1

Conceptueel bouwen: 
wat is het?

Een gestandaardiseerd woningconcept inkopen in plaats van zelf woningen ontwikkelen en laten bouwen. Dat heeft voordelen voor snelheid en betaalbaarheid. In dit hoofdstuk staat wat conceptueel bouwen is en ook waarmee het soms wordt verward. Zodat u weet waarover het gaat als conceptueel bouwen aan de orde komt bij uw corporatie.

Woningconcepten inkopen

Conceptueel bouwen betekent dat een corporatie bestaande woningconcepten op de markt inkoopt. De corporatie is opdrachtgever en bepaalt het waarom en het wat van een nieuwbouwproject: het doel van deze huisvesting, het woningtype en de prestatie-eisen voor de woning en de locatie waar de woningconcepten komen. De markt bepaalt het hoe: de bouwoplossing, de techniek en de materialen. Die oplossingen zijn integraal, gestandaardiseerd en herhaalbaar, innovatief, maar toch flexibel. Woningconcepten zijn in meer of mindere mate industrieel vervaardigd.

Dat is dus een heel andere manier van werken dan het traditionele bouwen waarbij de corporatie met adviseurs per project een unieke woon- en bouwoplossing ontwikkelt. Dan maakt de corporatie een gedetailleerd bestek en na aanbesteding mag meestal de bieder met de laagste prijs het project bouwen. Dat bouwbedrijf heeft weinig of geen ruimte om eigen expertise in te brengen en innovatieve oplossingen krijgen minder kans.

Standaardisatie in concepten

Bij het bouwen vanuit concepten kunnen conceptaanbieders en de toeleverende industrie hun processen en producten standaardiseren en continu verbeteren. Standaardisatie betekent niet dat alle huizen er hetzelfde uit gaan zien: er blijft ruimte voor flexibiliteit. Er is al keuze uit veel verschillende woningconcepten en binnen die concepten is vaak ook ruimte voor variatie. Standaardisatie leidt dus tot herhaalbaarheid en snellere levertijd, maar niet tot eenheidsworst.

Op https://conceptenboulevard.nl/ kunnen corporaties kijken wat er beschikbaar is voor hun specifieke vraag. Op deze website is inmiddels een breed aanbod van woningconcepten te vinden, met vaak meerdere uitwerkingsmogelijkheden binnen hetzelfde concept.

Efficiënt en effectief

Werken met concepten maakt het ontwikkel- en bouwproces efficiënter en effectiever. Met name de versnelling in het ontwikkeltraject levert veel voordelen op en beperkt de risico’s. Na een grondige voorbereiding in samenwerking met de stakeholders (zie ook hoofdstuk 4) kiest de corporatie een passend woningconcept op basis van prestatie-eisen voor het product en de locatie. De conceptaanbieder garandeert de kwaliteit, toont aan dat de gevraagde prestaties geleverd zijn en verstrekt de gevraagde garanties op het eindproduct.

Goedkoper

Door de standaardisatie kunnen marktpartijen leveringszekerheid bieden en de bouw gaat veel sneller. Producenten kunnen hun capaciteit maximaal benutten en gunstiger materialen inkopen door de voorspelbaarheid en continuïteit van de bouwproductie. Intern toezicht op de bouw en directievoering zijn niet nodig. Dat vraagt dus minder inzet van corporatiemedewerkers.

Sneller

Als het interne inkoopproces bij de corporatie op orde is, gaat dit veel sneller dan bij traditionele bouw. Ook dat kost dan minder tijd en geld. Wel moet de corporaties extra tijd investeren in de goede voorbereiding. Hoe beter je dat doet, hoe beter het eindresultaat zal voldoen aan de eisen en wensen. Inkopen van kwalitatief getoetste woningconcepten is efficiënter dan telkens een prototype ontwikkelen. Bovendien zijn er bij standaardisatie via conceptueel bouwen ook mogelijkheden om het vergunningstraject te versnellen.

Levenscyclus en TCO

Bij traditionele bouw wordt vaak alleen gekeken naar de stichtingskosten: de grondkosten, bouwkosten, inrichtingskosten en bijkomende kosten. Conceptbouwers ontwerpen en engineeren innovatieve oplossingen waarbij ook aandacht is voor de kosten van de gehele levenscyclus van een woning. Conceptaanbieders geven naast de verkoopprijs van hun product ook inzicht in de total costs of ownerschip (TCO): ontwerp en engineering, exploitatiekosten, onderhoud, aanpassing en vervanging. Vaak zijn ook de aansluitkosten en leges inbegrepen. Sommige woningconcepten hebben ook een restwaarde die de aanbieder garandeert.

De https://aedes.nl/opdrachtgeverschap-en-inkoop/de-aedes-tco-tool maakt de total costs of ownerschip inzichtelijk. Samen met NCB is Aedes bezig deze tool te verfijnen om de TCO van de verschillende woningconcepten in beeld te brengen zodat deze vergelijkbaar zijn.

