VTW Publicaties

12

Extern ­toezicht: rol Aw en WSW

Wat is de rol van de Autoriteit Woning­corporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als externe toezichthouders in het toezicht op het financiële beleid? Waar moet de RvC scherp zijn?

(Auteur: Gerard Erents, zelfstandig bestuursadviseur en commissaris bij Rijswijk Wonen, Domesta en WSG)

 

Introductie

Op 1 juli 2015 is de herziene Woningwet in werking getreden. In deze wet is het werkdomein van corporaties aangescherpt. De positie van gemeenten en huurders is versterkt. Daarnaast is één integrale externe toezichthouder aangesteld: de Autoriteit Woningcorporaties (Aw). De Autoriteit woningcorporaties valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en is onder gebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is in 1983 door de voorlopers van brancheorganisatie Aedes opgericht. Het WSW heeft twee taken: het fonds staat borg voor leningen van corporaties en voert sinds 2015 saneringen van corporaties uit, in opdracht van de minister van BZK. WSW is een zelfstandige privaatrechtelijke instelling met een eigen bestuur en intern toezicht.

De Aw houdt vanaf 1 juli 2016 extern toezicht op het WSW. De Aw en het WSW hebben deels dezelfde opdracht: ze vragen beide bij corporaties informatie op (onder meer over de financiële positie) en ze toetsen en beoordelen de positie van de corporaties. Zij werken hierin samen en hebben een convenant opgesteld. Dit heeft geleid tot het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW dat vanaf 1 januari 2019 definitief is. Met dit kader willen de Aw en het WSW de administratieve lasten voor corporaties verminderen en de beoordeling effectiever en efficiënter laten verlopen. Zij komen daarnaast tot een gezamenlijk oordeel over de stand van zaken van corporaties.

Het gezamenlijk beoordelingskader:

https://www.ilent.nl/documenten/publicaties/2018/11/12/gezamenlijk-beoordelingskader-aw-wsw

Dit gezamenlijk beoordelingskader bepaalt:

  • de risicogebieden waar beide organisaties naar kijken (scope);
  • de concrete kwantitatieve en kwalitatieve beoordelingselementen in die risicogebieden (inhoud);
  • de weging en samenhang van bevindingen (risicogericht);
  • en de gegevens die voor dit proces nodig zijn (input).

De onderdelen voor de Aw zijn te vinden in paragraaf 12.3 Autoriteit Woningcorporaties. De onderdelen voor het WSW zijn te vinden in paragraaf 12.2.

Daarnaast toetsen de Aw en het WSW beide op drie onderwerpen:

  • Financiële continuïteit;
  • Bedrijfsmodel: Wat zijn de beleidsvoornemens, de realisaties en het effect hiervan op de financiële continuïteit? Wordt het maatschappelijk bestemd vermogen voldoende beschermd?;
  • Governance en Organisatie: Is de financiële sturing, beheersing en verantwoording van de corporatie effectief?

12.2 De rol van het WSW

12.2.1 Introductie

Het WSW heeft twee taken: het fonds borgt leningen van corporaties die deel­nemer zijn van het WSW. Daarnaast voert het WSW de sanering van corporaties uit.

Uit het jaarverslag 2018 van het WSW blijkt dat het fonds voor 306 corporaties (98 procent van alle deelnemers van het WSW) de leningen (DAEB) heeft geborgd, met een geborgde financiering van 79,8 miljard euro. Het WSW borgt de dienst van de lening en heeft een AAA-rating met outlook stable van zowel Standard & Poor’s als Moody’s.

Door borg te staan hebben corporaties toegang tot de kapitaalmarkt tegen aantrekkelijke voorwaarden. WSW beoordeelt en beheerst daarnaast de risico’s van woningcorporaties en van de sector als geheel.

12.2.2 Borgstelsel

Het WSW is een onderlinge waarborgmaatschappij met een gedegen borgstelsel. Dat betekent dat het WSW betalingsverplichtingen (rente en aflossing) van de lening overneemt, mocht een corporatie daar zelf niet meer aan kunnen voldoen. Door borg te staan voor leningen kunnen woningcorporaties goedkoper leningen aantrekken. Corporaties helpen elkaar zo onderling bij hun kernactiviteit: het bouwen en onderhouden van sociale huurwoningen.

