9
Jaarrekening
In de jaarrekening legt het bestuur verantwoording af over de financiën van de corporatie. De RvC stelt het document vast, na kennisname van de controleverklaring van de externe accountant. Waar moet de jaarrekening aan voldoen en waar moet de RvC scherp op zijn?
(Auteur: Ben Spelbos, zelfstandig bestuursadviseur en commissaris bij Portaal, Intermaris en Woningbouwstichting “Samenwerking”)
Introductie
Het bestuur van de corporatie stelt ieder jaar een financieel verslag op over het voorgaande jaar. Voor 1 juli moet de RvC de jaarrekening vaststellen, daarvoor is een controleverklaring van een externe accountant verplicht. De corporatie biedt het document met de controleverklaring vervolgens voor 1 juli aan de externe toezichthouders de Aw en het WSW aan.
Voordat de RvC de jaarrekening goedkeurt en vaststelt, bespreekt de RvC het accountantsverslag en de controleverklaring met de externe accountant. De jaarrekening moet voldoende inzicht bieden om over het vermogen en resultaat van de corporatie, alsook de solvabiliteit en de liquiditeit van de corporatie, een verantwoord oordeel te kunnen vormen.
De jaarrekening moet voldoen aan wet- en regelgeving. Zo moet de corporatie onderscheid maken tussen een enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening. Een corporatie die deelnemingen (verbindingen) heeft met bijvoorbeeld projectontwikkelingsactiviteiten is veelal verplicht om een geconsolideerde jaarrekening op te maken. In de opzet van de enkelvoudige jaarrekening (dus van de corporatie alleen) is de juridische structuur van de corporatie leidend en in de geconsolideerde jaarrekening is de economische structuur bepalend.
Op basis van wetgeving moet de corporatie sinds 2018 in de jaarrekening een balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht over haar DAEB en niet-DAEB activiteiten gescheiden opnemen.
De verantwoording over de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen en publieke en semipublieke sector (WNT) maakt volgens de wetgeving ook onderdeel uit van de jaarrekening.
Een inhoudsopgave van een jaarrekening is samengevat als volgt:
- Balans per 31 december 20..:
- Winst- en verliesrekening over 20..;
- Kasstroomoverzicht over 20..;
- Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening;
- Gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB;
- Verantwoording Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).
De jaarrekening van een corporatie is een bijzonder boekwerk met veel technische posten. Het lezen van een jaarrekening is niet eenvoudig. Vraag als RvC aan de controller van de corporatie om een samenvatting (sheetpresentatie) te maken, waarin de belangrijkste ontwikkelingen in de balansposities, het resultaat, de kasstromen en de ratio’s zijn samengevat. Dit maakt het gemakkelijker om een oordeel over de jaarrekening te vormen.
9.2 Wet- en regelgeving
In de jaarrekening moet een verwijzing worden opgenomen naar de wet- en regelgeving.
“De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015, RJ 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).”
ontleend aan de jaarrekening 2019 Portaal
Politiek Den Haag en de Raad voor de Jaarverslaglegging passen bijna ieder jaar de bestaande wet- en regelgeving aan. Accountantskantoren nemen in de regel zelf het initiatief om deze wijzigingen bij hun klanten onder de aandacht te brengen.
9.3 Balans
De Staat van de Corporatiesector 2019 (een onderzoeksrapport van de Aw) heeft in tabel 17 een samenvatting opgenomen van de enkelvoudige balans 2018 over de gehele sector.
| Enkelvoudige balans | 2018 | 2018 |
| per eenheid | per eenheid | |
| ACTIVA | € | % |
| Vastgoed in exploitatie | 122.031 | 93,44 |
| Vastgoed verkocht onder voorwaarden | 2.903 | 2,22 |
| Vastgoed in ontwikkeling | 804 | 0,62 |
| Vastgoed ten dienste van de exploitatie | 485 | 0,37 |
| Financiële vaste activa | 2.726 | 2,09 |
| Voorraden | 253 | 0,19 |
| Vorderingen | 404 | 0,31 |
| Liquide middelen | 987 | 0,76 |
| TOTAAL ACTIVA | 130.593 | 100 |
| PASSIVA | ||
| Eigen vermogen | 91.647 | 70,18 |
| Voorzieningen | 1.124 | 0,86 |
| Langlopende schulden | 32.069 | 24,56 |
| Schulden uit hoofde van VOV | 2.773 | 2,12 |
| Kortlopende schulden | 2.980 | 2,28 |
| TOTAAL PASSIVA | 130.593 | 100 |
Uit bovenstaande balans blijkt dat drie posten bepalend zijn voor de samenstelling van het
balanstotaal: (1) vastgoed in exploitatie (2) langlopende schulden en (3) eigen vermogen. Deze posten worden in onderstaande paragrafen nader toegelicht.