Kwaliteit

Architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit

Conceptueel bouwen heeft vaak nog te maken met het vooroordelen over de architectonische kwaliteit. Een blik in de conceptenboulevard laat zien dat dit ten onrechte is. Veel concepten hebben een hoge mate van architectonische kwaliteit waaraan gerenommeerde ontwerpbureaus hun naam hebben verbonden. Daarnaast zijn er woningconcepten die minder opzienbarend zijn, maar uitstekend voldoen aan de prestatie-eisen van een corporatie voor een bepaalde plek. De stedenbouwkundige kwaliteit van een gebied legt de corporatie samen met de gemeente vast in een beeldkwaliteitsplan. Mede daarop worden de prestatie-eisen van de woningen geformuleerd, waarna producenten een bijpassend concept kunnen leveren.

Opleverkwaliteit conceptwoningen

De kwaliteit van woningconcepten is hoger dan traditioneel gebouwde woningen. Woningconcepten worden in meer of mindere mate industrieel vervaardigd. Productie van woningelementen in gecontroleerde omgevingen leidt tot stabiele kwaliteit. De bouwoplossingen zijn herhaalbaar en daardoor is er ruimte voor innovatie. Conceptbouwers zijn lerende organisaties, de producten worden continu verbeterd en aangepast aan de nieuwste eisen en wensen van de markt. Dit leidt tot vermindering van opleverpunten en faalkosten.

Om conceptuele bouwers te ondersteunen bij interne kwaliteitsborging is NCB een project gestart met een auditsysteem: de Ladder Interne Kwaliteitsborging. Op basis daarvan kan de conceptaanbieder nagaan hoever men is met die interne kwaliteitsborging. Bouwers krijgen inzicht in verbeterpunten en er wordt getoetst in hoeverre hetgeen op papier staat daadwerkelijk is verankerd in houding en gedrag op de werkvloer. Een producent die de bovenste trede van deze ladder bereikt, is klaar voor certificering.

Industrieel bouwen

Conceptueel bouwen is iets anders dan industrieel bouwen. Maar het heeft wel met elkaar te maken. Industrieel bouwen vervangt handarbeid op de bouwplaats door werk van machines in de fabriek. Bij veel concepten worden woningen geheel of gedeeltelijk industrieel geproduceerd. Dit kan leiden tot lagere kosten en een aanzienlijke productiviteitsverhoging van de bouwsector. Met prefab-fabricage is de bouw minder afhankelijk van weersinvloeden. Er wordt gebouwd onder geconditioneerde omstandigheden en kwaliteitscontroles kunnen veel beter worden uitgevoerd. Snelle assemblage van die elementen op de bouwplaats levert bovendien minder overlast op voor omwonenden.

Voordelen industrieel bouwen

Zelfstandig adviseur bouwversnelling Marjet Rutten zette de 25 belangrijkste voordelen van industrieel bouwen op een rijtje: https://www.conceptueelbouwen.nl/post/de-25-belangrijkste-voordelen-van-industrieel-bouwen

Circulair en conceptueel bouwen

Circulair bouwen is een vorm van duurzaam bouwen met zo veel mogelijk herbruikbare en zo min mogelijk fossiele grondstoffen. Bij circulaire woningconcepten worden circulair en conceptueel bouwen zo veel mogelijk gecombineerd. Conceptuele bouw is al een mooie aanzet voor circulair bouw: minder afval, minder verspilling en minder vervoersbewegingen van en naar de bouw.

De prestatie-eisen op het gebied van circulair bouwen zijn gebaseerd op Het Nieuwe Normaal https://www.lente-akkoord.nl/nieuws/het-nieuwe-normaal-benchmark-voor-toekomstige-wet-en-regelgeving. Hierbij zijn negen prestatie-indicatoren gedefinieerd, zoals losmaakbaarheid, MPG, en toepassing van biobased materialen. In De Woonstandaard is Het Nieuwe Normaal opgenomen.

City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen

Met het programma Conceptuele bouw en industriële productie https://open.overheid.nl/repository/ronl-387ec527-627d-41be-b34c-dd3342c2556f/1/pdf/programma-conceptuele-bouw-en-industriele-productie.pdf wil het ministerie van BZK de woningbouw betaalbaar en duurzaam versnellen. De uitwerking van dit programma wordt opgepakt in samenwerking met de partners uit de City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen https://citydealccb.nl/.

Spraakverwarring

Vanuit de vele ontwikkelingen rond conceptueel bouwen ontstaat soms spraakverwarring.

• Flexwoningen zijn woningen die tijdelijk op een locatie worden geplaatst. In plaats van tijdelijke woningen wordt steeds vaker de term verplaatsbare woningen gebruikt. Er zijn concepten voor tijdelijke woningen, maar de meeste woningconcepten zijn bestemd voor permanente bouw. Wel zijn de producten voor conceptueel bouwen vaak flexibel in te vullen.
• Modulair bouwen is bouwen met modules van gestandaardiseerde maten, die makkelijk demontabel zijn en onderling uitwisselbaar. Veel woningconcepten maken gebruik van deze standaardisatie. Hiervoor wordt ook wel de term IDF gebruikt: Industrieel, Flexibel en Demontabel bouwen.