1
Grondbeleid en grond voor corporaties: waar moet de RvC alert op zijn?
Corporaties hebben grond nodig om op te kunnen bouwen. Maar ze zijn voor het overgrote deel afhankelijk van andere partijen om er op de grondmarkt tussen te komen. Waar moet de RvC alert op zijn en op welk moment?
1.1 Partners
De nood op de woningmarkt is hoog. De nieuwe minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is ambitieus: er moeten sneller meer woningen worden gebouw. De vrijblijvendheid is voorbij. Woningen zijn echter niet van de ene op de andere dag gebouwd. De verwerving van grond alleen is alleen al een zaak van lange adem, dat speelt ook de corporaties parten. Bovendien zijn corporaties afhankelijk van andere partners, op de eerste plaats van de gemeente, maar vaak ook van commerciële ontwikkelaars die een plan ontwikkelen waar sociale huisvesting onderdeel van moet zijn. Zaak is het om dus goed op de hoogte te zijn van wat de gemeente allemaal doet en nog meer zou kunnen doen voor de corporaties. Ook is het belangrijk om te weten welke ontwikkelaars in de regio actief zijn en wat hun plannen zijn.
Het Rijk, gemeenten, corporaties en ontwikkelaars hebben ieder hun eigen beleidscyclus. Waar moet u als RvC alert op zijn?
De Rijksoverheid
In de Nationale Woon- en Bouwagenda heeft minister Hugo de Jonge zijn programma voor de woningbouw uitgewerkt. Van de 900.000 woningen die tot en met 2030 gebouwd worden, moeten 600.000 woningen betaalbaar zijn. Hiervan zijn 350.000 woningen middenhuur en betaalbare koop en 250.000 sociale huurwoningen. Het Rijk pakt meer de regie. Daarnaast stelt het Rijk eisen: elke gemeente moet streven naar een woningvoorraad voor 30 sociale woningbouw.
https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/03/11/meer-regie-om-woonimpasse-te-doorbreken
De gemeente
Elke gemeente heeft een eigen woonvisie (een vergezicht op wonen voor alle doelgroepen), die wordt uitgewerkt in concrete beleidsplannen: woonbeleid (welke woningen moeten we voor wie waar gaan bouwen), ruimtelijke beleid (de omgevingsvisie en het omgevingsplan) en het grondbeleid (inclusief de grondprijzen).
Er is echter geen standaardaanpak voor een gemeente. In de praktijk heeft elke gemeente een vrachtwagen vol beleidsnotities die direct of indirect over woningbouw en het grondbeleid gaan. Deze beleidstukken zijn bovendien niet statisch: de gemeente herijkt het beleid periodiek of op basis van de actualiteit, zoals de crisis op de woningmarkt of de toestroom van vluchtelingen.
De corporatie moet goed op de hoogte zijn van het (grond)beleid en de aanpak van de eigen gemeente: wat doet de gemeente al om ruimte te bieden voor sociale woningbouw, wat kan er beter en met welke partners/ontwikkelaars werkt de gemeente samen (en wat zijn de afspraken over aandeel sociale woningbouw)?
De verkiezingen voor de gemeenteraad (inclusief de vorming van een nieuw college) is een goed moment om de ambities en de wensen van de corporatie(s) in de gemeente voor het voetlicht te brengen. Daarnaast is het altijd mogelijk raadsleden te benaderen of in te spreken in de gemeenteraad als dat nodig is.
De corporatie
De eigen organisatie stelt een ondernemersplan op met doelstellingen voor nieuwbouw. Maar zoals gezegd: de corporatie is afhankelijk van andere partners om die woningen te bouwen. Verwerven van grond is daar een belangrijk onderdeel van. Immers: corporaties mogen onder de Woningwet nog maar vijf jaar grond in bezit hebben. Die korte tijd is risicovol waardoor corporaties zelf steeds minder grond in bezit hebben. Daarnaast kan de corporatie proactief kansen in de gemeenten op de kaart zetten: bijvoorbeeld door aan te bieden leegstaand gemeentelijk vastgoed te transformeren naar sociale woningbouw.
Prestatieafspraken
De ambities van de gemeente en de corporatie(s) komen samen in de prestatieafspraken. Elk jaar stellen zij vast wat zij komend jaar gaan bouwen, voor wie en waar. Dit is een belangrijk moment voor de corporatie: het gaat niet alleen om afspraken over de bouw van woningen, maar ook over wat de corporatie hiervoor nodig heeft van de gemeente. Denk aan grond tegen een betaalbare prijs.
De RvC heeft hierin een belangrijk rol door kritisch te spiegelen en te bevragen op de uitvoeringsparagraaf van de prestatieafspraken.
De ontwikkelaars
Als corporatie is het belangrijk om de ontwikkelaars in de regio te kennen en op de hoogte te zijn van hun plannen (zie ook paragraaf 2 over samenwerking). Zij maken ook samen met de gemeente plannen voor woningbouw (met vaak een aandeel sociale woningbouw). Door samen op te trekken met een ontwikkelende partij, kan de corporatie haar uitvoeringskracht versterken.
1.2 Verwerven grond: vier opties
Welke opties zijn er voor corporaties om aan grond te komen?
