2

HANDREIKING: OPNIEUW BEOORDELEN VAN VASTGOEDBEZIT

Recent bleek dat de interpretatie van onze Governancecode over vastgoedbezit van bestuurders en commissarissen vragen en discussie oproept en om nadere toelichting vraagt. Een (brede) evaluatie van de Governancecode is al voorzien; dat proces zal binnenkort starten. Maar gelet op het grote belang van transparantie en de vragen die VTW-leden en Aedes-leden over dit onderwerp stellen, is het op zijn plaats om versneld een duidelijke interpretatie over dit onderwerp te geven.

Deze handreiking is door VTW en Aedes opgesteld en is bedoeld om het gesprek en de toetsing binnen de raad van commissarissen (RvC) te faciliteren. We hebben hiervoor tevens het bestuur van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) en de Commissie Govenancecode geconsulteerd. Als onafhankelijk toezichthouder heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) aangegeven vertrouwen te hebben in deze zelfregulering, die past bij de principle-based uitgangspunten in de recent herziene Woningwet en het risicogericht toezicht daarop.

De bepalingen uit de Governancecode blijven leidend. In het besef dat niet alles in regels is te vangen, beoogt deze handreiking te verduidelijken ‘wat wel en niet kan’. En daarmee wil deze handreiking bestuurders en (raden van) commissarissen houvast bieden. Uiteraard zal de handreiking ook behulpzaam zijn bij de gesprekken met nieuw aan te stellen bestuurders en commissarissen.

Zoals de Governancecode een ‘levend document’ is, zo geldt dit ook voor deze handreiking. Deze zal daarom ook betrokken worden bij de geplande brede evaluatie van de Governancecode.

Begrippenlijst

1. Aedes: De vereniging van woningcorporaties.
2. VTW: De vereniging van toezichthouders in woningcorporaties.
3. Woningcorporatie: Een woningcorporatie die lid is van Aedes.
4. Bestuurder: De (interim) bestuurder of statutair directeur van een woningcorporatie.
5. RvC: Een raad van commissarissen van een woningcorporatie.
6. Commissaris: Een lid of voorzitter van de RvC van een woningcorporatie die lid is van de VTW.
7. Aw: De Autoriteit woningcorporaties.
8. Vastgoedportefeuille: Het totaal van al het vastgoed dat een persoon, de eigen BV van een persoon of het fonds waarvan een persoon (mede)aandeelhouder is, (mede)bezit, (mede)verhuurt of (mede)beheert. Dat kan gaan om verschillende objecten zoals grond, woningen/ appartementen (al dan niet met bestemming wonen), zorgvastgoed, kantoren, winkelpanden, horecapanden etc.
9. Woningmarktregio: De woningmarktregio (conform Woningwet) waarin een corporatie actief is.
10. Goed verhuurderschap: Verhuur conform vigerende regelgeving en houding & gedrag die binnen de waarden en normen past die de corporatie uitdraagt (voorbeeldfunctie).
    
    

Uitgangspunten

Zoals eerder gezegd is de Governancecode leidend. Daarin staat onder andere dat bestuurders en commissarissen onder geen enkele voorwaarde activiteiten ontplooien die in concurrentie treden met de woningcorporatie (bepalingen 3.6 en 3.26). Dat de corporatie geen belangenverstrengeling duldt (bepaling 1.4) en dat bestuursleden verantwoordelijk zijn voor het voorkomen van belangenverstrengeling en ook de schijn daarvan dienen te vermijden (bepaling 3.6). En ook dat bestuurders en commissarissen een (mogelijk) tegenstrijdig belang direct moeten melden aan de RvC (respectievelijk bepalingen 3.7 en 3.27). In de code staat ook dat leden van bestuur en RvC waarden en normen hanteren die passen bij de maatschappelijke opdracht. Daarmee vervullen zij een voorbeeldfunctie voor zowel hun eigen corporatie als voor de hele sector (Principe 1 en bepaling 1.2). In bijlage 1 is voor de volledigheid een overzicht opgenomen van alle bepalingen uit de Governancecode die dit onderwerp raken.

Uitgangspunt 1

Wanneer er sprake is van het (mede)bezitten en/of (mede)verhuren en/of (mede)beheren van een vastgoedportefeuille door bestuurders of commissarissen dient dit altijd te worden gemeld bij de eigen RvC (bepaling 3.7 en 3.27 van de Governancecode woningcorporaties), en te worden beoordeeld door de RvC. Daarnaast bestaat er een meldplicht bij de Aw in geval van (her)benoeming van bestuurders en leden van de RvC. De bestuurders en de commissarissen horen zich zodanig te gedragen, ook privé en in hun private zakelijke aangelegenheden, dat het vertrouwen in de corporatie, de sector als geheel en de eigen rol als bestuurder of commissaris, niet wordt geschaad. Dit vloeit voort uit de Governancecode (Principe 1 en bepaling 1.2 van de Governancecode). Het (mede)bezitten en/of (mede)verhuren en/of (mede)beheren van een vastgoedportefeuille door bestuurders en commissarissen moet in het licht van dat vertrouwen worden beoordeeld.