Om te voorkomen dat het WSW een aanspraak krijgt op zijn borgstelling, kent het stelsel verschillende buffers en vangnetten:

  • De deelnemende corporatie heeft zelf een vermogensbuffer en kasstroom;
  • Het risicovermogen van het WSW is dan de eerste buffer om aanspraken op de borg op te vangen. Deze reservebuffer kan het WSW zonodig aanvullen door het onderpand van de noodlijdende corporatie te gelde te maken;
  • De tweede buffer is de onderlinge waarborg voor corporaties (het obligo). Corporaties voldoen op eerste verzoek 3,85% van hun geborgde schuldrestant aan WSW. In 2020 past het WSW de systematiek van het opvragen van het obligo naar alle waarschijnlijkheid aan. (Kijk voor de actuele stand van zaken op www.wsw.nl/over-wsw/borging/strategisch-programma/);
  • Tenslotte heeft het WSW met het Rijk en de gemeenten (als achtervangers) de afspraak gemaakt dat het WSW, indien nodig, kan beschikken over renteloze leningen.

Meer informatie

https://wsw.nl/gemeenten/over-achtervang/rol-achtervanggemeenten/

12.2.3 Voordelen voor financiers

Door het WSW geborgde leningen bieden de financier een gunstige risico-rendementsverhouding. Dat is een aantrekkelijk alternatief voor staatsleningen met een vergelijkbaar risicoprofiel. De garantie van WSW-borg voor de dienst der lening maakt geborgde leningen een ideale belegging voor ALM- portefeuilles (met lage risico’s). Bovendien zijn WSW geborgde leningen solvabiliteitsvrij.

12.2.4 Risicomanagement WSW

Het WSW beoordeelt en beheerst de risico’s van de deelnemende corporaties en het borgstelsel als geheel.

Voor risicobeheersing van corporaties maakt het WSW gebruik van het risicobeoordelingsmodel. Dit bepaalt de risicoklasse van een corporatie en is maatgevend voor hoeveel een corporatie kan lenen (geborgd).

Het WSW hanteert voor het risicobeoordelingsmodel vier financiële ratio’s en stelt 24 vragen over bedrijfsrisico’s, zoals die beschreven zijn in het gezamenlijk beoordelingskader van de Aw en het WSW. Beide elementen tellen even zwaar.

De vier financiële ratio’s zijn:

  1. ICR - Interest Coverage Ratio. Deze meet in hoeverre een deelnemende corporatie in staat is (geweest) om de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten.
  2. LTV - Loan to value. Deze meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op lange termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie.
  3. Solvabiliteit. Deze meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen.
  4. Dekkingsratio. Deze meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen.

Daarnaast hanteert het WSW nog drie ratio’s, maar deze tellen niet mee in het oordeel. De corporatie krijgt jaarlijks uitsluitsel over de beoordeling van de risico’s.

Meer informatie

https://www.wsw.nl/gemeenten/over-achtervang/risicomanagement/

12.2.5 Voorwaarden voor borging

Corporaties kunnen hun DAEB-leningen onder voorwaarden borgen. Het WSW vraagt hiervoor onderpand. Het WSW hanteert ook een borgingsplafond: de vorm en inhoud van de lening is gelimiteerd.  

Uitgangspunt is eigen geld eerst. Het WSW bepaalt het borgingsplafond op basis van de meest recente dPi (‘de Prospectieve informatie’). De dPi gaat in op de voornemens van de komende vijf jaren van de corporatie. Het WSW stelt het borgingsplafond jaarlijks vast op basis van de behoefte van de corporatie om DAEB-activiteiten te financieren. Hierbij houdt het WSW rekening met de risicoklasse van de corporatie. Als de corporatie beschikt over interne middelen, dan worden deze hierop in mindering gebracht.

Meer informatie

https://www.wsw.nl/corporaties/borgingproces/voorwaarden-voor-borging/

12.2.6 Aanvragen en verkrijgen borgen

Om in aanmerking te komen voor een geborgde lening moeten de corporatie, het WSW en de financier de volgende stappen zetten:

  1. De corporatie laat een conceptovereenkomst opstellen
  2. Het WSW toetst de aanvraag op onder andere leningsmodaliteiten, rentemaximum, financiële instelling, aanwezigheid achtervang, passend binnen borgingsplafond;  
  3. Het WSW gaat akkoord (na de toetsing);
  4. De financier stelt definitieve leningsovereenkomst op, het WSW toetst of alles akkoord is.

