2

Conceptueel bouwen:
hoe werkt het?

Conceptueel bouwen betekent een andere rol voor corporaties als opdrachtgever. Bij het inkoopproces moet je weten wat er nodig is en welke eisen je stelt. Dit vraagt om veranderingen in de organisatie en een visie voor de langere termijn. Netwerk Conceptueel Bouwen en Aedes hebben diverse tools die daarbij ondersteunen.

De transitie naar conceptueel bouwen begint bij een bewuste keuze in de bestuurskamer van de corporatie. Als je het half doet, werkt het niet. Dan loop je het risico dat de voordelen van conceptueel bouwen verloren gaan in keuzes die vanwege andere beleidsdoelen worden gemaakt. Neem conceptueel bouwen dus mee in de organisatievisie, het investeringsstatuut, het ondernemingsplan en in het portefeuillebeleid op wijk- en complexniveau.

Duidelijkheid vooraf

Voor goed inkopen van een woningconcept is het belangrijk om vooraf goed duidelijk te hebben wat de vraag is: wat moet de woning op de locatie presteren en hoe worden de verschillende prestaties gewaardeerd. Als de uitvraag compleet en professioneel geformuleerd is, kan de producent een goed aanbod doen dat daarbij aansluit. Hoe beter de vraag, hoe beter het antwoord van de producent. En hoe minder open eindjes, hoe minder risico-opslagen ingerekend worden.

Op basis van een goed uitvraag kan de producent garanties geven voor planning en kwaliteit en afspraken maken over te verwachten onderhoudskosten. Achteraf veranderingen aanbrengen op de uitvraag vertraagt het proces. Er kunnen dan aanpassingen aan het concept nodig zijn die meer gevolgen hebben dat u als opdrachtgever voorziet.

Wees dus vooraf duidelijk over de gewenste prestatie-eisen en laat de integrale oplossing over aan de producent. Kies een woningconcept op basis van die eisen. Rommelen aan een woningconcept brengt veel risico’s met zich mee. De integraliteit van de oplossing raakt zoek en de producent kan de kwaliteit van de oplossing niet meer garanderen. Ter vergelijking: als je een Volkswagen koopt en je wilt er gaandeweg zoveel aan aanpassen omdat je eigenlijk liever een Volvo had gehad, kom je er bekaaid vanaf. Dat werkt niet.

De uitvraag door de corporatie

Een gestandaardiseerde en complete uitvraag is de basis voor succes bij conceptueel bouwen. Van groot belang is ook een uitvraag op basis van prestatie-eisen in plaats van een gedetailleerd bestek.

Standaardiseren met De Woonstandaard

Product-markt-combinaties (PMC’s) zijn combinaties van bewonersprofielen (de grootte van het huishouden en de huur die deze doelgroepen kunnen betalen) en woningtypes (bijvoorbeeld grondgebonden woningen, appartementen of flexibele woningen). In De Woonstandaard https://www.conceptueelbouwen.nl/dewoonstandaard zijn basis-prestatie-eisen opgenomen per PMC. Deze basis-prestatie-eisen omschrijven de minimale kwaliteit op het gebied van het gebruik, milieu, gezondheid en comfort en de technische en esthetische afwerking.

Dankzij De Woonstandaard spreken afnemers, conceptaanbieders en toeleverende industrie dezelfde taal en kunnen zij vraag en aanbod van woningconcepten op elkaar afstemmen, (door)ontwikkelen en verder standaardiseren. De corporatie kan De Woonstandaard gebruiken bij het asset management en bij het interne overleg over de uitvraag: het type woning dat gewenst is om een bepaalde doelgroep op een bepaalde locatie te huisvesten. De Woonstandaard geeft conceptaanbieders inzicht in de grootste gemene deler van de vraag zodat zij hun concept daarop kunnen aanpassen. De Woonstandaard wordt regelmatig geactualiseerd en is een gezamenlijk product van het NCB en Aedes.

Prestatie-eisen

Bij conceptueel bouwen is het belangrijk dat de uitvraag gebaseerd is op prestatie-eisen. Als opdrachtgever moet de corporatie vooraf goed nadenken wat de gewenste prestaties van de woning zijn. Verwoorden van prestaties is iets anders dan oplossingen vastleggen in een bestek. Het gaat er juist om dat je aangeeft wat belangrijk is aan de woning en niet hoe dat gerealiseerd wordt.

Prestatiegericht uitvragen vereist professioneel opdrachtgeverschap: hoe minder onzekerheden in de vraag, des te beter en scherper het antwoord van de aanbieder wordt. Heldere prestatie-eisen bieden aanbieders de mogelijkheid daarop garantie af te geven. Kiest u voor een uitvraag op basis van prestatie-eisen, zorg dan dat je dat niet in de loop van het traject vervuilt door er toch nog een eigen programma van eisen aan toe te voegen. Hou het professioneel opdrachtgeverschap vol: de opdrachtgever bepaalt het wat, de producent het hoe.