9.3.1 Vastgoed in exploitatie (marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde)
Vastgoed in exploitatie omvat woningen, maatschappelijk vastgoed en overig vastgoed van zowel DAEB als niet-DAEB. Voor de jaarrekening moeten corporaties volgens de Woningwet hun vastgoed waarderen op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Dit doen zij aan de hand van het Handboek Marktwaardering dat het ministerie van BZK ieder jaar publiceert.
Het handboek kent twee manieren van waarderen: de basisversie en de full-versie. De basisversie heeft als uitkomst een aannemelijke marktwaarde op portefeuilleniveau en de full-versie heeft als uitkomst een aannemelijke marktwaarde op complexniveau. Bij toepassing van de full-versie is een externe taxateur vereist. Met name grotere corporaties en corporaties die actief op vastgoed sturen, maken gebruik van de full-versie. De kleinere corporaties maken overwegend gebruik van de basisversie.
In het handboek zijn de uitgangspunten en parameters voor de vastgoed-waardering opgenomen. De meest relevante parameters zijn: disconteringsvoet, exit-yield, mutatiegraad, leegwaarde en de markthuur. Ter info: de afgelopen jaren (2014 tot en met 2019) laten een forse toename van de waarde van het vastgoed zien (jaarlijks ca 5 tot 10 procent).
Meer informatie over het Handboek marktwaardering:
https://www.woningmarktbeleid.nl/documenten/publicaties/2019/10/31/
handboek-marktwaardering-2019
Kengetallen
Om de marktwaarde en de ontwikkeling van de marktwaarde door de jaren heen goed te kunnen monitoren, zijn de BAR (bruto aanvangsrendement) en de verhouding marktwaarde verhuurde staat/leegwaarde interessant. Deze kengetallen krijgen nog meer informatieve waarde als er ook gegevens beschikbaar zijn van andere corporaties.
Waardemutatie
Corporaties waarderen – zoals gezegd - hun bezit op marktwaarde in de verhuurde staat. Uiteraard is er een verschil tussen de waarde aan het begin en het einde van het jaar. Kennisname en begrip van de waardemutatie van het vastgoed tussen 1 januari en 31 december van enig jaar is relevant voor de interne toezichthouder. Immers: de waardemutatie van het vastgoed is de meest omvangrijke post in de winst- en verliesrekening.
Beleidswaarde
De marktwaarde in verhuurde staat is het startpunt om de beleidswaarde vast te stellen. De Aw en het WSW hebben in 2018 vier zogeheten afslagen voorgeschreven om te komen tot de beleidswaarde van het vastgoed. Te weten: door exploiteren van het vastgoed (beschikbaarheid), het huurbeleid (betaalbaarheid), het onderhoud (kwaliteit), beheer en leefbaarheid (beheerkosten). Deze vier zogeheten afslagen worden in mindering gebracht op de marktwaarde in de verhuurde staat. Het resultaat van de rekensom is de beleidswaarde.
https://www.wsw.nl/fileadmin/user_upload/Aw/Bijlage_1_en_2.pdf
De Aw en het WSW hanteren de beleidswaarde om de ratio’s (Loan to Value en de solvabiliteit) voor de financiële continuïteit van de corporaties te berekenen. De beleidswaarde is in 2018 in de plaats gekomen van de bedrijfswaarde.
Voor de toezichthouder is het belangrijk om de verhouding tussen de marktwaarde in verhuurde staat (die in de jaarrekening van de corporatie staat) en de beleidswaarde (die de Aw en het WSW hanteren) in de tijd te volgen. Immers: de beleidswaarde is van belang bij het bepalen van de ruimte die de corporatie heeft voor het aantrekken van nieuwe leningen.