Meer informatie

https://www.wsw.nl/corporaties/borgingproces/aanvragen-en-verkrijgen-van-borging/

12.2.7 Rapportages van het WSW aan de corporatie (deelnemer)

Het WSW rapporteert jaarlijks aan de deelnemende corporaties, zij kunnen de volgende documenten tegemoet zien:

  • Jaarlijkse borgingsplafond en borgbaarheid;
  • Jaarlijkse beoordelingsbrief;
  • Jaarlijks rapportage over verticaal toezicht Aw-WSW;
  • Het WSW en de Aw publiceren gezamenlijk de leidraad economische parameters voor de dPi;

12.3 De rol van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw)

Introductie

De Aw, de ‘opvolger’ van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), ziet erop toe dat de woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: zij moeten ervoor zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Nu en in de toekomst.

De Aw houdt toezicht op het gedrag en het financieel beheer van de woningcorporaties. De Aw kan sancties opleggen zoals een boete of verscherpt toezicht door aanstelling van een externe toezichthouder. Zij rapporteert ook over de financiële positie van de sector.

De Aw houdt risico gestuurd toezicht: meer risico, meer toezicht. De basis van het toezicht ligt in de Woningwet en de Wet Normering Topinkomens. Daarnaast zijn het Besluit Toegelaten instellingen Volkshuisvesting (BTiV) en de Regeling Toegelaten instellingen Volkshuisvesting (RTiV) van toepassing.

In het toezicht houdt de Aw rekening met de volgende onderwerpen:

  • Governance: gericht op kwaliteit van bestuur en het interne toezicht;
  • Omvalrisico: de financiële positie van een corporatie moet de publieke taak niet in gevaar brengen. Indien dit het geval is stelt de Aw het belang van de volkshuisvesting voor het financieel belang van de corporatie;
  • Realisatie van beleid: met name gericht op plannen met een onaanvaardbaar risico. De beheersing  van de risico’s staat hier centraal;
  • Inefficiency en doelmatigheid: toetsing of corporaties geen activiteiten uitvoeren die niet noodzakelijk zijn voor de publieke taak;
  • Beoordeling kostenniveau (zoals voor beheer en onderhoud) ten opzichte van andere corporaties;
  • Onrechtmatigheden: toets op kerntaak. In principe investeren corporaties alleen in DAEB-activiteiten en specifieke diensten voor de leefbaarheid;
  • Integriteitsrisico’s: toets beleid en beheer van corporaties, maar ook toets integriteit van individuele medewerkers. Het Meldpunt integriteit is onderdeel van de Aw;
  • Derivaten en beleggingen: stresstests voor oordeel beheersing van de risico’s bij beleggings- en derivatenbeleid van corporatie.

De Aw en het WSW hebben daarnaast het gezamenlijk beoordelingskader vastgelegd, zie onder de paragraaf introductie van dit hoofdstuk.

Meer informatie:

https://www.ilent.nl/onderwerpen/themas/autoriteit-woningcorporaties

12.3.2 Goedkeuringen, ontheffingen en zienswijzen

Voor bepaalde handelingen of activiteiten moeten woningcorporaties vooraf bij de Aw een ontheffing, een goedkeuring of een zienswijze aanvragen. Als dit geval is, krijgt de RvC daar ook mee te maken.

Een voorbeeld waarbij de corporatie vooraf toestemming moet vragen is de benoeming van een bestuurder of commissaris. Belangrijke andere onderwerpen waarvoor dat geldt zijn: statuten, verkoop bezit, fusies etc.

Voor de RvC is het goed om bij bepaalde besluiten te toetsen of het bestuur vooraf toestemming heeft gevraagd én gekregen. De Aw rapporteert altijd schriftelijk over een gevraagde toestemming. Uitdrukkelijk dient het bestuur deze toestemming of afwijzing van de Aw met de RvC te delen. In de notulen moet dit bovendien worden vastgelegd.

Een specifiek onderdeel van de goedkeuring door de Aw is bijvoorbeeld de markttoets. De markttoets, vastgelegd in de Woningwet 2015, moet ervoor zorgen dat corporaties geen commerciële activiteiten uitvoeren wanneer marktpartijen hiervoor in aanmerking (willen) komen. De gemeente voert de markttoets uit. Momenteel speelt een discussie tussen corporaties en politiek Den Haag over vereenvoudiging van deze toets, mede gezien de geringe bouwproductie door marktpartijen in de middenhuur.