1. (Her)bouw op eigen grond
Corporaties hebben misschien wel meer mogelijkheden dan ze denken. Corporaties bezitten grote, aaneengesloten terreinen, veelal bebouwd, maar sloop-herbouw kan in bepaalde gevallen veel opleveren, vooral op geschikte locaties waar verdichting van woningen past (meer woningen op minder oppervlakte). Bijvoorbeeld nabij centrum of op goed ontsloten locaties door openbaar vervoer.
Zorgvuldig ruimtegebruik is beleid in Nederland, niet overal kan worden gebouwd. In veel regio’s ligt de nadruk op bouwen binnen de steden. Het toevoegen van nieuwe ruimte voor woningen is slechts op beperkte plekken mogelijk.
Verdichten kan meer doelen dienen: bijvoorbeeld wijken met hoge percentages sociale woningbouw, kan het soms wenselijk zijn om andere woningen toe te voegen (gemeentelijk beleid?) Het vervangen van sociale huur door meer en deels duurdere huur- of koopwoningen helpt om de businesscase sluitend te krijgen.
2. Gemeente verkoopt grond
De gemeente kan specifiek grond verkopen om daar sociale woningbouw mogelijk te maken. Landelijk geldt de eis dat gemeenten 30% van de woningen voor de sociale doelgroep beschikbaar moet hebben. Dat percentage ligt in de meeste gemeenten lager. Bij nieuwbouw is het dan ook zaak dat ook daar minimaal 30% van de grond die door gemeenten verkocht wordt, benut wordt voor sociale woningbouw. De grondprijs voor sociale woningen is dan lager dan de prijs die voor de vrije markt geldt.
Landelijk beleid is dat gemeenten 30% sociaal moeten (laten) bouwen, dus in het geval van uitgifte van gronden voor woningbouw geldt dat bij een nieuw te bouwen wijk of buurt er ook 30% verkocht zou moeten worden aan de corporaties. De gemeente levert de grond veelal bouwrijp, dat betekent dat de gemeente zorgt voor de aanleg van wegen en andere infra (riolering, aansluiting gas/elektra).
Een corporatie kan met de gemeente afspreken dat zij de grond voor de sociale huur alleen verkopen aan toegelaten instellingen. Als de gemeente de grond verkoopt voor een gemengd project aan bijvoorbeeld een ontwikkelaar of samenwerkende partijen, kan de gemeente afdwingen dat er voor het aandeel sociale woningen wordt samengewerkt met een toegelaten instelling. Voordeel is dat ze langjarig beschikbaar blijven voor de doelgroep, en niet uiteindelijk uitgepond gaan worden, en dat de sociale huurwoningen voldoen aan kwaliteitseisen, een vastgestelde maximale huurverhoging kennen en er een inkomenstoets geldt.
3. Corporatie krijgt aandeel in plan ontwikkelaar
Veel locaties die bebouwd gaan worden, worden niet eerst door de gemeente aangekocht, bouwrijp gemaakt en dan weer verkocht aan een partij die woningen wil bouwen. Veel locaties worden direct gekocht door een ontwikkelende partij, die dan met een plan naar de gemeente stapt. De gemeente verleent dan medewerking, of niet. Afhankelijk van het beleid.
De gemeente moet het plan wel zien zitten, en toetst het aan het vastgestelde beleid. Een van de beleidsstukken waaraan getoetst wordt, is het woonbeleid. Daarin staat onder andere de eisen over sociale woningbouw. Dat betekent dat plannenmakers opgelegd kan worden dat ze sociale woningen moeten bouwen, zoals dat in een contract tussen gemeente en ontwikkelaar wordt vastgelegd. Een corporatie moet hier scherp op toezien, en zo nodig actief aan de bel trekken (desnoods bij de raad). Voor de sociale woningen hebben ontwikkelende partijen een partner nodig: hiervoor kunnen ze de corporatie benaderen.
Om de ontwikkelende partijen te stimuleren om te kiezen voor een corporatie om de sociale woningen te realiseren, helpt het als de gemeente voorwaarden stelt aan bijvoorbeeld de exploitatieduur van de sociale woningen van bijvoorbeeld 30 jaar, waardoor de corporatie voor de ontwikkelaar een logische keuze is om de woningen aan te verkopen (en niet een belegger die beoogd de woningen na de verplichte sociale exploitatieperiode duurder te verhuren of te verkopen, waardoor ze weer uit de sociale voorraad verdwijnen).
Het kan handig zijn dat de corporatie al bij het loket van de gemeente haar eisen neerlegt, waaraan de woningen volgens de corporatie moeten voldoen: bouwkosten, maar ook oppervlakten, materiaalgebruik (in verband met onderhoud, etc. Ook kan de corporatie actieve ontwikkelaars in de regio benaderen om bijvoorbeeld te kijken of een samenwerking kan lonen (in combinatie met optie (her)bouw op eigen grond.)
4. Zelf grond kopen
Zelf actief grond kopen is vaak niet echt een optie: corporaties mogen volgens de Woningwet niet met grond speculeren, en daarnaast zijn ze veelal te laat om marktpartijen (die hoger kunnen bieden) voor te zijn. Wel kan de corporatie in gesprek met gemeente in kader van de Wet voorkeursrecht gemeente (WVG) over locaties waar (ook) sociale woningbouw gewenst is. De corporatie kan dan met de gemeente afspreken dat deze grond kan kopen op het moment dat een kavel aangeboden wordt.