Uitgangspunt 2

Het is zowel voor bestuurders als commissarissen niet gewenst dat zij een vastgoedportefeuille (mede)bezitten en/of (mede)verhuren en/of (mede)beheren als deze activiteit in concurrentie treedt met de corporatie, leidt tot een (mogelijk) tegenstrijdig belang, of tot (schijn van) belangenverstrengeling leidt (bepalingen 1.4, 3.6, 3.7, 3.26 en 3.27 van de Governancecode).

Uitgangspunt 3

Bij de (her)beoordeling van de vastgoedportefeuille houdt de RvC rekening met:

• type van het vastgoedobject;
• wijze van verwerving van het vastgoed;
• datum van verwerving van het vastgoed;
• gebruik van het vastgoed;
• de omvang van het vastgoed (portefeuille);
• huurprijs van het vastgoed;
• het segment waarin het vastgoed wordt verhuurd;
• de locatie van het vastgoed ten opzichte van het vastgoed van de corporatie;
• de ontwikkel- en/of verkoop-/investeringsplannen van de corporatie;
• de in acht genomen transparantie intern en extern;
• is er sprake van oneerlijk voordeel vanuit de eigen positie (bijv. bij de besluitvorming of door voorkennis) waardoor sprake kan zijn van (schijn van) belangenverstrengeling;
• het gebruik van dezelfde toeleverende bedrijven als de corporatie waardoor sprake kan zijn van (schijn van) belangenverstrengeling.

Uitgangspunt 4

Bij de beoordeling of het bezit van de vastgoedportefeuille in strijd is met de Governancecode houdt de RvC rekening met het volgende:

• Dat het altijd uitlegbaar moet zijn dat het (mede)bezitten en/of (mede)verhuren en/of (mede)beheren van het vastgoed niet in concurrentie treedt met de corporatie, niet leidt tot een (mogelijk) tegenstrijdig belang en niet leidt tot (schijn van) belangenverstrengeling (denk aan voorkennis) (bepalingen 1.4, 3.6, 3.7, 3.26 en 3.27 van de Governancecode).
• Vanuit het bewustzijn van en handelend naar de waarden en normen die de corporatie uitdraagt vanuit haar maatschappelijke opdracht (Principe 1 en bepaling 1.2 van de Governancecode).
• Dat er sprake is van goed verhuurderschap.
• Dat als de locatie van het vastgoed, dat niet voor privégebruik is, zich binnen de woningmarktregio van de (eigen) corporatie bevindt, hierbij:
  • voor bestuurders het uitgangspunt ‘altijd nee’ geldt;
  • voor commissarissen het uitgangspunt ‘altijd nee’ geldt.
• Dat als de locatie van het vastgoed, dat niet voor privégebruik is, zich buiten de woningmarktregio van de (eigen) corporatie bevindt, hierbij:
  • voor bestuurders altijd het uitgangspunt ‘nee, tenzij’ geldt;
  • voor commissarissen meer ruimte in de beoordeling zit, omdat zij in tegenstelling tot bestuurders geen besluitvorming initiëren. En zij zich bovendien, bij het voordoen van mogelijke (schijn van) belangenverstrengeling, incidenteel aan besluitvorming in de RvC kunnen onttrekken. Voor hen geldt dat vastgoed gelegen buiten de woningmarktregio mogelijk is.
• Dat er geen bezwaar is tegen het bezit van enkele vastgoedobjecten voor privégebruik binnen en buiten de woningmarktregio van de (eigen) corporatie (bijvoorbeeld een tweede woning voor eigen gebruik of voor kinderen/directe familie, situaties waarin sprake is van mantelzorg of een (gedeelde) erfenis).
• Dat duidelijke gevallen van belangenverstrengeling (misbruik, slecht verhuurderschap, in strijd met de Governancecode) moeten leiden tot de beëindiging van de uitoefening van de functie.

Uitgangspunt 5

Medewerkers van corporaties die een vastgoedportefeuille (mede)bezitten en/of (mede)verhuren en/of (mede)beheren dienen dit altijd te melden bij de werkgever. Het is primair ter beoordeling van de bestuurder hoe er gehandeld wordt. Naarmate de invloed van de betreffende medewerker groter is, zal hier ook strenger naar worden gekeken. Hierbij is het van belang dat deze activiteit niet in concurrentie treedt met de corporatie, niet leidt tot een (mogelijk) tegenstrijdig belang of tot (schijn van) belangenverstrengeling leidt en dat er sprake is van goed verhuurderschap.

Verantwoording

Na de (her)beoordeling door de RvC wordt openbaar verantwoording in het jaarverslag afgelegd over de oordelen van de RvC en de beslissingen die de RvC heeft genomen over gemeld vastgoedbezit. Het gesprek over de (her)beoordeling wordt vastgelegd in de notulen van de RvC. (Preambule Governancecode ‘Naleving, monitoring en handhaving’ en bepaling 3.27 Governancecode).

Vanuit de Aw is er daarnaast een meldplicht voor vastgoedbezit in geval van (her)benoeming van bestuurders en leden van de RvC. De RvC moet – indien gevraagd – inzicht kunnen geven in de relevante informatie die de raad heeft meegenomen bij de (her)beoordeling, zijn overwegingen en zijn oordeel inclusief inschatting van de risico’s.

Sanctionering

De huidige afspraken over de naleving van de Governancecode zijn de geldige afspraken. Dit is conform de statuten van Aedes en van de VTW en het Reglement van de Commissie Governancecode (Preambule Governancecode ‘Naleving, monitoring en handhaving’).