9.3.2 Langlopende schulden
De grootste post in langlopende schulden is schulden aan kredietinstellingen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs (het bedrag van de lening rekening houdend met agio en disagio). De aflossingsverplichting van de langlopende schulden voor het volgende boekjaar worden in de jaarrekening verantwoord onder de kortlopende schulden.
Meerdere corporaties hebben – naast de langlopende schulden aan kredietinstellingen - ook langlopende schulden door novaties (van derivaten) en derivaten op de balans in de jaarrekening staan. Het gaat hier om derivaten waarbij kostprijshedge-accounting (de verslaglegging waarbij het derivaat off-balance – dus niet op de balans - wordt gewaardeerd) niet kan worden toegepast.
In de toelichting op de balans onder de langlopende schulden is de corporatie verplicht om ook de marktwaarde van de langlopende schulden op te nemen. De marktwaarde van de leningen is veelal substantieel hoger dan de ‘geamortiseerde kostprijs’ dat op de balans wordt verantwoord. Immers de rentevoet waar naar de dag van vandaag de marktwaarde mee wordt berekend, ligt op een lager niveau dan de gemiddelde rentevoet van de langlopende schulden.
Een aantal corporaties heeft in het verleden een derivatenpositie opgebouwd. Het gaat hierbij om derivaten waarop kostprijshedge-accounting kan worden toegepast. Deze derivaten worden niet op de balans verantwoord maar in de toelichting opgenomen (off-balance). De derivatenpositie heeft in het algemeen een (forse) negatieve marktwaarde. In het hoofdstuk Financiële Instrumenten in de jaarrekening wordt deze derivatenpositie en de hiermee samenhangende risico’s wel toegelicht. Juist omdat deze positie niet op de balans staat, is het voor toezichthouders belangrijk om het genoemde hoofdstuk goed door te nemen.
Ratio’s Aw en WSW
De Aw en het WSW nemen de marktwaarde van de leningen uit de jaarrekening mee in de vaststelling van de dekkingratio en onderpandratio (de discontinuïteitsratio’s). De onderpandratio is relevant voor het WSW: naast de marktwaarde van de leningen betrekt het waarborgfonds ook de marktwaarde van de derivaten in de grondslag van de berekening.
Voor de interne toezichthouder is het relevant om deze ratio’s te monitoren: voldoen deze aan de eisen van de Aw en het WSW?
9.3.3 Eigen vermogen
Indien de jaarrekening voor resultaatbestemming wordt gepresenteerd kent het eigen vermogen drie componenten:
- de herwaarderingsreserve;
- de overige reserves;
- het resultaat over het boekjaar (resultaatbestemming).
De herwaarderingsreserve omvat het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed en de kostprijs van het vastgoed. Het verschil is de ongerealiseerde waardestijging van het vastgoed. Met andere woorden: dit vermogensdeel moet nog ‘worden verdiend’.
De post overige reserves bevat de optelsom van de jaarresultaten van voorgaande jaren én het gerealiseerde deel van de herwaarderingen.
Het resultaat over het boekjaar is, zoals het woord zegt, het resultaat dat het bestuur van de corporatie over de posten herwaarderingsreserve en overige reserves verdeelt. (Ook genoemd: de resultaatbestemming). De verdeling is mede afhankelijk van de ontwikkeling van de vastgoedwaardering en de mutaties in de vastgoedportefeuille.
De herwaarderingsreserve is vaak een veelvoud van de overige reserves. Indien de overige reserves (heel) beperkt zijn, kan dat duiden op een bescheiden winstgevendheid van de corporatie.
