5

Werkdomein

Zoals wellicht bekend mogen corporaties alleen actief zijn op het in de Woningwet omschreven gebied van de volkshuisvesting. Met de wetswijziging per 1 januari 2022 wordt dit werkdomein iets vergroot. Met de nadruk vooral op iets, de wijzigingen zijn veelal details. De kleine versoepelingen zijn echter wel zeer welkom in de corporatiesector. Zo gaat de Woningwet meer ruimte bieden voor corporaties om een bijdrage te leveren aan de duurzaamheidsopgave.

Ook met betrekking tot DAEB/niet-DAEB wijzigen de regels. De belangrijkste ­wijziging is de buitenwerkingsstelling van de marktverkenning per 1 januari 2021. In dit hoofdstuk lichten we de belangrijkste wijzingen toe.

5.1 Buitenwerkingstelling markttoets

De voor corporaties toegestane activiteiten op het gebied van volkshuisvesting zijn onderverdeeld in DAEB en niet-DAEB activiteiten. Tot 1 januari 2021 konden corporaties in beginsel alleen nieuwe niet-DAEB activiteiten uitvoeren na toestemming van de Aw (tenzij er een uitzondering van toepassing was). Sinds 1 januari 2021 hebben corporaties tijdelijk geen goedkeuring nodig voor het starten van nieuwe niet-DAEB werkzaamheden. Het gaat om alle toegestane niet-DAEB werkzaamheden, zoals het realiseren van middeldure huurwoningen, maar ook koopwoningen en bedrijfsmatig onroerend goed (BOG). De goedkeuringsprocedure is in ieder geval tot 1 januari 2024 buiten werking gesteld. Zolang een corporatie tot deze datum een voornemen heeft voor het starten van niet-DAEB-werkzaamheden, is zij dus niet verplicht hiervoor goedkeuring te vragen bij de Aw. De minister heeft al aangekondigd dat er overgangsrecht komt voor de plannen die de corporatie voor 1 januari 2024 heeft ontwikkeld, maar nog niet heeft uitgevoerd.

Nu corporaties (tijdelijk) meer mogelijkheden hebben om te investeren in de middeldure huurwoningen, kan dat voor raden van commissarissen aanleiding zijn om te vragen of de portefeuillestrategie van de corporatie moet worden herijkt.

5.2 Verduurzaming

Voor corporaties is een belangrijke rol in de verduurzamingsopgave weggelegd.

De Woningwet belemmerde corporaties in het treffen van verduurzamingsmaat­regelen. Met de wijziging van de Woningwet probeert de wetgever dit knelpunt op te lossen. Corporaties mochten al voorzieningen treffen aan hun woningen, BOG en MOG. Niet duidelijk was of bepaalde verduurzamingsinitiatieven onder het begrip voorziening vielen. Om die reden heeft de wetgever het begrip voorziening uitgebreid. Onder het begrip voorziening vallen vanaf 1 januari 2022 ook maatregelen die beogen de energetische kwaliteit van een gebouw te verbeteren.²⁹ Daaronder vallen zowel isolerende maatregelen aan het gebouw als energieopwekkende installaties (aan het gebouw of op de bijbehorende grond). Hiermee laat de wetgever zien dat energieopwekking op of aan het eigen vastgoed nu ook tot het werkdomein van corporaties behoort, zonder dat sprake hoeft te zijn van een directe dienst aan bewoners. Een fysieke verbinding tussen een energieopwekkende installatie, zoals een zonnepaneel, en de individuele energiemeter van een woning is niet meer nodig. Dit betekent dat corporaties opgewekte energie direct terug mogen leveren aan het net. De opbrengsten mogen corporaties op de gewenste wijze verrekenen met huurders of inzetten voor andere toegestane activiteiten.

Voor raden van commissarissen kunnen deze extra mogelijkheden op het gebied van duurzaamheid aanleiding bieden om vragen te stellen over de duurzaamheidsagenda van hun corporatie. Zijn bijvoorbeeld extra investeringen in duurzaamheid wenselijk of moet de bestaande strategie gehandhaafd blijven?

5.2.1 Deelname aan energiecoöperaties

De wetgever heeft bij de wijziging van de Woningwet verduidelijkt dat corporaties mogen deelnemen in een energiecoöperatie. In een energiecoöperatie werken corporaties als bedrijf samen met huurders, bedrijven en/of gemeenten bij het opwekken, transporteren en gebruiken van duurzame energie in collectief beheer. Corporaties mogen alleen deelnemen in een energiecoöperatie als zij zelf eigen vastgoed en energieopwekkende installaties inbrengen. Het is bijvoorbeeld niet de bedoeling dat corporaties gaan deelnemen in een energiecoöperatie die enkel een zonne- of windmolenpark in een weiland exploiteert. In dat geval zouden corporaties deelnemen in grootschalige energieopwekking. Dat ligt volgens de wetgever buiten de expertise en het werkdomein van corporaties.³⁰

Een energiecoöperatie kwalificeert als een verbonden onderneming in de zin van de Woningwet. Dat betekent dat een corporatie toestemming nodig kan hebben van de Aw om lid te worden van een energiecoöperatie.

