar doeltreffende rekensom, aangeleverd door de manager vastgoed en de manager financiën. De berekening is als volgt:
“De koopprijs – gebaseerd op de marktwaarde – is gemiddeld € 110.000,- per woning en de gemiddelde jaarhuur is € 6000. De corporatie kan een lening afsluiten van 10 jaar vast tegen 0,5% en heeft hiervoor voldoende borgingsruimte.
Bij deze cijfers is er een BAR (Bruto Aanvangsrendement) van ruim 5,45% en een rentelast van 0,5%. Dus er is een positieve exploitatie van bijna 5%, terwijl de huuropbrengst jaarlijks stijgt en de financieringskosten gelijk blijven.”
De aanvankelijk zo kritische commissaris is helemaal overtuigd en stelt “Als we het daarvoor niet kunnen doen, dan kunnen we beter ophouden.”
En aldus werd het voorgenomen bestuursbesluit goedgekeurd door de raad, na te hebben vastgesteld dat in de rapportage van de controller evenmin verrassingen worden genoemd.