Meer informatie:

https://www.ilent.nl/onderwerpen/goedkeuringen-autoriteit-woningcorporaties

12.3.3 Accountantsprotocol

De Aw stelt eisen aan de accountants van woningcorporaties. In het accountantsprotocol, dat de Aw jaarlijks actualiseert, staan afspraken die de corporatie met de accountants moet maken over:

  • Jaarrekening en bestuursverslag;
  • Assurancerapport dVi voor zowel specifieke wet- en regelgeving als cijfermatige verantwoording.

Meer informatie:

https://www.ilent.nl/onderwerpen/regelgeving-woningcorporaties/accountantsprotocol

12.3.4 Toezicht op het WSW

De Aw beoordeelt onder andere of het risicokapitaal van WSW toereikend is. De Aw brengt ieder jaar een rapportage uit over het toezicht op het WSW. Voorbeelden zijn onder meer: Publiek toezicht op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw van september 2016 en Toezicht Waarborgfonds Sociale Woningbouw van juli 2019. Mede aan de hand van het toezicht door de Aw is, zoals in bovenstaande rapportages beschreven, een discussie over invulling van de obligoverplichting van de corporaties ontstaan, alsmede de hoogte van het risicokapitaal van het WSW.

12.3.5 Rapportages van de Aw

De Aw rapporteert jaarlijks aan de corporaties via toezichtsbrieven. Hierbij gaat het om:

  • Oordeel staatssteun, passendheid en huursom;
  • Beoordelingsbrief op basis van gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW;
  • Oordeel rechtmatigheid (gericht op Governance).

En daarnaast rapporteert de Aw uiteraard over de zaken waar de corporatie vooraf goedkeuring voor moet vragen.

Naast individuele rapportages brengt de Aw ook rapportages over en voor de hele sector uit. Te noemen zijn:

  • Staat van corporatiesector;
  • Brief aan woningcorporaties over datakwaliteit;
  • Onderzoeksrapport Kracht- en tegenkracht;
  • Thema onderzoek zelfevaluaties RvC.

Meer informatie:

https://www.ilent.nl/onderwerpen/publicaties-autoriteit-woningcorporaties

12.3.6 Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW)

Jaarlijks verstrekt het ministerie van BZK per corporatie en gemeente, een opgave van de Indicatieve Bestedingsruimte van de corporaties. Deze opgave is gebaseerd op de ingediende dPi van voorgaand jaar. In deze IBW berekent de Aw de ruimte die volgens BZK additioneel beschikbaar is voor huurmatiging, verbetering en nieuwbouw. Dit zijn of/of bedragen en niet en/en. Deze opgave is mede bedoeld om gemeenten en huurders beter onderbouwd in gesprek met de corporaties te laten gaan.

12.4 Aandachtspunten voor de interne toezichthouder

Borging leningen door het WSW:

  • Voldoet de corporatie aan de financiële criteria voor borging? (Dit moet een vast item zijn in periodieke informatie);
  • Zijn de in de dPi de voorgeschreven parameters, zoals de Aw en het WSW in de leidraad hebben opgenomen, gehanteerd?
  • Voldoet het borgingsplafond aan de te verwachte investeringen c.q. desinvesteringen en geeft dit voldoende financieringsruimte?
  • Heeft het WSW nog opmerkingen gemaakt over de aangetrokken leningen c.q. derivaten. Zijn er voorgenomen transacties afgewezen?
  • Welke opmerkingen heeft het WSW gemaakt in de beoordelingsbrief en wat zijn de te ondernemen acties?

Toetsing door de Aw:

  • Heeft het bestuur de jaarlijkse oordeelsbrieven van de Aw over haar toetsing ontvangen en besproken in de RvC en zijn hierop eventueel acties genomen?
  • Heeft het bestuur bij de Aw vooraf toestemming gevraagd wanneer dat vereist is en zijn deze toestemmingen verkregen? Zo niet, waarom niet en welke verdere actie(s) is/zijn ondernomen?

Rapportage IBW:

  • Staat de IBW-rapportage op de agenda bij de RvC-vergadering: tot welke acties heeft dit geleid?
  • Welke opmerkingen/vragen/standpunten hebben gemeente(n) en huurdersorganisatie(s) over de IBW-rapportage gemaakt en wat is de reactie van het bestuur hierop?

Notulen:

  • Let op dat deze informatie en bespreking van bovenstaande aandachtspunten goed worden vastgelegd in de notulen van de RvC. De Aw en het WSW nemen de notulen mee in hun beoordeling.
Arrow-prev