5.2.2 Bijdragen aan eigenaar-bewoners bij gespikkeld bezit

Corporaties hebben vaak te maken met gespikkeld bezit. Gespikkeld bezit wil zeggen dat woningen in appartementencomplexen of rijtjeswoningen deels in handen zijn van een corporatie en deels zijn aangekocht door particulieren. In de praktijk blijkt het lastig om bij gespikkeld bezit bepaalde verduurzamingsmaatregelen te treffen. Het is voor corporaties niet toegestaan om een duurzaamheidsinvestering van particuliere woningeigenaren te dragen of aan deze eigenaar-bewoners een lening te verstrekken. Dit blijft zo, de wijziging van de Woningwet brengt daar geen verandering in.

Wel is het vanaf 1 januari 2022 mogelijk voor corporaties om eigenaar-bewoners te ontzorgen en mee te nemen bij verduurzamingsinitiatieven.³¹ Een corporatie mag bijvoorbeeld de overheadkosten dragen voor eigenaar-bewoners. Het gaat bijvoorbeeld om de kosten voor het aanvragen van een vergunning, het technisch ontwerp en andere projectkosten. Deze mogelijkheden zijn ook van toepassing bij andere noodzakelijke werkzaamheden aan gespikkeld bezit. Een voorbeeld hiervan is funderingsherstel, waarbij woningen niet los van elkaar aangepakt kunnen worden.

5.3 Bedrijfsmatig onroerend goed (BOG)

Corporaties mogen, onder voorwaarden, BOG realiseren. Vanaf 1 januari 2022 zijn de detailregels om BOG te realiseren gewijzigd naar een open norm. Een corporatie mag kleinschalig bedrijfsmatig vastgoed realiseren. Eerder was realisatie van bedrijfsmatig vastgoed alleen toegestaan als dit zag op maximaal op 25 procent van het bruto vloeroppervlak van alle van die investering deel uitmakende onroerende zaken (inclusief parkeervoorzieningen). Daarnaast was de investering van nieuw te bouwen BOG gemaximeerd op EUR 10 miljoen. Deze detailregels zijn nu ­geschrapt en vervangen door de open norm dat BOG ‘kleinschalig’ moet zijn.³²

In haar beleidsregels heeft de Aw uitgewerkt wat zij onder kleinschalig verstaat.

Uit de beleidsregels volgt dat BOG met een totale investering van minder dan

EUR 10 miljoen per definitie kleinschalig is. In de beleidsregels staat ook dat onder omstandigheden een investering van meer dan EUR 10 miljoen kan kwalificeren als kleinschalig.

Naast het kleinschaligheidsvereiste zijn er nog andere vereisten voor het realiseren van BOG, zoals het vereiste dat BOG een op de wijk op buurt gerichte functie moet hebben en alleen gerealiseerd mag worden in een wijk waar de corporatie al bezit heeft.

5.4 Uitbreiding Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG)

Vanaf 1 januari 2022 is de lijst van toegestaan maatschappelijk onroerend goed gewijzigd en uitgebreid. Zo mogen corporaties nu bassischolen, brede scholen en ruimten voor kleinschalige culturele activiteiten als maatschappelijk onroerend goed realiseren.³³ Voor basisscholen en centra voor jeugd en gezin is de rendementseis van 6,25% komen te vervallen. Daarnaast is voor zorgsteunpunten en dagbestedingsruimten de eis vervallen dat deze inpandig moeten zijn. Dat maakt het bijvoorbeeld mogelijk om deze ruimten als losstaand pand op hetzelfde terrein of aan de overkant van de straat te realiseren. Commissarissen kunnen deze extra mogelijkheden op het gebied van MOG betrekken bij de strategiebespreking van hun corporatie.

Corporaties mogen MOG alleen verhuren aan stichtingen/verenigingen die zijn gericht op het maatschappelijk belang en overheidsinstellingen. Het wordt ook mogelijk om dit onroerend goed te verhuren aan natuurlijke personen. Als voorbeeld noemt de wetgever een atelierruimte waar op de wijk- of buurtgerichte activiteiten plaatsvinden. De natuurlijke persoon mag daarbij geen commercieel doel nastreven.

