4

Met wie heb je te maken?

Bij het realiseren van nieuwe betaalbare woningen zijn veel stakeholders betrokken. Zowel bij de overheid als bij bewonersparticipatie schort het soms nog aan kennis over conceptueel bouwen.

Gemeente

De gemeente kan vanuit haar rol als opdrachtgever, vergunningverlener en samenwerkingspartner conceptueel bouwen stimuleren. Als een corporatie overweegt om de afgesproken woningaantallen te realiseren via conceptueel bouwen is het van belang de gemeente daarbij in een vroeg stadium te betrekken. Onbekend maakt onbemind. Communiceer tijdig over de mogelijkheden van conceptueel bouwen om vooroordelen te doorbreken. Voer dat overleg zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau om de ambities strategisch, tactisch en operationeel in te bedden.

Prestatieafspraken

Gemeente en woningcorporaties leggen ambities voor woningbouw vast in prestatieafspraken. Voor conceptueel bouwen is het van belang die woningbehoefte te specificeren met product-markt-combinaties. Dat biedt vervolgens een goed uitgangspunt voor de uitvraag van woningconcepten. Probeer daarnaast concrete en wederkerige afspraken te maken over de condities waaronder conceptwoningen worden gerealiseerd.

Omgevingsvisie

In de Omgevingsvisie kunnen gemeenten eisen stellen op onder andere het energie- en materiaalgebruik. Het stellen van specifieke prestaties in plaats van prestatie-eisen geeft het risico dat deze niet binnen standaard woningconcepten passen. Prestaties op wat en waarom in plaats van op hoe zijn daarom gewenst, zodat er bij de planoriëntatie voldoende keuze blijft voor verschillende concepten. Of een gemeente aanvullende eisen mag stellen bovenop het bouwbesluit is nog onderwerp van gesprek in politiek Den Haag.

Gebiedsontwikkeling

De ontwikkelopgave zit bij conceptueel bouwen in de gebiedsontwikkeling, de locatie. Gemeente en woningcorporatie of andere markpartijen kijken samen naar de stedenbouwkundige context en welke woningconcepten hier binnen passen. Vaak heerst er nog het idee dat conceptueel gebouwde woningen van inferieure kwaliteit zijn. Terwijl er veel verschillende concepten zijn, met meer en minder architectonische eigenheid en vrijheid. Het helpt om per gebied af te stemmen welke prestatie-eisen het zwaarste wegen.

Vergunningverlening

Bouwprojecten kennen vaak lange proceduretijden, onder meer als gevolg van het goedkeuren van bestemmingsplannen. Daarnaast moet ieder project zijn eigen omgevingsvergunning aanvragen en eigen kwaliteitscontrole laten uitvoeren. Dat betekent dat een concept op iedere locatie opnieuw bouwkundig wordt gekeurd. Voor conceptwoningen ligt hier natuurlijk een enorme kans om het efficiënter en slimmer te doen, zodat de gemeente met minder mensen het zelfde werk kan doen. Door conceptueel bouwen op te nemen in de omgevingsvergunning hoeft de gemeente de vergunningverlening alleen te toetsen aan deze doelstellingen. Een eerste praktijkvoorbeeld https://aedes.nl/nieuwbouw/bouwvergunning-1-dag dient zich al aan.

Wet kwaliteitsborging bouwen (Wkw)

Vanaf januari 2023 treedt de Wet kwaliteitsborging bouwen https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwregelgeving/meer-toezicht-in-de-bouw-via-de-wet-kwaliteitsborging-voor-het-bouwen-wkb stapsgewijs in werking. Het kabinet wil dat bouwbedrijven de kwaliteit van hun werk beter controleren. Zo kan de bouwkwaliteit van gebouwen verbeteren door minder bouwfouten en gebreken. Bijvoorbeeld constructiefouten, brandonveilige situaties, onvoldoende isolatie of een slecht functionerende ventilatie. Met de Wkb verdwijnen de toetsing en het toezicht door de gemeente. Een onafhankelijk kwaliteitsborger neemt die taak over. De Wkb geldt voorlopig alleen voor grondgebonden woningen, niet voor appartementen. De appartementen volgen over een paar jaar als het stelsel geëvalueerd is.