Data-gedreven vastgoedsturing

Een belangrijk aspect bij een goed uitvraag is de beschikbaarheid van informatie over de huidige en toekomstige woningbehoefte in combinatie met de huidige en benodigde vastgoedportefeuille. Data-gedreven organiseren en sturen vereist goede automatisering op basis van betrouwbare gegevens over bijvoorbeeld demografische ontwikkelingen en verhuurbaarheid. Voor wie bouwen we eigenlijk? Aan welk soort woningen is behoefte op korte en lange termijn? Data vormen het uitgangspunt voor goede formulering van product-markt-combinaties en dus van het succes van conceptueel bouwen.

Daarnaast zijn betrouwbare data van belang voor berekeningen over de kosten van onderhoud en beheer. Welke kosten neem je mee bij de Internal Rate of Return (IRR) zodat kunt sturen op basis van realistische vergelijkingen tussen conceptueel en traditioneel bouwen? Reken je met de werkelijke kosten van een woningconcept of gemiddelde cijfers voor het hele bezit?

Modelovereenkomst

Het NCB heeft in samenwerking met juristen bij corporaties en conceptaanbieders en met de koepelorganisaties Aedes en Bouwend Nederland een evenwichtige modelovereenkomst opgesteld. Dit model is bruikbaar bij projecten met conceptuele woningbouw en maakt vastleggen van de afspraken tussen partijen eenvoudiger.

Het model bestaat uit twee fasen. Fase 1 betreft het uitwerken van het woningconcept van aanbieder naar een locatiegebonden woningconcept op basis van de uitvraag voor een specifieke locatie, de welstandseisen en het budget van afnemer. Fase 2 betreft de turnkey realisatie van het uitgewerkte woningconcept. Tussen beide fasen zit een duidelijke knip: met de opdracht voor fase 1 heeft de aanbieder nog geen zekerheid voor de opdracht voor fase 2.

Het aanbod van de producenten

De markt is er klaar voor. Steeds meer bouwbedrijven maken de stap naar industriële productie van woningen. Grote bouwbedrijven werken steeds intensiever samen met producenten (toeleverende industrie) die innovatieve systeemcomponenten ontwikkelen en produceren.

Conceptenboulevard

Er zijn al veel woningconcepten op de markt. Op https://conceptenboulevard.nl/ kunnen corporaties kijken wat er beschikbaar is voor hun specifieke vraag. Het aanbod is afgestemd op de PMC’s uit De Woonstandaard. Dit biedt dus mogelijkheden voor marktverkenning en selectie van concepten die het beste passen bij uw prestatie-eisen. Pas wel op dat je als opdrachtgever niet zomaar gaat shoppen op de conceptenboulevard. Blijf vasthouden aan het principe van eerst een goede uitvraag formuleren.

Kwaliteit

De kwaliteit van woningconcepten is beter dan traditioneel bebouwde woningen. Door oplossingen te herhalen, is sprake van een lerende organisatie. Door integrale oplossingen te ontwikkelen, en door te leren van ontwerp- en/of uitvoeringsfouten verbetert de kwaliteit van de woningen. De interne kwaliteitsborging bij de conceptaanbieders is verder ontwikkeld. Een aantal conceptaanbieders is al klaar voor certificering van het woningconcept.

Onderhoud en garanties

Woningconcepten werken met gestandaardiseerde en innovatieve componenten. Juist dat is de kracht waardoor betaalbare woningen snel te realiseren zijn. Dat kan betekenen dat er niet veel keus is bij bijvoorbeeld het hang- en sluitwerk of de kranen. Terwijl de eigen onderhoudsdienst van corporaties vanuit hun standaardisatie vaak ook voor bepaalde producten hebben gekozen. Dat kan dus botsen.

Reden te meer om de afdeling onderhoud nauw te betrekken bij het formuleren van de uitvraag op basis van prestatie-eisen en bij de keuzes die wel mogelijk zijn bij bepaalde concepten. De keuze voor een eigen onderhoudsdienst, een eigen magazijn en vaste leveranciers is niet zonder reden gemaakt. Toch is het goed die keuze regelmatig te evalueren en op basis van realistische data een nieuwe afweging te maken voor inkoop van woningconcepten.

Vraagbundeling

Schaalvergroting via vraagbundeling kan voordelen hebben bij conceptueel bouwen. Vraagbundeling zorgt voor continuïteit en voorspelbaarheid waardoor toeleverende industrie en conceptaanbieders hun productiecapaciteit optimaal kunnen benutten. Dat geeft ruimte voor innovatie en kostprijsverlaging. We maken onderscheid tussen interne en externe vraagbundeling.