5.5 Leefbaarheid

Detailregels zijn er ook geschrapt voor leefbaarheid. Vanaf 1 januari 2022 hebben corporaties meer mogelijkheden om bij te dragen aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van woningen of ander vastgoed van de corporatie. Er geldt geen maximumleefbaarheidsbijdrage meer. Daarnaast hoeven voorgenomen leefbaarheidsactiviteiten niet meer in de prestatieafspraken te staan. Dit betekent echter niet dat alle leefbaarheidsuitgaven zijn toegestaan. Een corporatie mag alleen bijdragen aan de leefbaarheid als dat ziet op één van de categorieën genoemd in artikel 51 BTIV.³⁴ Hieraan is één extra categorie toegevoegd. Corporaties mogen per 1 januari 2022 zowel in natura als in geld bijdragen aan activiteiten gericht op ontmoeting van huurders van woningen van de corporatie.³⁵ Te denken valt aan wijk- of buurtfeesten.

Voor raden van commissarissen kunnen het vervallen van de maximumbijdrage, de verplichting om leefbaarheidsuitgaven in de prestatieafspraken af te spreken en de extra leefbaarheidscategorie aanleiding geven om te vragen of de inzet van de corporatie op leefbaarheid moet worden bijgesteld.

5.6 Leveren van diensten aan BOG en MOG huurders

Het was al toegestaan voor corporaties om diensten in het kader van de bewoning te leveren aan huurders van woningen.³⁶ Dit terwijl corporaties geen diensten mochten leveren aan huurders van MOG en BOG. In de praktijk leverde dit onnodige belemmeringen op voor de reguliere vastgoedexploitatie en duurzaamheidsinitiatieven. Vanaf 1 januari 2022 mogen corporaties ook diensten leveren aan BOG- en MOG-huurders voor zover die diensten rechtstreeks verband houden met het gebruik van deze gebouwen.³⁷ Met deze wijziging wordt het voor corporaties en verbonden ondernemingen bijvoorbeeld mogelijk om warmte te leveren aan BOG- en MOG-huurders die zijn aangesloten op een door de corporatie geëxploiteerde collectieve warmtevoorziening in een gebouw van de corporatie.

Daarnaast is vanaf 1 januari 2022 in het BTIV verduidelijkt dat tot de diensten die een corporatie mag leveren aan huurders van woningen, BOG en MOG mede de

in de bijlage bij het Besluit servicekosten genoemde zaken en diensten behoren. Deze bepaling vervangt de statistische lijst met diensten die een corporatie niet mag leveren. Het uitgangspunt blijft wel dat een corporatie geen diensten mag aanbieden die primair door andere maatschappelijke organisaties worden geleverd of waarbij sprake is van oneigenlijke concurrentie met marktpartijen.³⁸

5.7 Werkzaamheden voor derden

Corporaties mogen onder omstandigheden bepaalde werkzaamheden voor derden uitvoeren, zoals het toewijzen en verhuren van woningen van derden.³⁹ Tot 1 januari 2022 was voor het verrichten van werkzaamheden voor derden goedkeuring nodig van de Aw. Dit voorafgaande goedkeuringsvereiste is komen te vervallen. Ook vervalt de plicht om (via de gemeente) een marktverkenning te laten plaatsvinden (voor zover het gaat om DAEB-werkzaamheden). Daarnaast wordt het mogelijk om, vanuit de niet-DAEB-tak, niet-DAEB-werkzaamheden voor derden te verrichten. Dit kan bijvoorbeeld nuttig zijn bij het beheer van gemengde complexen door de corporatie. Er blijven wel eisen voor de maximale investering per verhuureenheid en de inhoud van de met de derde te sluiten overeenkomst.

5.8 Overige wijzigingen

Naast wijzigingen op het gebied van governance en het werkdomein, brengt de Woningwet ook nog enkele andere wijzigingen met zich mee.

5.8.1 Passend toewijzen

De regels voor passend toewijzen zijn sinds 1 januari 2022 op twee punten gewijzigd. De inzet voor de vrije toewijzingsruimte van 5% per jaar kan over twee jaar gespreid worden. Daarnaast kan een uitzondering op passend toewijzen worden gemaakt voor ouderen met een laag inkomen maar met vermogen (EUR 118.479, prijspeil 2021). Deze ouderen kunnen wanneer zij dat willen een duurdere woning huren die beter past bij hun woonwensen. Corporaties mogen dit verzoek inwilligen, maar dat is niet verplicht. Het is verstandig dat corporaties beleid opstellen voor deze situatie.