Conceptueel bouwen is bij uitstek geschikt om deze kwaliteit te borgen. Producenten van bouwconcepten profiteren van de herhaalbaarheid. Dit leidt tot stabiele kwaliteit en vermindering van bouw- en opleverfouten. De interne kwaliteitsborging en het kwaliteitsbewustzijn is bij conceptaanbieders goed op orde.

Zie voor meer informatie deze factsheet van Aedes:

https://aedes.nl/media/document/factsheet-wet-kwaliteitsborging-voor-het-bouwen

Bewoners en omwonenden

Conceptueel bouwen is ook bij bewoners en omwonenden vaak nog onbekend. Ook hier is vroegtijdig communiceren de weg om protesten en vertragingen voor te zijn en de voordelen van conceptueel bouwen te benoemen

Conceptueel bouwen heeft als groot pluspunt dat het al elders te zien is. Je kunt omwonenden meenemen naar buurten waar met het gekozen concept is gebouwd, zodat ze goed voeling krijgen wat er gaat komen. Ook kun je toekomstige bewoners betrekken bij de keuzemogelijkheden binnen die concepten. Veel producenten hebben een lab waar de opties goed te zien zijn.

Een ander belangrijk voordeel voor omwonenden is de snelle en schone bouw. Gebiedsontwikkeling en sloop/nieuwbouw duurt vaak langer dan ze lief is en kan leiden tot overlast. Bij conceptueel bouwen gebeurt veel voorbereidend werk elders. Op de bouwlocatie zelf is de overlast van werkzaamheden, stof en werkverkeer veel minder. Fabrieksmatige productie van woningelementen zorgt voor minder stikstof en CO2-uitstoot dan bouwen op locatie. Het milieu wordt dus minder belast.

Bovendien zijn er woningconcepten ontwikkeld die uitermate geschikt zijn om toe te passen bij sloop en herstructurering. Dit versnelt het herstructureringsproces en maakt de kosten voor wisselwoningen of herhuisvestingskosten een stuk lager.

Collega-corporaties

Er zijn corporaties die kiezen voor regionale samenwerking met andere corporaties, om de vraagbundeling te vergroten. Zo’n bouwstroom heeft voordelen, want met het vergroten van de uitvraag kunnen producenten een aantrekkelijker aanbod doen en efficiënter werken. Tegelijkertijd brengt dit risico’s van vertraging me zich mee door het benodigde afstemmingsoverleg. Ook kan dit de keuze beperken omdat elke locatie specifieke prestatie-eisen met zich meebrengt en verschillende gemeentes binnen de regio niet altijd op één lijn zitten.

Kiest uw corporatie voor zo’n bouwstroom, wees er dan als toezichthouder alert op dat dit inderdaad meerwaarde biedt. Zitten alle collega-corporaties er op dezelfde manier in? Welke afspraken worden gemaakt over de inkoopsom en de verdeling van de financiële risico’s? Zijn gemeenten en overige stakeholders goed meegenomen of betekent het een extra risico?

Rijksoverheid

Het ministerie van BZK wil de productie van conceptuele woningen opschroeven naar 50.000 eenheden per jaar vanaf 2030. De gemeentelijke bouwplantoetsing staat grote aantallen en snelheid van bouwen van fabrieksklare woningen nog in de weg. Daarom gaan stemmen op voor een landelijke toelatingstoets voor conceptuele bouw. Dit kan procedures versnellen en onnodig extra werk voorkomen. Nu bepalen gemeentes elke keer opnieuw of deze woningen veilig zijn en voldoen aan de welstandseisen. Conceptueel bouwen werkt met standaarden. Dat betekent dat de vergunning voor de bouwkundige kwaliteit in principe maar één keer nodig is. Als een fabrieksklare woning in gemeente A veilig kan staan, dan is deze in gemeente B net zo veilig.

Landelijke wet- en regelgeving kan hierbij een rol spelen. Aedes en NCB zijn hierover in gesprek met het ministerie. Minister De Jonge deelt de mening van Aedes om tot een landelijke toelatingstoets te komen voor conceptuele woningbouw.