9.4 Winst- en verliesrekening
De Staat van de Corporatiesector 2019 (een onderzoeksrapport van de Aw) heeft op pagina 46 een samenvatting opgenomen van de winst- en verliesrekening 2018 (het DAEB-deel) over de gehele sector.
| Winst- en verliesrekening DAEB | 2018 | 2018 |
| per eenheid | per eenheid | |
| € | % | |
| Resultaat exploitatie vastgoed portefeuille | 2.584 | 17,8 |
| Gerealiseerd resultaat verkoop vastgoed portefeuille | 126 | 0,87 |
| Overige waardeveranderingen vastgoed portefeuille | -825 | -5,68 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille | 12.896 | 88,83 |
| Resultaten overige activiteiten, organisatiekosten en leefbaarheid | -209 | -1,44 |
| Financiële baten en lasten | -1.198 | -8,25 |
| Resultaat voor belastingen | 13.374 | 92,13 |
| Belastingen | -423 | -2,91 |
| Resultaat uit deelnemingen | 1.566 | 10,79 |
| Totaal resultaat na belastingen | 14.517 | 100 |
Uit bovenstaande tabel blijkt dat in 2018 van het resultaat 88,83% procent kan worden toegerekend aan de waardestijging van de vastgoedportefeuille. Let wel: 2018 was een ‘buitengewoon’ jaar met een relatief grote toename van de vastgoedwaarde. Voor de toezichthouder is en blijft het van belang om vast te stellen dat de corporatie (los van de niet gerealiseerde waardeverandering) een positief operationeel resultaat blijft realiseren.
Corporaties zijn verplicht om volgens de Woningwet de winst- en verliesrekening op basis van het functioneel model (aan de hand van bedrijfsfuncties) te presenteren in de jaarrekening. De leesbaarheid en het begrip voor de lezer is daarmee niet toegenomen.
Veelal neemt de corporatie in de financiële paragraaf van het jaarverslag een opstelling op gebaseerd op het categorale model (op basis van categorieën in kostensoorten). De tussentijdse (financiële) berichtgeving is meestal ook gebaseerd op deze meer traditionele wijze van verantwoorden.
Nu de winst- en verliesrekening een beetje aan ‘informatiewaarde’ heeft verloren, is het kasstroomoverzicht meer van belang.
9.5 Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is gebaseerd op de inkomende - en uitgaande kasstromen vanuit de bankmutaties in een bepaald jaar. Dat betekent dat er dus afwijkingen zijn ten opzichte van de winst- en verliesrekening, die mede is gebaseerd op aangegane verplichtingen die in dat bepaalde jaar nog niet zijn betaald.
Ondernemers - en dat is bij een corporatie niet anders - hanteren een goed uitgangspunt: ‘cash is king’. Met andere woorden: monitoring van de kasstromen is van groot belang.
De corporatie kent drie (hoofd)kasstromen:
- uit operationele activiteiten (inkomend en uitgaand);
- uit investeringsactiviteiten (inkomend en uitgaand);
- uit financieringsactiviteiten (aflossingen op leningen en aangetrokken leningen).
Belastingdruk voor corporaties
Uit het kasstroomoverzicht (operationele activiteiten) is onder meer af te lezen welk deel van de kasstroom de corporatie besteedt aan de verhuurderheffing, de sectorspecifieke heffingen en de vennootschapsbelasting (Vpb). Iedereen weet: de overheidsheffingen leggen een (groot) beslag op de operationele kasstroom.
Corporaties moeten vanaf 1 januari 2006 vennootschapsbelasting betalen. Vanaf 1 januari 2008 moeten zij Vpb over hun totale resultaat betalen. In de eerste jaren na de invoering van de Vpb was de uitgaande kasstroom nog relatief beperkt. In 2019 is de ATAD (Anti Tax Avoidance Directive) ingevoerd. Deze maatregel houdt in dat een deel van de betaalde rente op de geldleningen niet meer aftrekbaar is voor de vennootschapsbelasting. Door de ATAD moeten corporaties vaak fors meer belasting betalen. Een aandachtspunt voor de interne toezichthouder is om de belastingdruk voor de corporatie goed te monitoren.
Kasstroom voor investeringen
De operationele kasstroom is tevens de aanjager om de uitgaande kasstromen bij investeringen in onderhoud, verduurzaming en nieuwprojecten mogelijk te maken. Het is vaak niet mogelijk om binnen de financiële huishouding van de corporatie alle investeringen te financieren met nieuwe leningen. Opbrengsten uit verkoop van bestaand bezit en de operationele kasstroom zal een deel van deze uitgaande investeringskasstroom moeten dekken.
Corporaties hebben uitgangspunten opgesteld over verhoudingen tussen de verschillende kasstromen. Voor de toezichthouder is het van belang om de samenhang te volgen. De kernvraag is: wat betaal je waaruit?