5.8.2 Wijziging financieel reglement en beheer

Vanaf 1 januari 2022 is het niet meer nodig om iedere wijziging van het reglement financieel beleid en beheer voor te leggen aan de Aw. De Aw hoeft een wijziging van dit reglement alleen nog goed te keuren als de wijziging (mede) betrekking heeft op derivaten. Het blijft wel vereist dat de RvC wijzigingen van dit reglement goedkeurt. Wijzingen van het financieel reglement moeten worden gemeld in het jaarverslag.⁴⁰

5.8.3 Fusies

Tot 1 januari 2022 bevatte de Woningwet slechts één goedkeuringsprocedure voor fusies. Met de wetswijziging is ook een verlichte procedure gecreëerd (deze procedure bestond al in de praktijk). De verlichte procedure is van toepassing op fusies met beperkte volkshuisvestelijke gevolgen. De verlichte procedure geldt bijvoorbeeld bij fusies van een corporaties met een dochteronderneming of verbonden onderneming. Bij de verlichte procedure zijn geen zienswijze van gemeenten en huurdersorganisaties vereist. Wel moeten zij op de hoogte worden gesteld van het fusievoornemen.⁴¹ Ook behouden huurdersorganisaties hun adviesrecht op grond van de Wet op het overleg huurders en verhuurder. Verder hoeft de corporatie bij de verlichte procedure geen fusie-effectrapportage aan te leveren. Daarnaast is vastgelegd dat bij fusies tussen dochteronderneming en/of verbonden ondernemingen geen voorafgaande goedkeuring van de Aw nodig is.⁴² In de beleidsregels heeft de Aw verder uitgewerkt hoe zij fusies beoordeelt.

5.8.4 Aangaan verbinding

Als corporaties een verbinding willen aangaan hebben ze hiervoor goedkeuring nodig van de Aw. Tot 1 januari 2022 bevatte het BTIV een limitatieve lijst met stukken die een corporatie bij het goedkeuringsverzoek moest aanleveren. Dat was ook vereist als de voorgenomen verbinding maar een hele geringe impact had voor de corporatie. Met de wijziging van het BTIV is deze lijst komen te vervallen. Hierdoor heeft de Aw meer vrijheid gekregen in deze procedure. In de beleidsregels geeft de Aw aan dat er naast de reguliere procedure ook een lichte procedure bestaat. De lichte procedure is van toepassing als de activiteiten in de verbinding geen of een geringe volkshuisvestelijke impact hebben. Voorbeelden daarvan zijn:

• kennisuitwisseling,
• belangenbehartiging,
• woonruimteverdeling en
• beheeractiviteiten

• (zonder bevoegdheid tot aan- of verkoop van onroerend goed).

Ook moet de financiële inbreng van corporaties gering zijn. Corporaties die ­financieel zwak staan kunnen geen gebruik maken van de lichte procedure.⁴³

Vanaf 1 januari 2022 hebben corporaties niet langer goedkeuring nodig om lid te worden van vereniging waar zij enkel contributie moeten betalen, zoals Aedes.⁴⁴

5.8.5 Experimenteerartikel

De Woningwet bevat vanaf 1 januari 2022 een experimenteerartikel.⁴⁵ Eerder bood het BTIV al een (beperktere) ruimte voor experimenten met de regelgeving. Het experimenteerartikel in de Woningwet is bedoeld om te bekijken of een bepaalde aanpassing van de Woningwet of onderliggende regelgeving een bijdrage kan leveren aan het oplossen van een maatschappelijk probleem of een gewenste ontwikkeling kan stimuleren. Het is niet bedoeld om het experimenteerartikel in te zetten als discretionaire afwijkingsbevoegdheid of om in specifieke casuïstiek de wetgeving buiten werking te stellen. Een experiment moet een bijdrage kunnen leveren aan het belang van de volkshuisvesting of aan het doelmatiger uitvoeren van de wet, zonder daarbij afbreuk te doen aan het belang van de volkshuisvesting.⁴⁶ Een experiment duurt maximaal vijf jaar.

5.8.6 Hardheidsclausule

Ondanks de wijzigingen bevatten de Woningwet, het BTIV en RTIV nog steeds veel detailregels. In bepaalde gevallen kunnen deze dwingend geformuleerde bepalingen leiden tot onbedoelde gevolgen die negatief uitpakken voor de volkshuisvesting. Voor die gevallen bevat de Woningwet vanaf 1 januari 2022 een algemene hardheidsclausule. De minister krijgt de mogelijkheid om bepaalde afwijkingen van de Woningwet en onderliggende regelgeving toe te staan als strikte toepassing naar het oordeel van de minister zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard of naar zijn oordeel het belang van de volkshuisvesting minder is gediend met die strikte toepassing.⁴⁷