Inleiding

De woningcorporaties in Nederland staan voor twee ongekend grote uitdagingen: een grote bouwopgave van 150.000 nieuwe sociale huurwoningen en de verduurzaming van de bestaande voorraad. Beide opgaven vragen om enorme investeringen. Om alles wat er tot 2035 moet gebeuren te kunnen uitvoeren in nieuwbouw en renovatieopgaven, komen we al 30 miljard euro tekort.

Met alleen besparen op initiële aanschafkosten redden we het niet. De externe belemmeringen voor het plannen en realiseren van nieuwbouw zijn bekend: het gebrek aan grond, de stroperige regelgeving, het groeiende tekort aan vakmensen voor zowel nieuwbouw als onderhoud en de toenemende behoefte aan circulaire oplossingen. Daarnaast is de krapte op de arbeidsmarkt ook merkbaar bij woningcorporaties. De uitdaging wordt almaar groter om de juiste professionals te vinden voor de veranderende opgave.

Toch zijn er wel degelijk mogelijkheden om de woningbouw te versnellen. Veel corporaties ontwikkelen hun woningen nog op een traditionele manier en meestal doen zij dat ook nog ieder voor zich. Terwijl 95% van de vraagstukken waarvoor woningcorporaties staan zeer vergelijkbaar zijn. Hier liggen kansen tot verbetering: de woning als totaalproduct in de vorm van conceptueel bouwen is een deel van de oplossing. Dat betekent werken vanuit herhaalbare, innovatieve, integrale en flexibele bouwoplossingen die kunnen inspelen op de eigenheid van bewoners, locatie en opdrachtgever. Om zo te komen tot een verbetering in betaalbaarheid, kwaliteit (her)haalbaarheid, duurzaamheid en nog steeds mooie en goede woningen.

Sommige corporaties zijn al voorzichtig bezig met conceptueel bouwen. Andere corporaties zijn nog onbekend met de mogelijkheden. Uit onderzoek onder de leden van Aedes bleek dat 80% van de deelnemende corporaties conceptueel wil gaan bouwen of dat nu al doet. En het NCB is ervan overtuigd dat 80 procent van de vraag naar woningen conceptueel kan worden opgelost.

Toezichthouders kunnen in beide gevallen een rol spelen: als aanjager om conceptueel bouwen op de agenda te zetten en als meedenker die kritisch kijkt of de corporatie er al klaar voor is en hoe de verankering in de organisatie plaatsvindt. Deze handreiking biedt daarvoor informatie en inspiratie. U leest wat conceptueel bouwen is (hoofdstuk 1), hoe een corporatie hiermee aan de slag kan gaan (hoofdstuk 2), wat de rol is van intern toezicht bij deze ontwikkelingen (hoofdstuk 3) en welke stakeholders betrokken zijn (hoofdstuk 3). Aan het eind volgt een checklist met vragen die u kunt gebruiken bij uw rol als commissaris bij een woningcorporatie.

Zo biedt deze handreiking inzicht en instrumenten om met bestuurders in dialoog te gaan. Wij hopen dat dit leidt tot een weloverwogen inzet van conceptueel bouwen en daarmee tot versnelling van de woningbouw.

Olga Görts-van de Pas, directeur Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB)

Maarten Georgius, senior adviseur opdrachtgeverschap Aedes