ICR graadmeter voor de Aw en het WSW
De ICR (intrest dekkingsratio) is een belangrijke graadmeter voor de externe toezichthouders Aw en WSW. De Aw en het WSW hanteren een ondergrens van 1,4 voor het DAEB-deel en 1,8 voor het niet DAEB-deel. Dat betekent dat de corporatie uit de operationele kasstromen 1,4 of 1,8 keer de rente aan de bank kan betalen.
9.6 Gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB
Corporaties die de administratieve scheiding tussen het DAEB en het niet-DAEB bezit hebben doorgevoerd, zijn met ingang van 2018 verplicht om in de jaarrekening een enkelvoudig gescheiden balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht op te nemen. Een toelichting op deze documenten is niet noodzakelijk.
Afhankelijk van de administratieve scheiding die de corporatie heeft doorgevoerd, zal het DAEB-deel vaak omvangrijker zijn dan het niet-DAEB deel. De rentabiliteit/winstgevendheid van het niet-DAEB deel ligt meestal op een hoger niveau dan het DAEB-deel. De Aw en het WSW hanteren voor de financiële beoordeling van het niet-DAEB deel strengere ratio’s.
Een aantal corporaties benut het niet-DAEB deel als ‘sponsor’ van het DAEB-deel, door de behaalde resultaten in het niet-DAEB deel uit te keren aan het DAEB-deel. De corporatie heeft een interne lening verstrekt vanuit het DAEB-deel aan het niet-DAEB deel. In het splitsingsvoorstel geeft de corporatie aan hoe zij de interne lening aflost. De corporatie kan nieuwe investeringen in het niet-DAEB deel financieren uit de liquiditeiten in het niet-DAEB deel dan wel met nieuwe leningen.
Voor de interne toezichthouder is het van belang om de activiteiten binnen het niet-DAEB deel te volgen: voldoet de corporatie aan de wet- en regelgeving en in hoeverre realiseert het bestuur de interne volkshuisvestelijke- en financiële doelstellingen?
9.7 Verantwoording Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
De bezoldiging/honorering van het bestuur en de raad van commissarissen (RvC) van de corporatie moet voldoen aan de WNT. Deze wet geldt per 1 januari 2013. De RvC is vanuit de rol als werkgever verantwoordelijk voor de vaststelling van de honorering van het bestuur, en de ontwikkeling daarvan. De WNT kent een aantal specifieke spelregels en overgangsregelingen voor met name het bestuur. De externe accountant controleert de verantwoording over de WNT, aan de hand van een specifiek controleprotocol. De accountant rapporteert over de WNT in zijn accountantsverslag én in de controleverklaring.
De interne toezichthouder moet vaststellen of de WNT correct is toegepast voor de honorering van het bestuur en de RvC.
9.8 Aandachtspunten voor de interne toezichthouder
- De RvC vormt een verantwoord oordeel over de jaarrekening. De RvC neemt hiervoor onder meer kennis van de ratio’s die de Aw en het WSW gebruiken bij toezicht op de financiële continuïteit van de corporatie.
- De RvC bespreekt de jaarlijkse ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed. In deze beoordeling kan zij de BAR en de leegwaarde ratio gebruiken.
- De RvC bespreekt de jaarlijkse ontwikkeling van de beleidswaarde en de impact daarvan op de ratio’s Loan to Value en de solvabiliteit.
- De RvC neemt kennis van de marktwaarde van de langlopende schulden en de impact daarvan op de discontinuïteitsratio’s van de Aw en het WSW.
- De RvC bespreekt het kasstroomoverzicht en heeft daarbij specifiek aandacht voor de ICR en de ontwikkeling van de ICR. Dat geldt ook voor de verhouding tussen de uitgaande kasstroom uit investeringsactiviteiten en de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
- De RvC neemt kennis en monitort de belastingdruk aan de hand van een meerjarige belastingplanning.
- De RvC agendeert de niet-DAEB activiteiten van de corporatie en beoordeelt of en in hoeverre het bestuur de geformuleerde volkshuisvestelijke- en financiële doelstellingen realiseert.
- De RvC stelt vast dat de WNT correct is toegepast voor de honorering van het bestuur en de RvC.