Intern

Corporaties die beginnen met conceptueel bouwen gaan vaak aan de slag met een proefproject. Het kan interessant zijn om dit juist breder aan te pakken en mogelijkheden te onderzoeken om een aantal projecten te bundelen en project-overstijgend in te kopen. Door interne meerdere projecten tot één uitvraag te combineren kun je het inkoopvolume vergroten. Interne vraagbundeling hoeft niet allemaal tegelijkertijd te lopen; juist na elkaar kan het leiden tot een continue stroom aan projecten op basis van hetzelfde woningconcept.

Extern

Ook gezamenlijke uitvraag van meerdere corporaties kan voordelen hebben bij conceptueel bouwen. Met deze externe intercollegiale vraagbundeling kunnen corporaties uit de regio dezelfde PMC’s inkopen bij dezelfde bouwers. Er zijn al initiatieven voor externe vraagbundeling in zeven regio’s. Zo creëer je samen met de markt een regionale bouwstroom. Dit kan leiden tot nog meer efficiëntie en prijsvoordelen. Maar de regionale samenwerking in een bouwstroom kan ook juist vertragend werken, omdat het heel wat overleguren kan kosten voordat alle neuzen dezelfde kant op staan. Maak dus goed de afweging of externe bundeling echt iets toevoegt.

Cultuuromslag en organisatieverandering

Conceptueel bouwen vraagt een organisatieverandering van corporaties. Voor het inkopen van herhaalbare concepten zijn andere competenties nodig dan als je samen met een architect en adviseurs een uniek nieuwbouwproject ontwikkelt. Het formuleren van de vraag in prestatie-eisen vergt andere vaardigheden dan het maken van een bestek en tekeningen. Het vergt een cultuuromslag van zelf doen en controleren naar vertrouwen in de samenwerkingspartners. Dat vraagt van alle partijen openheid, transparantie en taakvolwassenheid.

Vastleggen in beleid

Vaak neemt een gedreven bestuurder het initiatief voor de oriëntatie op conceptueel bouwen. Het is belangrijk dat alle afdelingen binnen de corporatie de nieuwe werkwijze ondersteunen en meebewegen met de verandering. Vervolgens moet conceptueel bouwen worden ingebed in actualisering van het ondernemingsplan, de inkoopstrategie en de governance. Zodat wat vaak begint met een pilot een structurele plek krijgt in het beleid en in de verantwoording.

Integraal werken

Voor een goede uitvraag voor conceptueel bouwen is het belangrijk integraal te werken. Dat betekent dat u meer nog dan bij traditionele bouw alle betrokkenen binnen de corporatie hierbij betrekt. Alle afdelingen krijgen ermee te maken en daarom moet je goed organiseren dat alle afdelingen tijdig worden betrokken en vooral ook aangehaakt blijven. Zodat zij vanuit hun professionaliteit een bijdrage kunnen leveren aan de prestatie-eisen in de uitvraag. Alleen dan kun je inkopen wat past bij alle wensen, niet alleen vanuit perspectief van vastgoed, maar ook van verhuur, onderhoud en financiën

Inkoopgroeimodel

Het is voor corporaties ingrijpend om van een ontwikkelorganisatie naar een inkooporganisatie te gaan. Daarom ontwikkelde Aedes het Inkoopgroeimodel https://aedes.nl/opdrachtgeverschap-en-inkoop/het-aedes-inkoopgroeimodel. Hiermee kunnen corporaties ontdekken waar ze staan qua inkoopvolwassenheid en stappen zetten op het groeipad richting professioneel opdrachtgeverschap.

Opleiding conceptueel bouwen

Voor de organisatieverandering is vaak aanvullende training nodig van medewerkers. Opleider Brickton heeft conceptueel bouwen meegenomen als onderdeel van het ontwikkelparcours van programma De Bouwstroom. De opleiding is ontwikkeld op initiatief van Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen. Het geeft inzicht in conceptueel bouwen: wat het wel en niet is, ambities en vooroordelen, voor- en nadelen. Het geeft een beeld van de markt van conceptaanbieders en de rol van verschillende stakeholders. Deelnemers ontdekken wat de impact is op de organisatie, het team en het individu.

Er is een zeer divers trainingsaanbod beschikbaar. Brickton verzorgt in samenwerking met NCB de basistraining Het Fundament https://www.brickton.nl/de-bouwstroom/het-fundament-conceptueel-bouwen/ en voor meer verdieping is er het Parcours voor gevorderden https://www.brickton.nl/parcours-voor-gevorderden/. Er worden ook incompanytrainingen aangeboden.